PART 1

19年七都板块的人气在不断升温，两大名校教育资源的倾斜，商业配套，交通大动脉的升级，整体规划的落地，人气进一步汇聚，形成一个良性正向的人气导入循环。

我们总是在不断的对比中发现每个楼盘的价值所在。

相对滨江商务区3.5万+的单价，129平起的起步面积档，一桥之隔，几分钟车程，与七都“小鲜肉新盘”——金悦澜湾的93一108平产品，对应近150万-200万左右的总价差价。

刚需+首改，或者预算有限的改善购房者，很自然流向这个楼盘。

这俩天金悦澜湾的首期价格信息，像一枚惊雷，迅速成为热议的流量中心。笔者拿到第一手价格资料，现在360度解析一下一期的定价策略。

听说即将开盘之际，原定的价格被政府“摁”住了，成了金九银十的“限价盘”。“限价盘”有个典型的特征就是和周边一二手房存在着一定的“价差”，这种价差给了购房者较大的选择机会。不知道有多少原来就盯着该盘的购房者，心中暗自窃喜了，出手的时间到了。

比如2号楼502，建面约98㎡，加上精装修折后单价22338元/㎡，早已撩的不少刚需首改购房者心里直痒痒。

拆开“性价比这词”，一方面是价格，另一方面就是产品力了。

（金悦澜湾区位效果图）

PART 2

金悦澜湾，户型，装标，景观，产品力等几大品质价值点，做出了改善盘的气质和风范，很能打动人，引发七都产品迭代。

项目周边，有多条水系环绕，多面都不靠大马路，静谧与繁华切换自如。外立面时尚现代，简约、大气沉稳。

项目规划了9栋高层和小高层，南向3#，5#，6#，7#，8#，9#这6栋是小高层设计，北向1#，2#，10#是高层设计。

（金悦澜湾效果图）

首先，产品面积段上拥有较大的优势，因为93㎡一108㎡的户型定位是七都唯一在售的纯小户型新盘。

其次，产品分布上，两排楼栋约220米的横向布局设计，开间和视野的通透，让每一个住户都可以享受沿河风景。

最大的亮点和附加值是地暖装标，精装品质标准提升了一档，地暖一向是温州豪宅的标配，比如横渎板块的高端楼盘一金茂府，设置了地暖。

寒冷冬季，温暖的室内环境给家人和孩子舒适的环境。温州的冬天，气温隔三差五“跳水”。以“湿冷”著称的温州的冬天，“地暖”渐成高端精装房标配，作为提升居住舒适性的高附加值产品，地暖能为精装楼盘的价值定位加分加码。

（地暖装标网络图）

自下而上的梯度散热，让人觉得温度适中又不干燥，无闷热感，而且基本不发出噪音。

PART 3

金悦澜湾首期即将开盘，推出2#，5#，7#，8#，10#共5栋，户型涵盖93㎡，98㎡，108㎡，分别代表该项目的三大典型户型。

（金悦澜湾示意图）

一期折后毛坯均价22700元/㎡，精装修标准2500元。该价格以销售中心现场公示为准

用一句话来总结首期开盘的价格：政府帮忙限价下，偏改善的定位，卖的却是刚需首改的价格。现在和未来，用适合的单价和总价切入宜居七都岛的机会不是很多。

从金悦澜湾首期折后毛坯价格信息看出：2号楼毛坯折后单价21076元/㎡，10号楼毛坯折后单价22364元/㎡。

5#，7#，8#这三栋中也有毛坯单价在2.3-2.4万的房源，跟年初鹿岛万象天地一期二期的价格相差不大，有一定的性价比空间。

首期购房者率先抢占了几大优势：

（1）作为第一期开盘房源，价格被政府摁住了，加上华润的定价习惯是低开高走，首期诚意度更高，为打开人气做铺垫，人气进一步推动蓄客，有利于后续去化和信心。这样的定价策略，更有利于一期的购房者。

（2）首期推出5栋，一次性推出的量大，而且选择面广，如同新鲜供应的水果或者海鲜，天生具有先到先得的优先选择权。

（3）这个定价与目前蒲州或桃花岛龙湾片区在售或待售2.7万+打底的新盘PK中，“鹿城区”三个字的标签让其多了一份自信。

（4）从19年下半年温州市区地块出让表看，七都没有新地块出让计划，换句话说，19年一整年板块内只有金悦澜湾一宗地块出让。

（19年下半年鹿城区出让地块详情）

板块土地供应量端口在缩小，据之前有民间消息放出来，由于七都规划调整，重新调整地价，未来政府可能会有意减少七都住宅供地计划，库存量并不是很大，而需求量还在源源不断的增加。

（金悦澜湾示意图）

PART 4

金悦澜湾一期推出的房源，仔细研究，每栋每个面积定价都很有特点，印证了那句话，选房是一个技术活，透过现象看背后逻辑，选出适合自己的房子。

（金悦澜湾一期折后毛坯价格表，最终价格以房管局备案价格为准）

2号楼和10号楼，是位于北向的高层，也是本次一期推出房源中的“性价比担当”，在小高层为主的这个新盘里，高层在定价上显得理性而友好。

其中2号楼和10号楼的中间套98㎡，是非常抢手的面积段，折后毛坯均价为20975元/㎡，价格相对非常“亲民”。

高层2#和10#的东西边间为108㎡，定价比南向小高层的108㎡实惠很多，比如高层10号楼建面约108㎡的东边间折后毛坯均价22745元/㎡，比南向小高层5号楼同样建面约108㎡的东边间毛坯折后均价的24840元/㎡，每平方米均价便宜2095元。

究其原因，小高层得房率高，定价比较自信，而且南向位置好一点，看购房者个人选择。

2号楼折后毛坯均价21076元/㎡，比其他楼栋每平方低1000一3000元。有部分购房者提出疑问，是不是周边有一个宗教建筑，实际上该栋与庙之间有一个社区商业中心，最大程度的在视角上淡化了。

（2号楼和庙之间隔一个代建社区商业体）

再来看看5#，7#，8#的折后毛坯均价。

93㎡，位于5#，7#，8#的中间套，可以说是区域内目前最小的户型供应了。也是整个七都板块最小产品的库存缩影。

以5号楼的中间套93㎡为例，平均总价区间224万左右，这样的价格，在当前的主城区，就是一个改善盘总价的一半。

但是在这里，可以用刚刚好的总价，将一个拥有“河景+小高层+93㎡的小户型”轻松收入囊下。

这款功能性的小三房，无论是自住还是投资，都具有性价比竞争力。

小高层的108㎡，位于5#，7#，8#的东西边间。

从户型设计感和小高层的定位，都是目前主城区少有的“硬核稀缺货”，这话怎么解释呢？

小高层的108平大厅做到5米的面宽，南向面宽达到了约11.6米，主卧3.6米的面宽，这样的尺寸比例在市面上对比130平的改善户型，面宽也未必有这个尺度。

整个房间显得很通透、敞亮。5米的客厅、3.6米的主卧、阔绰的客厅景观阳台、朝南的双飘窗、朝北的小书房，这款户型功能性、舒适度兼具，装得下三口之家满满的幸福。

（金悦澜湾 5# 6# 7# 8#9#建面约108㎡小高层装修概念示意图）

除了108平5米客厅的设计亮点，本身小高层的产品设计，属于温州主城区高层为主的市场中的“抢手产品”，得房率高，更具有私密性和仪式感。

（金悦澜湾效果图）

PART 5

19年下半年，七都计划开工建设两所学校，分别为温州市实验中学七都分校和温州市建设小学七都分校。两所学校预计在2021年交付。

（政府网宣布鹿城七都下半年计划开建两所学校的截图）

19年，教育资源是七都新盘热销最大，最有效的推动力，政府愿意花大力气引入如此重要的名校资源到这个区位，某种程度也是想把这个区块资源集中化分配的决心。

七都大桥北汊桥永嘉侧主塔封顶浇筑，该桥将在明年底贯通；该项目建成通车后，从市区学院路上七都大桥只需5分钟就可到达三江和乌牛，大大便利了瓯江两岸市民出行，同时，优化了七都路网布局。

五星级标准农贸市场将于年内开建，各项生活配套，被迅速拉起。

今年5月，市委书记陈伟俊到七都调研生态环保工作时指出，七都岛生态环境好、交通区位好，具备打造全省大都市区、大花园建设亮点区块的独特优势。

这一切，也为板块房价，进一步的稳固支撑打好基础。这个区域，还有一个核心竞争力，属于鹿城区，后续有足够的刚需首改购买力支撑。

金悦澜湾，这样一个小高层+河景+地暖+家门口的优质学校+公园的爆款小户型“限价盘”，对于首期价格，你怎么看？