最近，中泰证券统计发现，如果将资金成本和房屋折旧等因素考虑在内，实际上今年有一半城市买房都是亏本的。比如上海，如果2019年买入一套房，而房价涨幅不能超过9%，那就是亏本。作为对比，十年前如果买一套房，一套房平均回报率高达265%。从感性的角度来说，买房从来就不是百分百赚钱的，以前是，现在是，未来更是。有相当多人的人只是买了一套房，十年涨幅，唯一的好处是可以以较低的成本来置换更好的房子。只有不到5%的人能在楼市涨幅中大赚。这些人有极高的嗅觉，以及较强的资金调配能力。而关于买房赚钱的故事，我们听得最多的故事也是来自于这5%的购房者。只有这些极端的例子才有爆点，才能吸引眼球。举个最简单的例子，现在买学区房的人吧，消费导向是比较明显的，就是为了孩子上学，而学区房的缺点其实也挺明显的，房龄偏老，可贷款比例偏低，资金占用量大，涨幅已经大不如前，而且很多城市开始限制年限，比如6年内只能允许房子使用一个学位等等。这些人觉得给自己孩子上学了，然后还能转手卖出去赚到一笔，而实际上，形势早已经变了。学区房早已不是买了就能赚的房产品了。如果为了买学区房而使用了成本很高的资金，那亏本也是大概率事件。那些买学区房真正赚钱的人，为数不多，而且就这为数不多的人，我所知道的，很多也是捡漏的，能拿到这些房源的人，其信息渠道也是极为优质的，一般人很难染指。直到2019年，全国近300个城市，二手房成交量高于新房成交量的不超过20个。二手房市场跟不上新房市场，这意味着购房者手中的房子都只能用来住，当然，这些房子的市值大概率是比你当初买的价格要高不少，但变现难度非常高。在中小城市，一小部分房子是能够赚钱的，能够以较高的价格卖出去，原因是这些房子拥有所在城市为数不多的硬价值，比如稀缺的学区房，稀缺的产品形态，稀缺的成熟地段等。而很大部分的房子都没有这些硬价值傍身，那只能用来住了。实际上，从宏观投资的角度来说，很多城市买房一直就是亏本的。要判断这一点并不难，只要看看二手房市场是否活跃就可以了。对于那些完全新房主导的城市，买房赚钱本就不易，对于成长性城市来说，如果二手房市场发展迅猛，人口稳步增长，未来赚钱还是有机会的。即便对于二手房市场发达的这些城市，想买房赚钱，也的确不容易。以投资为主的这些购房者来说吧，他们一个最基本的素养就是踩盘，要踩足够多的盘，两三百套房都只是门槛而已。而以消费为主的购房者，或许只逛几个售楼处，只被中介带看几次，就交了定金了。想要赚钱，最基本的能力就是货比三家，找到每套房的优缺点，尽可能多地踩盘是必须的。在尽可能多的踩盘后，我们就需要整理这些房子的多维度指标。这里有几个原则，需要注意。1、在房产品上，住宅是投资的首选，什么公寓商铺统统不要去尝试，后两者门槛太高，需要考察的指标远远多于住宅。2、法拍房这类捡漏的机会轻易不要去尝试，潜在风险也很高。3、尽可能挖掘出“低价且值得买(300785)”的房子。所谓“值得买”，要抓住房子最核心的价值点，这些价值点不容易被大环境所左右，它们能让房子在顺势的时候涨的多，逆势的时候跌的少。至于“低价”，更需要你尽可能多的踩盘，逐渐形成一套可行的判断标准。4、“低价”不是尽可能要低，底线是“值得买”，不值得买的房子，价格再低也不能碰。5、投资要做好卖房的准备，不要指望坐等一直涨上去，时机果断，买房在卖房，是投资的基本能力。6、不要用消费的逻辑去买房。自己住，然后自己的房子蹭蹭上涨，然后再裂变，一套变两套，两套变三套，这真的有点天方夜谭。要知道你的房子在涨，他人的房子难道不涨么？不过很遗憾，在当下，仍然有9成人以消费的逻辑在买房，赚钱的难度已经十倍于十年前了。随便聊了点，希望对大家有帮助。