中原地产等研究机构发布的数据显示，从今年4月开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势。2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

　　对于未来楼市的走势，多位业内人士均向《华夏时报》记者表示，在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下，“稳”仍然是主基调。“预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。”中原地产首席分析师张大伟判断。

　　各地楼市密集调控

　　“调控”仍是2019年中国楼市的关键词。中原地产研究中心近日发布的报告显示，从2018年11月开始，各地楼市调控政策明显减小，且大部分都是以宽松政策为主。但从2019月4月19日开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势。截至6月30日，上半年全国房地产调控政策达251次，相比2018年上半年的192次，同比上涨31%。此外，上半年全国近百城发布了各种人才政策，较2018年同期相比上涨超过40%。

　　“行至年中，2019年上半年的调控可视4月19日为节点。”中原地产首席分析师张大伟解释说：“4月19日之前，受菏泽领头以及中央经济工作会议的定调影响，各地楼市调控政策明显减小，且大部分以宽松为主；4月19日，住建部预警六个城市，5月18日又预警四个城市，政策再度呈现收紧趋势。”而平安证券、长城证券等机构的研报也均指出，在经历3、4月楼市、地市升温后，4月政治局重提房住不炒、住建部先后两次点名十个热点城市，苏州、西安先后升级调控。

　　58安居客首席分析师张波向记者指出，2019年房产调控的目标非常明确，即实现房价、地价、预期的“三稳”。整体来看，上半年的政策调控不只针对房价单一维度，包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现，“因城施策”特征明显，而这一趋势也将在下半年延续。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析指出，上半年各地楼市调控松紧程度不同，主要在于宏观经济形势。“一般来说，宏观经济形势向好时，调控可以紧一些”。同时市场热度也是一个重要原因：“短期房价涨得越快，调控越紧。”而上海易居房地产研究院副院长杨红旭也向记者强调，楼市调控松紧程度不同由“楼市温度”决定：“尤其是房价的涨幅。房价短期内涨幅过大、土地热度过高等就会收紧，相反如果地价房价下跌，或者已经出现明显下降预期，就会放松、刺激”。

　　对于今年热度较高的二线城市来说，“降温”是主基调。例如，西安、苏州等地楼市因短期房价上涨较快，在5、6月间先后加码调控力度，但一些楼市表现欠佳的三四线城市则颁布了“限跌令”等放松政策。例如安徽阜阳市取消出让土地限价、江西赣县停止特价房销售等“限跌”政策、湖北恩施市发布“不准降价”通知等。

　　“因城施策”之下，上半年的楼市调控也更加多元、灵活，更为精细化。以苏州为例，于5月11日发布的“新政”仅对工业园区全域、高新区部分重点区域规定了限售，并未针对苏州全市进行“一刀切”；6月初，记者从南京市高淳区不动产中心了解到，在该区买房的外地人只需提供在宁《居住证》或在宁工作《劳动合同》即可开具购房证明，但南京市的其他区域限购仍在执行中。

　　“从房地产调控的手段来看，目前是长短并用的，由于短期调控的手段多样化，政策频发性的特点，导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。”张波强调，实际上，今年以来的长期调控都在不断落地，包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。

　　下半年仍“具体问题具体分析”

　　对于未来楼市的走势，多位受访人士普遍认为，在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下，“稳”仍然是主基调。平安证券分析师杨侃在研报中指出，展望下半年，经济下行压力犹在、城市表现分化的背景下，预计下半年仍将延续稳地价、稳房价、稳预期的政策基调，各地方一城一策，整体以稳为主。

　　“（调控）下半年将趋紧。”邹琳华坦言，因为宏观经济形势要比去年底至今年上半年好转。而今年下半年，房地产长效机制迎来实质性出台的可能性也不大，“还需要时间”。

　　“楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。”张大伟判断，“另外从信贷利率角度看，也不排除针对房地产的利率再次提高。”

　　上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾对记者表示，下半年，预计调控政策会继续贯彻执行“因城施策”、“房住不炒”的政策，不会有大的变化。目前调控政策的核心是“因城施策”、“房住不炒”，所以松紧程度是以这个主基调为准的，此前政府发文也强调要抑制房价上涨，所以对于过热的城市，调控政策不会放松。

　　与此同时，“因城施策”的特征将延续。

　　“下半年的楼市更应该具体问题具体分析。”张波解释说，由于今年下半年房地产市场依然处于“换挡期”，所以在“稳”字当先的大环境下，政策会从全国严控到“因城施策”“因区施策”，调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。同时，一二线城市仍将保持一定热度，三四五线城市将呈现“换挡”，城市热度分化加剧。市场将整体稳定、小幅波动。

　　杨红旭预计，下半年全国基本上偏平稳，而平稳当中有分化。热门的一线、二线城市保持偏紧状态，甚至上述城市如果房价、地价进一步的扩大，涨幅扩大，涨幅明显，还会进一步的收紧政策。但是其他三四线城市，楼市调控政策将会稳中趋松。

　　克而瑞研究中心亦分析指出，从主管部门态度来看，房价仍是不能触碰的红线。二线城市中的贵阳、济南、昆明等，三线城市中的大理、徐州等，有加码调控的可能性；多数三线城市受制于市场购买力透支叠加棚改货币化安置渐次退出，短期内房地产市场仍面临较大的下行压力。目前，随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三线城市库存风险再次浮出水面，预计下半年有望逐步松绑调控。