昨日，鹿城牛山片区又一宗商住地块挂牌——温州市牛山片区G-03南地块，地块位于鹿城区南郊街道，与S1德政站近在咫尺。地块起始楼面价12348元/㎡，起始总价57500万元，预计将于8月1日正式出让。

地块出让用地面积24058.32平方米（36.087亩），土地用途为零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地、城镇住宅用地。

地块容积率1.5-3.32，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑限高≤100米（且住宅≥24米）。地上总建筑面积≤79807平方米，其中商业用地（B1）（B12除外）+娱乐康体用地（B3）的建筑面积≥33242平方米，二类居住用地（R2）的建筑面积≤46565平方米。

本次挂牌地块设定上限价格为74900万元。当地块竞价总价未达到74900万元时按价高者得方式确定竞得人。当地块竞价总价达到74900万元时，转为在此价格基础上通过竞报政策性用房面积的程序，每次竞报面积增幅为200平方米或200平方米的整数倍，并以竞报面积最高者确定竞得人，最高竞报面积46000平方米，首个竞报最高配建面积的竞买人直接确定为竞得入选人。 

地块位于鹿城牛山片区，是温州牛山国际城市综合体的重要组成部分。地块东面是牛山北路，南面和西面是牛山，北面是S1德政站。

交通方面，地块附近有市政道路牛山北路、牛山中路和炬高路，北面近在咫尺处就是S1德政站，出行较为便利；

商业方面，牛山国际综合体就在地块南面不远处，另外地块自带商业娱乐配套；

教育医疗方面，周边有南汇小学和温州中医院等配套。

人居方面，地块周边有多宗在售和待售的大型住宅项目，未来的居住氛围值得期待。

由于与S1德政站站点近在咫尺，该地块有较为严格的城市设计要求：

1、整体风貌特征：应结合 S1线站点建设，注重商业步行空间的组织，营造具有商业气息浓郁、热烈开放的特质街区。可通过地下通道或空中连廊连通与北侧站点做好衔接，同时在建设条件允许的情况下可考虑与东侧 G-04 地块通过连廊的形式加强空间上的联系，形成完整的商业综合体。

2、公共开放空间：沿双南线景观界面以弱质连续界面为佳，建筑群设计在连续中要富于变化，同时结合步行空间系统设置，加大道路西面的人行道宽度，并佐以小品、雕塑、休憩座椅等节点，从而塑造出有韵律感、有变化、有节奏的道路空间界面。

3、建筑风格色彩：本地块方案设计时应注重建筑色彩、建筑高度、建筑体量等变化处理，与轨道站点协调统一，丰富城市空间。居住部分的建筑色彩以淡雅的暖色为主，并与周边已建建筑相协调。

4、绿化景观要求：道路交叉口退让范围内，建议结合底层裙房设置开放的街景广场或绿地。绿化景观应结合不同空间，配置不同种类和密度的绿植，营造丰富的空间氛围。沿路区域宜适当设置标识系统、公共艺术等城市家具，丰富城市页面。

一、本宗地块交通便利，且城市森林公园就在周边，人居环境良好。地块周边有多宗住宅项目在建，再加之附近的村子基本完成旧村改造，周边的城市建设发展进度令人满意。当然，地块紧邻S1德政站，噪音的影响也不可忽视。

二、本宗地块附近的两宗地块最近均以封顶价出让。今年5月8日，牛山片区G-07地块被“凯迪控股”以封顶价16.19亿元+6200㎡政策性用房竞得，成交楼面价11434元/㎡；6月12日，温州核心片区葡萄棚单元B-13a地块被保利以封顶价24.23亿元+2600㎡政策性用房竞得，成交楼面价12676元/㎡。可以看出牛山板块目前的土地市场还是相当火热。

三、本宗地块板块内的可售房源数量十分多，周边竞品也不少，凯迪控股地块和保利地块未来将是直接的竞争对手，牛山片区的住宅市场下半年或将出现一定的销售压力。