2018年楼市萧条，但这并不妨碍恒大董事局主席许家印登顶首富。

　　蜜姐看到最近财富榜排榜机构胡润研究院发布了《2019胡润全球房地产富豪榜》，许老板以2500亿元人民币的财富成功夺冠，排在他后面的是老一辈地产大亨李嘉诚，可谓是长江后浪推前浪。

　　从榜单名字就知道，上榜的富豪主要财富均来源于房地产领域，上榜门槛为10亿美元。

　　值得注意的有两点：一是前十地产富豪里，中国占了7位，比例高到惊人。而是前十富豪里，除了泰国的郑昌家族财富变化显示是正增长，美国格罗夫纳显示0增长外，7个中国富豪财富均有所缩水。

　　其中王健林家族缩水最厉害，达到了37%，这和王老板2018年一系列的割肉举动有关。

　　缩水第二厉害的是碧桂园的“二代”杨惠妍，幅度达到了28%，碧桂园的2018年也是水逆年。史上最严调控下，高周转著称的宇宙级房企遇到了前所未有的困境，房屋质量和管理模式屡被质疑。

　　首富许老板则缩水了10%，还算中等的水平。

　　前几天蜜姐写过百强房企的倒春寒，据易居旗下的克而瑞地产研究中心发布数据显示：万科、保利、碧桂园、融创中国等百强房企2月的整体销售规模较1月环比下降22.9%。中国恒大，销售金额同比下降55%，可谓是腰斩级别。

　　销售缩水，财富缩水，那么房价会走跌吗？蜜姐是这么想的：关键看杠杆。

　　就以恒大为例。好基友杠杆游戏曾经简单总结过，恒大作为超级杠杆玩家是怎么一步步登上巅峰的，曾经的负债率高到惊人，但最近算是有稳健的趋势。

　　最新的2018年半年报显示，因为净资产的增加和有息借款的下降，恒大2018年上半年的负债率下降至127.3%，较2017年同期大幅下降五成。

　　你知道往年恒大的负债率有多高了吧！关于这点蜜姐不敢说太多，只能感叹许老板演得一出好的速度与激情。

　　与其说这是恒大在主动降负债，不如说是形势所迫。在前两年的严厉调控下，楼市的上涨预期被大幅调低，甚至部分月份出现了环比下跌。

　　对刚需来说这是好事，但对房地产企业却不见得，尤其是杠杆率高的房企。

　　蜜友们想想，假如你通过各种渠道贷款买了多套房子，每月需要还万元左右月供。

　　前几年你的工资每年增加，形势好的时候甚至翻倍。但突然领导干预说现在工资水平太高，需要限制，稳定，甚至有月份还下降。

　　重要的是，按照领导的意思，工资短期内没有上涨的可能，那么你能怎么办？只能节衣缩食，降低成本，努力还债，减轻负担了。

　　如果说房企的负债等情况还不足以去判断楼市走势，那最明显的信号就是房贷利率。

　　利率涨了购房者买房资金成本提高，反之则买房成本降低，由此基本可以判断领导们对楼市的真实态度。

　　比如近期，多地银行悄然下调房贷利率。融360监测数据显示，2019年2月，全国首套房贷款平均利率连续三个月下降，北上广深等一线城市均进入首套房贷利率最低城市前十位。

　　这或许就说明，领导对这些城市调控情况非常满意，目前可以酌情放松。因为毕竟咱们现在是要稳楼市，而不是一棒子打死。

　　其实放松房贷利率的情况在今年初就已经陆续在各个城市里出现。这是“一城一策”精神的体现，也是变相在给压力山大的城市打开放松的口子。

　　但这并不意味着楼市调控的风向变了。从这两天开的重要会议领导讲话中也能看到，房住不炒依然执行。而且从最近下调房贷利率的城市来看，几乎都是针对首套房的利率调整，态度已经很明确：投资性购房的标准依旧严苛，成本也更大。

　　目前各地的房价都达到了新高度，如果再继续纵容，后果很严重，但反过来如果太冷地方领导们也受不了，杠杆就是最佳的调控工具之一。

　　许老板等大佬们财富缩水也好，房贷利率下调也好，反应的都是楼市步入正轨的趋势。

　　通过各种工具让楼市保持稳定缓涨的预期，让房企喘口气、地方不至于饿死，刚需勒紧裤腰带也能承受，或许就是最好的状态。

　　熊掌和鱼要兼得不容易啊，但谁知道呢。

　　今日词汇：基准利率
　　基准利率：基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。在中国，以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。