杆友叶推荐周深的《化身孤岛的鲸》：每个人都是一座孤岛。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

　　最近看了两条楼市有关新闻，杠杆游戏被雷坏了。

　　先是辽宁锦州业主拿房产证十年，但楼盘仍是荒地。不仅如此，业主房贷仍在按时还贷，已还贷款13.5万元。

　　是的，你没看错，房屋未建就已竣工验收，验收未备案就已发房产证。而开发商的理由是，拆迁未达成，致房屋迟迟未建。相关部门验收、发证倒是积极。

　　还有一条是河北石家庄的新闻。石家庄一个叫新鼎华府的楼盘，涨价3倍后，开发商毁约。

　　此前，我们看到的新闻多是房价跌了，业主不满，去讨说法。一般开发商的回应都是叫委屈，房价涨了怎么不见分钱给我？

　　这一回，倒是开发商毁约，房子涨了就不卖了撕毁契约。

　　虽然这两起怪事的源头，都追溯到几年前，甚至十年前，但各种怪事恐怕这轮周期后也会出现一些。

　　作为购房者，该如何避免购房被坑，让自己不至于成为“楼市难民”？

　　1、必须得多证齐全。

　　一个楼盘从开工到合法预售，需要多个证照。比如我们通常说的五证，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，必须齐全。

　　杠杆游戏不敢保证，啥证都有了，一定能交房，就不烂尾。但如果没有、不全，发生损失的可能更大。

　　如上文的新闻，房子没建房产证就给提前发了，过了十年，都无法交房的荒唐事都有，还有啥不能发生的呢？

　　无论如何，避免买的是废纸，上述五证得确认清楚了才买。

　　2、加杠杆投资必须谨慎。

　　目前，一些城市，特别是部分三四线城市依旧可以加杠杆投资。但正如杠杆游戏多篇文章分析过的，大部分三四线城市、较大城市郊区楼盘，近期可能行情不会太好。

　　所以，不要轻信广告和营销，加杠杆投资得谨慎。从目前趋势看，最起码未来几个月，大部分三四线城市不会轻易反弹，如果加杠杆投资，资金成本不一定合算。

　　3、没有杠杆，或者杠杆极低、可控，房子起码保值。考虑到一个实际情况，大部分个体投资渠道是有限的。但是很多人手上是有一些灵活不需要用的钱的，这些钱拿去干嘛？

　　楼市总是有周期的，考虑到我国城市化毕竟没有完成；如果人民币遇到太大压力，手上拿太多现金更是可能折损，保值起码是需要的；同时，货币周期也是轮回的，这是人类难逃的命运。

　　因此，杠杆游戏认为，无杠杆、低杠杆的资金，今天，买房后或许依旧是是合适的。

　　谁也不知道，今天的无成本、低成本谷底投资，未来是不是赚钱巅峰。即便不赚钱，起码不动产在，长期租金收益或许也还行。

　　4、小开发商的楼盘要慎重。无论是刚需还是投资目的，今天这个市场和金融环境下，小开发商的楼盘都要谨慎购买。

　　2013-2015年，上一轮周期后半段，其实还没过多久。如果简单回忆一下，当时一些小开发商、资金链紧张的开发商挂了，出现烂尾。

　　这一波，可能再度强化房地产市场的行业集中程度。万科最近不就在买买买……

　　如果行情继续发展，有一些开发商倒下，是必然。

　　5、大部分商铺绝对不要碰。这一点杠杆游戏说过多次，特别是大部分专业市场型商铺，买到就是赚到的历史早已过去。批零商业地产，在我国大部分城市都是过剩的。

　　一些社区商业门面租金收益也不高。如果高价买入，回本不知道是哪年的事，更别说还有资金成本。

　　6、投资为目的的旅游地产要谨慎。如果是手上有余钱，时间也有闲暇，购入避暑、过冬、康养旅游地产自用、家用没什么。但如果是投资，杠杆游戏认为，大部分旅游地产是没有价值的。

　　不仅如此，即便是购买自用、家用型旅游地产，也要注意，五证一定要齐全。避免不必要的后果和纠纷。

　　7、广告宣传、口头承诺不要随便相信，要分清广告和合同。很多楼盘都会以城市规划、交通、区位、教育、医疗配套为噱头，吸引购房者。对于楼盘来说，这是正常的。

　　轻信这些，错的是购房者自己。一切要以合同为准，而显然几乎不会有房子会把上述承诺写进合同。

　　而如果作为成年人，这个道理都不明白，最后还去怪开发商，实在是应该检讨下自己。

　　当然，正如杠杆游戏在《两大房企被“围剿”！楼市再跌一波？》（12月4日）一文中写过，真发生了这些情况，一定要去维权。捞回一点损失算一点，不维权，啥减损的机会都没有。

　　特别是楼市下行期，开发商也有自己的销售压力。谁都不愿意因为事情搞大，影响到公司声誉和销售回款。

　　8、学区房甄别越来越难，搞清楚是公立还是私立、学校远近应该不难。很多楼盘都出现过配套的小学、初中，最终和宣传、购房时不同的情况。

　　还有的虽然配套的学校没变，但是最终是私立，得有钱才读得起。

　　实际上，学区房的政策本身越来越复杂或者多变。杠杆游戏认真看过多个城市的相关政策，有的居住时间有要求，有的划片可能变动，有的学位紧张……

　　所以，我的建议是，搞清楚楼盘疑似配套的学校是公立还是私立，是不是所谓的名校，配套学校到底是不是在附近，起码不难。

　　如果是私立，就要考虑自己或者别人是否承担得起学费；如果配套学校根本就离得不算太近，就更要考虑买的房子，最后到底会被划到哪个学区？

　　相关信息，可以向教育主管部门、规划部门咨询。

　　9、不要相信啥饥渴营销。杠杆游戏前几天看到一个笑话，小米跑到欧洲去还搞饥渴营销、数据造假。拜托，那是欧洲，何况全球手机产能过剩，销售到顶了。真不知道小米相关人士怎么想的。

　　楼市也是一个道理，现在是寒冬，绝大部分城市的绝大部分楼盘都不再可能秒光。如果这个盘，你实在喜欢，怕卖光了，去相关部门网站看一下预售网签进度很简单。

　　据此，再做决定。

　　10、如果自己买的房子跌了，别去看别去想。我有好几个朋友都买贵了，之前我说楼市是有周期的，但他们还是焦虑。同时我也说，刚需没必要纠结啥时买，该买就买。

　　所以，我也要对部分朋友的高价杀入负责任。不过，他们都不怪我，因为毕竟是刚需。有了房子，心里的踏实，那是一点点涨跌换不来的。

　　无论如何，既然已经买了，就别去想了。如果是投资，上一轮周期，或者本轮周期前半段买的，已经有得赚，同时可以脱手套现，也不要犹豫。

　　当然，看个人资金成本和长远考虑。总之一句话，不是高杠杆投资，不要去想、不要去看。

　　小结：上述总结当然不全面，我只是略作一个指南。如何避免成为房价下行周期中“楼市难民”，确实得小心。