今年的国庆长假，楼市并不安宁。自9月30日北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，至10月8日，短短几天的时间内，已有21个城市先后发文调控楼市。 楼市新政密集来袭 击中了谁的痛点？

　　收紧调控的背后

　　具体来看，天津、成都、郑州、济南、无锡、合肥、武汉、苏州、深圳、厦门、南京、珠海、佛山、东莞、福州、南昌16个城市重启或调整限购政策。政策出台近一个月，坊间评论不一。

　　多地不约而同收紧调控的背后，是去年以来重点城市房价的快速上涨以及此轮楼市高烧的蔓延之势。自2014年下半年起，多地陆续取消限购转而推出楼市刺激政策，去库存成为楼市发展的方向，央行多次松绑限贷、下调利率，楼市逐渐从冷淡转向复苏乃至火爆。以深圳为例，自2015年7月至今年9月，住宅成交均价同比增幅均在50%以上，虽然“330新政”后市场活跃度有所降低，但价格始终坚挺。

　　不仅如此，楼市的火爆自今年二季度以来逐渐传导蔓延，南京、苏州、合肥、厦门二线“四小龙”崛起，其他热点二线城市跟进，并进一步波及重点城市周边的城市及片区。国家统计局发布的8月份 70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，环比上涨的城市有64个，同比上涨的有62个。

　　此轮房地产市场量价齐升区别于以往的一个显着特点是杠杆率高企，央行数据显示上半年个人住房贷款同比增速达19.2%，6月末增速更是达32.2%，月度增量屡创新高。而工、农、中、建四大行上半年个人住房贷款占同期新增贷款的55.66%。全民炒房使资金大量流入房地产市场，不仅累积了越来越大的金融风险，也使实体经济遭遇进一步打击，而被不断推高的房价更是日渐脱离刚需的购买能力。种种背景下，热点城市推出收紧政策，既是维持房地产市场健康发展的需要，也是控制金融风险、促进经济长期稳定的必要措施。

　　调控关键词

　　纵观此轮调控政策，“限购、限贷、整肃市场秩序”是其关键词。厦门、苏州、南京、合肥、武汉等热点城市先后多次出台调控政策，收紧程度愈加升级。重点城市周边片区，如临京的廊坊、临深的东莞等城市因外溢需求集中，市场升温较快，也出台了市场调整政策。

　　从不同城市的政策来看，一线城市中，北、上、深非户籍社保或个税缴纳年限均为5年，广州为3年，贷款未结清购买二套房首付款比例均为70%。二线城市的限购多为户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，合肥、苏州、厦门、南京、福州等同时增加了社保或个税缴纳年限要求；信贷方面，多数城市二套房首付比例均有所提升，苏州、南京对于拥有1套住房且贷款未结清的居民，二套房首付比例高达80%，严厉程度赶超一线城市，打击投资性需求的目的十分明显。此外，因刚需旺盛，为缓和供需矛盾，北京、上海、深圳均重提“90/70”政策，增加中小户型供应；多地亦提出要增加住宅用地供应，设定土地出让指导价，加强市场监管等，以平抑市场热度。各地各自发文，结合具体市场情况，制定针对性政策，充分体现了“因城施策”的原则。

　　此次楼市调控背景

　　对比上一轮自2010年开始的房地产收紧政策，此次楼市调控的背景与经济环境已大不相同。2010年4月限购令出台的同时，为应对通胀，市场逐渐步入加息通道，加息、提高存款准备金率等一系列货币收紧政策也先后实施，不仅是全国上下房地产政策从严，货币环境也明显转向。

　　而现阶段在“调结构稳增长”在背景下，整体宽松的货币政策环境并没有改变，即便在房地产市场，广大的三四线城市仍将去库存视为重中之重，鼓励库存去化的政策措施仍在实施之中——与热点城市出台收紧政策调控楼市方向相悖，避免“一刀切”，这也恰恰是对“分类调控”思想的践行。

　　从政策实际效力来看，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端认为，密集出台的收紧性政策犹如一支冷却剂，使火爆的市场、热情高涨的炒房客顿时回归平静，暂时转向冷静；预期的改变也会使得部分客户开始观望，进而影响成交量，市场将随之迎来调整期。尤其认房又认贷、二套房首付比例提高将使有过贷款购房行为的改善性需求及投资性需求的置业门槛大增，因而受到较大影响；即便是首次置业的刚性需求，在市场调整的预期之下，购房决策也会更加谨慎。但另一方面，在经济稳增长的背景下，货币政策全面收紧的可能性低，货币环境仍然相对宽松，融资成本维持低位，推动本轮房价上升的重要诱因并没有被祛除。因此，预计房企通过降价促销回现以确保资金链顺畅的需求，并不及上一轮市场低迷期那么迫切。

　　可以预见，短期内，尤其是在供需矛盾突出的重点城市，新房价格全面、显着下挫的可能性不大——成交量整体缩减、新房价格高位盘整、二手交易价格下滑将是大概率事件；中期来看，相关管理部门有望出台针对性的政策措施，进一步控制资金流入房地产领域以降低金融风险，整体市场持续低迷的状况也将最终在价格上体现出来——城市经济及发展前景、房地产市场的供需关系将决定各地房地产市场的分化走向，可能出现的价格调整幅度亦是如此 。

　　至于三四线城市去库存目标的实现，除了房地产政策的鼓励刺激、信贷的支持外，更大的动力还在乎基建配套的完善、区域产业结构的调整带动经济发展取得良好效果，同时城镇化、户籍制度改革的推进也会是带动库存量消化的重要动力。