一季度，房地产市场并不平静。来自权威部门的判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……

　　种种迹象表明，房地产市场再次处于十字路口，走势牵动人心，政策备受瞩目。

　　市场分化在延续 加剧之势渐显现

　　尽管国家统计局关于一季度房地产市场的最新数据尚未公布，但房地产市场分化将呈现延续态势，已成为共识。

　　从国家统计局公布的数据来看，前２个月全国新建商品住房价格环比下调的城市，大部分是三四线城市。

　　来自权威部门对９０个城市的监测结果显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在１０个月，而三四线城市这一周期更长，个别城市甚至超过２年。

　　中原地产首席分析师张大伟说：“市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”

　　中国社会科学院副研究员陈飞表示，楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。一方面，由于住房价格波动体现出各类城市经济社会发展水平、公共服务质量 等的差异，也反映出消费者更加理性。另一方面，一年多来，国家房地产行业政策的稳定性，使得市场预期相对稳定，三四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。

　　楼市崩盘不成立 风险隐忧需警惕

　　杭州个别楼盘降价，北京个别楼盘由精装修改为毛坯房出售，三四线城市库存量大，种种现象，引发社会关注。这是否意味着房地产市场拐点已现，三四线城市面临崩盘呢？

　　权威部门认为，这些现象还是局部，个别项目的变化，不能说明拐点已经出现。以杭州为例，去年以来，供应量特别是新区供应量很大，因此开发商采取降价促销，尽快结清尾盘。

　　陈飞说：“个别企业因资金链条脆弱，出现降价销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象，这是市场体制下行业内部调整的正常现象；房地产价格的持续高涨恰恰是房地产市场不正常的表现。”

　　不过，对于三四线城市存在的楼市风险，受访各方都表示，应高度警惕。

　　来自中原地产的监测显示，营口鲅鱼圈区至少有５０个楼盘在售，若以每个楼盘２０万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过１０００万平方米，区域整体出现全面过剩。

　　权威部门官员说，一些三四线城市前期供应量太大，本地居民基本有房子，新移民购买能力较弱，过度透支若干年的供应，肯定有风险。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要特别注意避免在房地产投资增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。

　　限购松动有争议 分类调控成共识

　　对于福建省出台新政策，以此松绑楼市的消息，福建省建设厅日前予以否认，称毫不知情。

　　一季度，由于部分城市房地产市场交易量下滑，限购政策松动甚至取消的传闻，频频出现。

　　据住房城乡建设部介绍，目前全国有４９个城市实施限购政策，其中１５个地级城市，３４个为省会城市和计划单列市。

　　陈飞认为：“限购政策目前在一线城市仍然必要，对于住房库存量较大、城市人口增加缓慢的城市，可适度减少供应量，放松行政管控措施。”

　　张大伟认为，房地产市场已经告别了绝对短缺，投资者也逐渐谨慎。放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖，但也可能很快再次出现大跌。

　　尽管限购政策是否退出有争议，但突出分类调控，已经成为共识。

　　陈飞说，要根据各城市住房价格中长期走势、住房保有量和人口数量变动以及城市功能实施分类调控、因城施策。对于住房供给短缺严重、住房价格持续走高的城市，坚持限购、增加住房供给。

　　权威部门官员也表示，针对当前房地产市场形势，一方面要督促房价居高不下、上涨压力大的城市，增加供应，特别是增加普通商品住房供应。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。另一方面，加大住房保障力度，推动共有产权住房建设。

　　■权威访谈

　　就怕地方政府“闲不住”

　　全国城市地价监测系统负责人称

　　市场分化加剧，一线城市“房冷地热”现象突出。针对相关问题，全国城市地价动态监测系统负责人、中国土地规划勘测院地价所所长赵松接受了新华社记者专访。

　　记者：相关专家研判认为，开发商需以价换量快速回笼资金，消费者持币观望情绪渐浓，拐点或将形成。拐点在眼前吗，怎么看“崩盘论”？

　　赵松：一季度地价变化一大特点是上涨态势放缓趋稳，综合地价环比涨幅在连续７个季度后首次收窄，虽然收窄幅度还比较微弱，但仍值得关注，其原因与当前经济下行压力较大，信贷规模增速趋缓及部分城市市场调整密切相关。

　　如果楼市真出现“拐点”，将在未来一两个季度后全面传导至土地市场，进而反应在地价信号中。至于拐点是否就在眼前，我觉得整体而言，尚不会出现得这么快。 经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。主观上，恐怕多数人不会希 望中国不动产市场像当年日本那样出现致命性“崩盘”；客观上，刚需仍然旺盛的区域热点城市强大的内在支撑还会持续一段时期。

　　记者：您担心的是什么？

　　赵松：我倒是担心两种倾向，一是个别地方政府“闲不住”，等不得市场的自发调节，又要急于出手救市，非把小“泡沫”炒成大“泡泡”不可；二是舆论盲目跟 风，把点上的问题炒成面上的问题，进而形成强大的“市场预期”，催动市场的大幅波动。所以，正如我们报告中分析“对市场中的量价信号、预期变化，既要敏感 跟踪又要全面、理性解读、审慎应对，保持宏观政策的稳定性。”我认为，在当前的复杂形式下，这一点很重要。