上海衡山路12号地块出让谜底终于揭晓。这一此前因“邀请招标”颇受争议并引发“内定”传言的市中心核心商业地块，以4.87亿元的身价被上海至尊衡山酒店开发有限公司收入囊中。

在这一看似名不见经传的“黑马”背后，却有着本土国企巨鳄上海地产集团的雄厚背景。

黄金地块谜底揭晓

2008年的上海土地市场，地王频退土地流拍，往昔众多开发商一掷千金疯抢地王的风头不再，却亦有实力开发商对市中心城区商业地块“求贤若渴”。而像衡山路12号地块这样毗邻地铁1号线衡山路站的商业地块，则更是开发商可遇而不可求的黄金宝地。

正因为此，公告一经发布，和记黄埔、新鸿基、丽丰控股、绿城中国等地产大鳄无不对该地块垂涎。然而，出让文件中“邀请招标方式出让”的注明却令这出好戏尚未开锣就戛然而止。

“这块地的地理位置可以说是这两年来上海商业地块中最好的，1万平方米的地块投资规模不大，4亿元的出让底价也很低。”一位上海本土开发商表示，“这样绝佳的条件却偏偏不拿去拍卖，还设有‘投标人必须拥有5年类似产品开发经验’这类招标要求，几乎可以肯定，其所谓邀标就是为了内定，无论是否邀请了其他开发商，也都只是拉去陪跑而已。”

根据出让文件，衡山路12号地块位于上海衡山路繁华地段，毗邻地铁1号线衡山路站，出让面积约1.08万平方米，容积率要求不大于2.5，总建筑面积约为2.7万平方米，目前已经是净地。土地性质为“商业、科研、文化、商务办公”综合用地，其中商业用地的使用年限为40年，文化、科研、商务办公用地的年限为50年。

最终，在内定传言四起的争议声中，寂寂无名却显然完全符合上述招标条件的上海至尊衡山酒店开发有限公司以4.87亿元总价中标，按照规划建筑面积2.7万平方米计算，折合楼面地价18037元／平方米。

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规划先行印证“内定”？

如此黄金宝地却通过“邀请招标”在有限范畴内低价出让，个中内情难免令人心生揣测。而泰麒房产工作室分析师何凌飞分析，“地铁站周边项目往往有着统一的总体规划和开发思路，衡山路12号地块地处衡山路历史风貌保护区，优秀历史建筑非常集中，出于建设过程中对历史建筑风貌的整体协调和地块自身条件的特殊开发要求，实行包括总体设计方案和开发商资质在内的综合评分确有必要。”

显然，上海至尊衡山酒店开发有限公司应该是拿出了一份符合衡山路历史风貌区整体风貌和统一规划、并足以获得“总体设计”招标指标项高分的方案。

根据知情人士向记者透露的该项目规划来看，衡山路地块将建成一座高度控制在24米、共拥有189间客房的精品酒店，项目总建筑面积为5万平方米，包括地上5层约2.77万平方米及地下2层约2.3万平方米，此外还包括134个机动车位。

然而，颇具趣味的是，根据记者查询到的相关资料，早在2007年7月的“上海—台北城市发展与轨道交通开发论坛”间，上海申通地铁集团副总裁张焰就曾公开介绍过涵盖上海轨道交通沿线的多个“上海轨道交通线路周边开发项目”，其中“衡山路12号项目”规划定位为“顶级特色酒店”。

张焰当时介绍，衡山路12号地块占地面积1.2万平方米，容积率2.0，将建成一幢高度低于24米、7层高的建筑。地上建筑面积2.4万平方米，其中酒店客房150间，面积1.5万平方米；会所、餐饮、精品店的面积约为9000平方米，地下建筑面积1.3万平方米，其中2500平方米用作商务中心、SPA、雪茄吧等设施，剩余1.05万平方米为地下车库。

两个规划方案对比，除却数字间的少许差异，先行规划与后期中标的设计方案间惊人相似。这显然不止是一个巧合。

更为重要的是，记者得到的工商注册资料显示，上海至尊衡山酒店开发有限公司的法人代表为皋玉凤，而这一名字同时也是上海市国资委下属企业上海地产(集团)有限公司的党委书记及董事长。

“至尊衡山酒店开发公司这个名字，从头到脚都透出来这是专门为了这块地而成立的项目公司。”一位知情的上海本土开发商向记者透露，上海地产集团为了衡山路地块的开发，在2008年专门成立了这一项目公司。

作为上海市国资委下属企业，上海地产集团是上海市土地储备中心的运作载体。“谁都知道地产集团和上海市土地储备中心是两块牌子、一套班子。”上述开发商说。

而另一不愿具名的业内人士则对记者分析：“地产集团的国企背景和政府主导性质决定了他们的任何动作都要得到上海市政府和上海市国资委的批准。近年来上海国资委和地产集团一直致力于核心资产的优化调整，特意注册一家项目公司来开发土地储备中心的储备项目，这或许是其资产优化乃至今后将这一优质资产注入上市公司、甚至未来整体上市的步骤之一。”