今年上半年商用地产呈现供不应求的态势，尤其商铺市场表现的十分明显。据政府部门统计的数据来看，今年上半年广州十区新建商铺批准预售面积仅为13.46万平方米，同比去年上半年大幅降低了60.0%，而成交面积却在41.6万平方米。不少业内人士表示，由于供应下跌的幅度明显大于成交，使得今年上半年的供求关系仍处于供不应求状态，下半年这种态势可能加大。

　　上半年成交均价升6.4%

　　据阳光家缘近年的供应数据显示，2006年属于新建商铺市场的谷峰，2007年仍保持在50万平方米以上，2008年上半年预售面积却出现60%的下滑，批准预售面积降至13.46万平方米，而上半年十区新建商铺登记交易面积则为24.10万平方米，明显高于预售面积。

　　据了解，2005年及以前，商铺市场的年均交易面积基本保持在50万平方米左右；到了2006年、2007年，年均交易面积一下子放大到80万平方米左右，增幅超过了60%；进入2008年，受一手住宅的影响，上半年商铺登记交易面积出现的下滑，但预计年度的成交面积仍会在50万平方米左右的水平。

　　在成交均价方面，据保利地产代理市场部的统计，2008年上半年十区新建商铺的成交均价为12182元/平方米，同比出现6.4%的增幅。保利地产代理市场部总经理吴定金认为，由于供应下跌的幅度明显大于成交，使得今年上半年的供求关系仍处于供不应求的状态，并逐渐呈现供求两极分化的现象。虽然一手住宅市场整体低迷，但商铺市场的价格受其影响的波动幅度比较小，下半年商铺市场的价格有望保持稳定，下调压力小。

　　商铺盈利功能被夸大

　　知名商业地产专家李霖表示，目前广州商业地产存在的现象是强调“一铺或多铺养三代”，商铺的赢利功能被明显夸大，投资者的期望值过高，以至开发商千方百计大量开发商业，在没有做仔细的市场调研及整体规划、定位的前提下，就盲目拿地，开发建设商业项目，从而导致商用地产开发规模泛化。这也是导致多个商业广场出现“未开先闭”的关键因素。

　　据了解，目前，广州商业地产市场还停留在通过销售产品的“层级”差价来维持的原始状态，对产品的生产、包装、组合及售后跟踪、信息采集、市场研究、消费引导等做的还不够，呈现经营业态老化的现象。“广州商业的赢利模式，赚差价仍是主流，而通过增值服务获利的新模式极其罕见。同时，商业地产的品牌多体现在产品上，而商业地产本身品牌意识淡薄，创品牌的手法也比较单一，外在式的多，内涵式的造牌行为不多见，即使小有所成，进取心也难以为继。”李霖认为，“品牌工程的系统性、连贯性不够，商业地产本身品牌的可持续发展后劲不足。”

　　投资者要有识别力

　　杨先生在上下九某名都商业广场，总价90万元一次性购买了三个商铺。开发商承诺带租发售，前几年租金归开发商，之后归买家。到了租金归买家的时候，开发商却宣称，由于各种原因，该商业广场停止经营。目前，二三楼商铺处于关门状态，杨先生懊恼不已，只求原价抛售。

　　李霖认为，作为投资者，应具备更多的商业地产项目识别力和运作能力，不能盲目的选择地段；发展商要有为商业地产升级换代的勇气和智慧，及提高增值服务；政府则要做好引导扶持和配合。只要这样，商业地产才能经营的更好。

　　在商业地产领域有多年操作经验的旺地发展顾问公司首席地产策划师周颖舟认为，很多项目的失败，其实是在早期定位及项目规划设计的时候就已注定的了。他认为，商业项目的设计现在更多偏向于档次、形象等表面因素，而没有考虑是否好用、能否有效带动人流等与经营者息息相关的元素。

　　中国商业地产研究院院长杨奕勇表示，一个项目能否做成功，其实关键是看开发商是否以与经营者的共同利益为依归为出发点，项目的规划是否以人为本，对项目的进行设计、定位、规划和管理是否进行了周密的规划。

　　专家视点

　　瓶颈：宏观经济影响商业地产发展

　　（合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江）

　　商业地产主要受宏观经济这个大环境影响，商业地产已经出现“倒挂”现象，商铺与住宅销售价格相差不远，甚至有的住宅价格还高于商铺，商业地产曾经的高价年代已不复存在了。至于今后走向没法预知，但现在商业地场处于较尴尬的局面。

　　商业地产目前想要扭转局面不容易，毕竟受到整个大环境的影响，虽然现在每年都有交易会，但慢慢的这个对商业影响已经不是太大了，而且现在世界很多龙头超市进驻，有些甚至出现饱和状态，商业市场跟整个市政相关联，比如打造广佛一体、珠三角一体、一小时生活圈等等，这些很大因素与交通是相关联的，而这些是商业地产开发商没办法做到的。像珠江新城从1992年开始规划，政府对此投入了大量人力、物力、财力，到现在也未必是完全成型。所以，商业地产资金需要更雄厚，所冒风险会更大，有些要十年以后才能慢慢看到回报。

　　现状：目前属第二代购物中心消化期

　　（旺地发展顾问公司首席地产策划师周颖舟）

　　随着GDP的不断增长和消费水平的不断提高，起码看好广州商业地产发展未来20年的潜力。在过去的两三年时间里，广州的商业地产与红红火火的住宅地产相比虽然有所失色，但这只是前期产品的消化阶段。如正佳等产品属于商业地产的第二代发展形态，当时提出的一些如体验式购物的理念，正是在这两三年的时间里得到消费者的消化和接受。下一步，广州将迎来第三代购物中心的发展机遇。目前广州属于第三代购物中心的主要包括万博中心、长隆乐园等华南板块的一些项目。这些项目的特点将转化为“休闲、娱乐、购物”的消费方式，这也是商业地产发展的一种趋势。

　　做商业地产，最基础的保证是开发商要有充足的资金实力，同时，商业地产开发者还要懂商业地产这个领域。过去很多的商业地产项目之所以失败，除了是因为管理不善这一后期的因素之外，更多其实是在早期定位及项目规划设计的时候就已注定的了。这些失败的商业项目在设计上更多偏向于档次、形象等表面因素，而没有考虑是否好用、能否有效带动人流等与经营者息息相关的元素。

　　发展：奢侈品牌将带旺广州商业地产

　　（仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅）

　　商业地产是指能够取得长期租金收入和配套服务收入的房地产物业，从保值的角度来看，商业地产要更优势于住宅项目，住宅随着住房期越来越长，房子的折旧力度也越来越大。而商业地产则会随着时间的推移更具保值，越到后面商场的人气越旺，这个场也就更值钱。

　　也正是由于中国的优质商业地产能够带来稳定的现金流，并能享受人民币升值带来的汇兑损益，近年来已成为外资追逐的对象。因为商业地产投资商追求的是长期稳定的投资回报。而且商业地产的投资周期长、投资金额大、客户定位精度高，因此对开发商的资金实力、服务水平的要求也非常高，有很高的进入壁垒。

　　对于广州的商业地产来说，最明显的特征就是大量的国际品牌，特别是奢侈品牌，开始把拓展的触角伸入广州。目前广州奢侈品消费群体已经达到一定规模，每年累计消费额接近100亿元。在环市路和天河CBD，诸如Salvatore Ferragamo，Just Cavalli，Orrefors这些国际品牌纷纷在广州开出了他们的第一家店铺。一些现有奢侈品牌也都纷纷继续扩大营业面积以应对不断增长的销售额，如Burberry。

　　有限的供应和高端品牌的进入吸引了新的市场竞争者本季度在市中心没有新的大体量物业落成。有限的优质商铺供应并没有给予高端品牌太多的选择，环市路和天河城CBD仍然是他们进入广州市场的首选。不断增长的销售和优质客户的涌入继续推高优质商铺的租金，第二季度商铺租金上涨幅度为5.7%。优质商铺的紧张供应得到了来自市场的响应，定位类似于丽柏的美东百货将于明年在农林下路开业，届时将为奢侈品牌提供更多的商铺选择