似乎房地产龙头万科打个喷嚏,人们总担心地产市场患感冒。

    自从日前万科董事长王石抛出“下半年的形势可能比我们想象的更严重,为此万科做好了最坏的打算”的言论后,果然,近日万科打着“中秋促销”旗号,选择上海中外环的部分楼盘,降低总价10万元进行促销。尽管单价降价幅度不大,但这对于僵持已久的楼市,容易让人联想到万科是否再次成为降价的“带头大哥”,以及是否就此表示开始了新一轮的“降价潮”。

    中秋上海促销直降10万

    在今年元宵节率先带头降价后,万科选择了另一个传统节日———中秋前夕在上海展开“打折”攻势。

    8月28日,万科在上海本地媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告,宣称在8月30日至9月14日期间,旗下8个楼盘限时推出特价房源,更有精彩礼包和惊喜大奖。与以往“挤牙膏”式的让利促销不同,此番万科喊出“直降10万”的口号。

    据悉,在位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘,闻声而来的看房者络绎不绝。此次共推出60套特价房源,都是90平方米的精装小三房,原来总价在130万元至155万元之间,如果当天签约并在3日内付清3成房款,那么就可以享受总价10万元的优惠。如果一次性付清房款,那么还可以在这个基础上再打9.9折。

    事实上,早在8月16日,万科金色雅筑就将两幢靠近马路的房源以总价降低10万元的优惠推出。业内人士认为,由于临近2010年上海世博会,三林板块去年涨势过猛,今年价格出现回落是理性回归。但总价高达10万元的降幅,即使是少量房源,在这个敏感的时点,对市场而言也是一记重磅炸弹,可能会加剧楼市分化。

    至于上海楼市,数据显示,在8月24日至8月30日一周里,上海市场一手楼成交量环比此前一周略有下降,环比下降3%,日均成交453套。从上半年数据看,上海房地产销售面积1228.91万平方米,环比下降18.5%；其中商品房销售面积为1070.32万平方米,环比下降22.4%。但房价仍然维持在高位,上海市统计局公布的数据显示,上半年全市商品房销售均价环比微涨0.4%。

    大开发商回笼资金加快并购

    相对于等待房价增速回落来增强购房能力,商品住宅产品结构的调整,小户型的推盘是有效需求释放的最快途径。自今年年初以来,万科坚持“聚焦主流,理性应变”的经营策略,在2007年新开工产品中,53%为小户型,而2008年该比例则提升到80%。

    渤海证券分析师周户认为,现有存量住宅需求约44.79亿平方米,而拥有住房家庭新增住房需求约58.87亿平方米,再加上城市化带来的新增外来人口住房需求,中国商品住宅潜在需求旺盛,潜在需求可使住宅行业持续15.74年。

    数据显示,城镇居民的相对购房能力并不弱。而房价的过快上涨和利率的不断提高,降低了城镇居民可购买住房的面积,但平均仍能够买得起91.36平方米的住宅,且绝对购房能力仍有较大提升空间。面对房价增速放缓和供给结构调整,商品住宅有效需求仍能释放。

    在自住需求得到保证的情况下,以及行业整体受到调控的影响,于是,“现金为王”就能在房地产行业上大展拳脚。数据显示,万科2008年6月末净负债率仅为37.1%,远低于行业普遍水平,公司6月末持有的现金达到153.7亿元,超过短期借款及一年内到期的长期债务总和,这说明了万科并不缺钱。万科半年报上还有个细节,那就是万科的市场占有率从2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。同时,去年底到今年上半年,万科斥资超过25亿元,在武汉、青岛、宁波、东莞、天津、苏州、上海等城市共收购10个地产公司部分或全部股权。

    由此,万科首次的降价已经初见成效。正如一位业内人士所言,实力较弱的开发商将受到较大冲击,而实力雄厚的大开发商通过快速销售、回笼资金,甚至可能腾出手来并购无力支撑的小开发商。随着万科再次提出降价,如此的行业分化只会继续加剧。

    能否上演“金九银十”?

    踏入9月份,是楼市传统销售旺季,那么,今年究竟是扭转颓势绝地上演“金九银十”,还是延续地量成交、重蹈去年覆辙,是不少开发商最关心的问题。

    可以说,降价潮的出现已打破在我国持续多年的房价持续上涨预期以及房价上涨的反馈机制。市场浓厚的观望心态,迫使开发商不得不进一步降价来缓解资金压力,推动了房价向下的反馈机制正在形成。联合证券认为,迫于通胀的压力预期政府短期内尚不会对房地产施以援手。不过在价格机制的引导下和信贷紧缩的制约下,开发商减少开工,会使供给与需求重新平衡,也将打破房价向下的反馈机制。但开工的下降将意味着企业增速可能下降。

    “只有卖不掉的价格,没有卖不掉的房子。”这是房地产行业内一句俗语。或许,降价是开发商力争今年“金九银十”的最好方法。