我市地产代理行业从最初的替开发商进行产品策划包装，到全程项目代理，如今又将向参与项目开发、并取得代理权的更高领域发展。

　　代理合作机会

　　突然增加

　　今年开始，泰和房产营销机构总经理林育每天的工作内容又多了一项，那就是对前来寻求代理合作的房地产项目进行筛选。据他介绍，到目前为止，泰和房产营销机构共接洽了50多个异地房产项目，而去年全年接洽的项目总数才30多个。按照林育的说法就是，上门主动寻求合作的异地地产项目突然多了起来，而他们要做的是，对每个项目进行整体评估并做出判断，如果该项目不符合他们的标准，他们就不会接手。“今年全国范围的楼市销售惨淡，部分地区降价促销都没有效果，部分以自销为主的开发商，开始寻找专业的代理公司合作。”林育这样告诉记者。

　　而事实上，今年接洽的这50多个异地项目，至今没有一个在操作。“没有时间和精力，合作模式比较初级，利润太低。”林育给出这样的解释。据了解，目前泰和总共代理着温州地区的13个项目，其中5个项目为全程代理，“到年底估计还能拿下6到7个项目的全程代理。”

　　而据记者了解，像泰和这样挑选代理项目，甚至送上门的赚钱机会都不要的事情，在其他一些代理公司也时常发生。今年4月启动一手项目代理的天浩置业，目前已经代理了7个项目。“其实外地项目也有很多找上门，但是只是进行策划包装，利润不高，我们也是有选择地进行合作。”天浩置业总经理王珍楠的回答与林育如出一辙。

　　全程代理

　　赚的不只是代理费

　　在两年前，如果有项目拿到温州找营销机构策划一下，估计有很多公司会挤破脑袋，可如今，除非全程代理，否则没有合作机会。是什么原因让这些地产代理公司一下子“牛”起来了呢？

　　“这应该是2006年以后开始的，在这之前，有也个别代理公司早已进入全程代理，但是大部分代理公司进入全程代理还是从这个时候起步的。当时，不仅温州的房子好卖，全国房地产形势一片大好，房地产完全是卖方市场，开发商也不需要代理公司帮他卖房子。而现在，房地产形势发生了根本性的转变，再好的项目，没有一个优秀的全程代理团队，很难实现销售目标。”林育举了这样一个例子，两年前，代理公司拿到一个项目，20万-30万元的策划费也还要看开发商脸色来收取，而现在，单纯做策划包装，100万-200万元只是起步价，还不一定有人做。那么，全程代理又如何赚钱？

　　“这好比就是代理公司和开发商成为一个共同的利益体，目前全程代理除了固定的代理佣金之外，还有一部分更大的利润空间，就是提成或者溢价分成。超出预定的销售任务，或者卖出了与开发商约定的价格高出的部分，代理公司按约定提成或是与开发商分成。”林育说，这样能够充分将代理公司的积极性调动起来，获利空间也得到很大的提升。所以，代理公司通常会把精力放在更能产生利润的全程代理上。

　　据不完全统计，今年1到8月份，我市约有15个新项目开盘，7成项目都有全程代理的合作伙伴。“其实，这给我们代理公司也提出了更高的要求，简单的策划包装已经完全不能满足市场需求，从项目前期的定位、规划论证，到包装销售，以及后期的招商代理，专业化的发展趋势也是今后行业的方向。”天浩置业董事长姚汝林表示。

　　参与开发

　　成创新尝试

　　既然全程代理都能产生这么高的利润，那么参与开发岂不是更有利润空间？早在2003年就有资本参与项目开发的朗兆房产营销有限公司，目前已经全程代理了多个市区楼盘。

　　但是朗兆董事长叶维坚似乎并不把这种模式归纳到代理公司的业务范围，“公司参与投资开发，已经超出了经营范围，不过以个人名义参与投资开发，其优势是不言而喻。”

　　叶维坚表示，一般代理公司注册资本有限，想参与开发，其资金要求很难达到。个人如果有资金实力参与投资开发，不仅可以产生可观的利润分红，而且还能顺利地拿到该项目的代理权，这就是参与开发的最大利好。从开发商前期的拿地开始进入策划，对于代理公司来说，可以更深入了解开发商的资本运行情况，从而也给代理公司进行策划、推广、销售带来更多的把握。