成交萎缩

    楼市的“金九银十”即将到来，然而目前的广州楼市成交情况并不理想。昨日（8月27日），广州市国土房管局公布的7月份广州市十区房地产交易登记情况显示，一手住宅成交面积持续萎缩，比6月份又下降了约一成，而且其中限价房的成交占据了成交总面积的一成半；不仅如此，一手住宅成交均价也再度下跌，9122元/平方米环比6月下降4.7%，同比去年7月只上升7.4%，尤其是90平方米以下普通中小户型住宅成交均价在大批限价房成交的影响下仅5512元/平方米，比6月下降875元/平方米，降幅达14%。

    对此，房地产专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，今年广州楼市成交量大幅下降已成定局，九月和十月，预计广州楼市房价下跌的可能性较大。

    地王开建

    记者昨从广州市国土房管局获悉，截至8月份，今年广州已经有59个住宅项目、共2259842平方米用地获得《建设用地批准书》，这些项目将在一两年就进行开发甚至预售，并且最迟将在3年内竣工。

    以市区住宅平均容积率2计算，3年内广州将有450多万平方米住宅供应市场。而这大致相当于今年广州一手住宅成交量的六成多，并且其楼面地价都相比以往要高不少，最高达到8000多元/平方米。

    越秀大跌成交价降近两成

    7月份广州一手住宅成交量继续萎缩均价下跌,均价为9122元/平方米；其中，天河区12536元/平方米的成交均价环比略涨，为全市最高；十区总成交量下降3.5%，中心六区一手住宅成交下降两成……

    7月份，广州市十区一手住宅成交(交易登记)均价为9122元/平方米，比6月下降447元/平方米；二手住宅成交均价为4257元/平方米，同比上升2.6%，环比下降6.0%。

    花都大涨萝岗坚守

    在十区中，仅海珠、天河、番禺、花都四个区涨价，越秀区12084元/平方米的成交均价比6月份大降2929元/平方米，降幅达19.5%;天河区12536元/平方米的成交均价环比略涨，为全市最高；花都区6692元/平方米的成交均价则大涨了38%；而萝岗区在龙光峰景华庭这个全市最低价限价房大量成交的情况下(成交面积占7月一手住宅总成交面积9.13%),其成交均价仍然高达7025元/平方米，只比6月小降4.6%。

    从成交价位上看，7月份广州十区成交的一手住宅中，18000元/平方米以上楼盘成交占6.3%，比6月份7%的比例又有所下降；而14000~18000元/平方米区段，占10.6%，比6月份增加了5个百分点；10000~14000元/平方米区段，占22.5%，比6月份减少了5.3个百分点；10000元/平方米以下区段占比则连续扩大，在近几个月以来第一次超过60%，达到60.6%,比6月增加1个百分点。

    同时，市国土房管局抽取6月和7月成交面积均大于3500平方米的13个典型楼盘的成交情况显示，均价上升的有3个，下跌的为9个，持平的1个，成交均价总体下降3%。其中，白云区南湖半山豪廷成交均价环比(7月比6月)下降最多，达到10.1%；番禺信业花园成交均价则环比上涨最多，达到4.4%。

    7月份，广州市十区房屋交易登记13414宗，同比减少24.4%，交易登记面积129.98万平方米，同比减少28.5%，交易登记金额93.64亿元，同比减少22.9%。十区一手住宅成交上，价格坚挺的越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交35.1万平方米，同比下降27.1%，环比6月也萎缩10.12万平方米，降幅达22%；尤其是越秀、荔湾环比降幅明显，分别大降47%和71%。

    二手住宅成交面积为46.08万平方米，同比减少22.9%，比6月43.85万平方米出现小幅度的上升。同时，7月份二手住宅成交面积占住宅总成交面积43.2%,比6月份39.7%的占比明显增加，“这反映出一手楼观望气氛浓重，且由于市区一手楼价格坚挺、量少，二手住宅更受青睐。”

    金九银十房价可能挺不住

    “今年广州楼市成交量大幅下降已成定局”，有业内人士昨日表示，根据国土房管局公布的数据，今年前6个月广州一手住宅成交量已同比减少43%，“现在虽然买卖双方一直在僵持，但房价下行趋势比较明显”……

    “金九银十”在即，迫不及待的开发商也加快了建设速度，一大批新房达到了预售条件。7月份广州市十区批准预售的住宅达到90.88万平方米、9613套，比6月份分别大增59%和76%。

    并且与6月份相比，7月份批准预售的住宅平均每套面积也在“缩小”，只有94.5平方米，而6月份为104平方米，“这一定程度上说明中小户型供应增加”。

    就各区而言，黄埔、越秀等过去几个月曾出现“零”住宅批准预售的区域7月份也有了新批准预售的楼盘；十区中只有海珠、天河、番禺、萝岗略有下降，荔湾新批准预售的住宅面积比6月大增11倍，7月份新批准预售住宅最多的是白云区，达到18.42万平方米，比6月大增2.6倍。

    前6个月广州一手住宅

    成交量已同比减少43%

    “今年广州楼市成交量大幅下降已成定局”，赵卓文昨日表示，根据国土房管局公布的数据，今年前6个月广州一手住宅成交量已同比减少43%，“7月份数据又是萎缩的，8月份适逢奥运，成交更加低迷。”

    赵卓文认为，9月、10月作为楼市传统意义上的“金九银十”十分关键，“现在尚未降价太多的市场面临方向性选择，要么将价格坚挺、成交少的局面熬下去直至成交恢复，要么开发商顶不住而大幅降价促成交”。他表示，现在虽然买卖双方一直在僵持，但房价下行趋势比较明显，从奥运期间开始，已经有开发商“熬不住，开始促销了”，但促销效果不好。

    对于目前楼市的情况，赵卓文建议，开发商目前需要采取实质性的吸引买家的措施；政府宏调要松绑，“现在有七八个紧箍咒”，政府应对市场的灵敏度要提高，可以在减轻二手房交易税费、缓推限价房、减少卖地以及增强扩大金融工具融资渠道上松绑；市场供应的住宅产品结构要调整，“现在普通的商品房、中小户型住宅多，都是老一代的产品”，而适合有钱人的、投资类的产品少。

    据透露，目前的楼市情况已引起地方政府注意，“毕竟土地收入占地方财政的1/3”，国内多个城市政府部门已召开楼市形势分析会研究对策。

    止跌or亏本？业内看法不一

    对于这些高价地进入开发建设阶段，业内解读不一。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，这些项目都是广州楼价高位时期卖出的，地价很高，在目前的楼市调整期可能会出现两种情况：一是开发商如期开发，而面粉贵面包自然贵，到一两年后使广州楼价止跌回升；二是如果大经济环境不佳，开发商会延期开发这些项目，待市场转暖再开发，广州楼价止跌回升的时间会久一些。

    但同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，房地产业本身就是高风险高回报的行业，“天价地亏本机会大”，而且根据历来的经验，楼市繁荣期一般只有两三年，而衰退和恢复期长达四五年，“高价地开发商势必趁现在房价还居于高位而抓紧时间开发，否则，越拖可能前景越有风险”。

    同时，对于区域房价走势，赵卓文认为，这最终还是市场供求关系决定。其中，市中心的房价将比较抗跌，一方面，这些地块成本高，另一方面，供应少、需求大；而番禺、花都、白云区外围等远郊地区成本不高，供应量大，目前需求有限，所以，房价下降的空间比较大，尤其是非优质的普通物业。

    诸多地王拿到“准生证”

    广州今年已有59楼盘获用地批准

    3年内450多万平方米住宅供应市场

    去年被开发商“抢”走的广州诸多“地王”如今已经缴清地价款拿到了“准生证”。记者昨从广州市国土房管局获悉，截至8月份，今年广州已经有59个住宅项目、共2259842平方米用地获得《建设用地批准书》，这些项目最迟3年内竣工。以市区住宅平均容积率2计算，3年内广州将有450多万平方米住宅供应市场。而这大致相当于今年广州一手住宅成交量的六成多，并且其楼面地价都相比以往要高不少，最高达到8000多元/平方米。据了解，房地产项目获得《批准书》，说明开发商已交齐地价，项目通过了规划，待完成报建后就能取得施工证进行施工了。

    市区供应量略大于郊区

    在这些被批准建设的住宅项目中，以市中心六区的住宅项目为主，共有43个，用地面积达1337162平方米，占总量59%；花都和番禺两区则有16个，占总量的41%。

    在这六个区住宅项目中，以白云、海珠项目为主，其中白云区共有12个项目，8个位于金沙洲，其余也离市中心较远，地块面积都较大，最大的当数白云区石井镇横沙牛掩岗地块，达到298938平方米，但以越秀区、海珠区为代表的老城区多为“蚊地”。

    大部分为高地价项目

    记者发现，今年获批建设的住宅项目绝大部分都是去年和今年初通过公开出让的住宅用地。如金沙洲8个项目、番禺7个项目都是去年和今年初土地拍卖的用地，包括金沙洲地王、番禺地王和花都地王以及西湾路水泥厂地块都获得建设资格。此外，去年广州出让的地王中，只有个别地王地块尚未缴清地价款，拖欠地价款的开发商正在积极融资，或寻求合作。

    值得关注的是，这些项目都是在广州土地市场地价高位时期卖出的，大部分项目地价都在3000~8000多元/平方米之间。如保利开发的金沙洲“地王”地价高达8112元/平方米；花都凤凰路“地王”地价达5659元/平方米；番禺7幅地块中除了限价房地块外，地价全部高于3000元/平方米。

    尤其是金沙洲地价较高，其商品住宅地块平均楼面地价达到约6000元/平方米。若按照地价占房价四成的理论计算，其未来房价将达到15000元/平方米。获批准建设的金沙洲8个项目，包括1个限价房楼盘和7个商品住宅楼盘。据悉，这些即将进入开发阶段的8个楼盘总占地面积422160平方米，将成为未来两年广州住宅供应的热点区域。