京沪穗三地地产中介纷纷采取减薪、裁员、关店等方式度过地产熊市

    2007年11月，中天置业被爆出账面亏空1.7个亿，向深圳楼市投下了重磅炸弹；2008年1月，创辉中介地产公司一时间关闭了广州300多家店面；两大房产中介巨头的“毙命”给整个房地产市场带来了震动，也标志着中国房地产市场进入了漫漫熊市。二手房市场的成交清淡局面迫使各家中介机构紧缩过冬。

    日前，北京、上海、广东等大城市的一些中小型中介行相继结业，而部分大中介也开始大面积关店。不少中介纷纷采取了减薪、裁员、关店来节约成本，保本“过冬”。在2008年房产市场走向尚不明朗的情况下，这一现象更引起了强烈揣测，作为全国代表性的房产龙头城市如北京、上海和广州等地的地产中介们正经历着一场劫难，也正进行着一场“物竞天择”的“进化”。

    广州满堂红开始和开发商

    “互助取暖”

    理财周报记者暗访了满堂红体育东路的一家分店，当理财周报记者问及满堂红是否减少了很多店面时，该分店的工作人员表示，从未有过关店铺的消息。理财周报记者随机拨打了多个满堂红分店的电话，其工作人员回答均非常一致。

    理财周报记者后找到了满堂红广州分公司的总经理孔少石，他对理财周报记者表示：“的确，在广州，店面总量只减少了10%-20%，而有些中介从年前的200余家已经缩减到了七八十家，满堂红的缩减幅度在整个中介市场并不算大。”

    中原地产住宅部副总经理张建也认为，满堂红这样还只算小调整，如此市场行情再持续下去，不用多久还将再现一批关铺潮。“现在没有一家中介公司是赚钱的，业内不少地铺出现了月零成交，有的公司一个月亏损上百万，我们今年至今也只是保本。中原地产的二手房交易业绩在业内算不错，但上半年平均一个月一间铺的业绩是成交10多单，而且7月份明显感觉到更吃力，成交量还在下滑。”

    另从满堂红广州分公司一业务员杨某口中了解到，其目前一个月业务量为两个单左右，一个分店店面约6个人，也就是说一间店面的一个月的成交量也大约在13单左右，和中原地产不相上下。

    “满堂红广州这边上半年的成交量是比去年同期下跌了35%左右，但从市场分析来看，这35%的减幅主要还是一些投资性的房产交易，自住性的房产交易情况还较为稳定，和往年相差不远。”孔少石认为，广州的中介商的分化已较为明显，“管理质量较好的大型公司撑下来的机会要大得多，以满堂红来说上半年成交量下跌35%对公司的营业额和利润还是有较大影响，但是公司已经开始改变经营策略，从长期来说，目前的市场状态可以加快淘汰，对满堂红来说是一个大机会”。

    “满堂红正从产品增值服务、店面分布区域调整和外部整合资源等三方面来迎合市场的变动”。孔少石分析，从提供的产品服务上，如对于两房以上的交易且佣金达到一定比例的客户，可以享受买房送财产保险、送装修或是送房屋保养等增值服务。从店面分布区域调整来看，主要是在缩减店面规模的同时，寻找新的中介盲点区域，达到最优地域组合。

    另外，为了收住人心，满堂红也开始不惜血本调动员工的工作动力。据了解，目前满堂红的销售人员所分得的提成已创下了行业新高，提成起点上调幅度超过33%，使得满堂红成为全行业住宅业务提成起点最高的公司，超过同行业平均水平10%左右。同时实行梯级提成制，整体提高了一线员工的薪酬。

    “此外，最大的策略变动从今年年初开始，由以前的专攻二手房市场向一、二手房联动的市场策略转移。也就是说我们和开发商合作，我们提供客户网络资源，开发商提供一手房房源，我们作为其代理商。由房产中介代理一手房将是一个市场趋势。”孔少石向理财周报记者介绍，目前满堂红已和上海豪森房地产、君铂国际、广州锦绣香江房地产公司以及万科开始了一手房代理的合作。

    北京中介“瘦身缓压”，

    坚守二手房市场

    从去年底以来，北京楼市交易量持续低迷，在刚刚过去的7月份，北京新房成交量继续深幅下挫，比去年同期下降近六成，创下年内最大跌幅，二手房市场也出现了价量齐跌的现象。

    据北京多家大型房产中介机构统计，7月份北京二手房成交量环比6月下降10.9%，价格也同时出现回调，环比下跌2.6%。

    二手房交易市场的冷淡，最“受伤”的莫过于北京的中介房产商。专家表示，市场冷清，竞争加剧是导致北京房产中介新一轮的“洗牌”的重要原因。2007年，国内宏观调控力度加大，使得消费者持币观望气氛更加浓厚。

    统计数据显示，去年12月，北京二手房成交量同比下降了14.7%，二手房市场至今仍处在低迷状态。目前北京市登记在册的二手房买卖中介机构共有2600家左右，但在去年北京市9.5万套的二手房交易量中，有一半属于中大恒基等三家大型房地产中介机构。这就意味着其它中介机构平均每家每年只能做不到20单生意。

    “目前，中大恒基总店面数量为322家，和年前500余家分店数量相比，减少了200多家。”中大恒基市场部张磊(张磊博客,张磊新闻,张磊说吧)对理财周报记者透露，中大恒基目前仍在对规模进行调整，“现在每个店面维持10个人左右，但目前，店面租金和人员开销仍然是公司最大的成本支出。”

    “在市场旺季，规模越大，则盈利越多；但是目前的市场状况根本无法支撑如此大规模的店面规模，因而，缩减规模也是随着市场变动做出策略调整的必然结果。”张磊言，“原来，一个楼盘一个店面，但目前的市场行情只能是走精致化经营方式，调整前的发展模式是粗放型，而目前乃至未来几年内的经营方式都将向集约型转，要做到每个店都盈利。”

    在谈及中大恒基是否会加大一手房代理市场投入时，张磊认为，北京的地理特点和居住特点决定了中介代理一手房楼盘的时机远未成熟。“北京的一手房客户群体和二手房客户群体没有交集，一手房客户以本地居民为多，而二手房市场的客户群则多数为外来人口。客户群的差异性决定了北京的中介代理一手房市场在近期很难发展起来。”

    上海中介近半关门

    澳洲中介大鳄无奈挥别上海滩

    “据说老总们都撤了，但是还是保留了4-5个店作为日后的‘后路’，但是，估计短期内，Ray White应该不会投大钱在中国了。”瑞伟特中国区上海分公司的工作人员吴某向理财周报记者透露。

    瑞伟特，也就是Ray White Real Estate Company，是澳大利亚最大的地产中介公司，一年前，眼见中国房市一把火似的烧了起来，Ray White也看红了眼，2007年5月揣着一大笔银子准备进军上海市场。据了解，Ray White来头不小，2000年，它被悉尼奥运会官方指定为奥运村经纪商，且被提名为倒数计时活动的官方拍卖人。据悉，自1902年在昆士兰小镇Crows Nest起步，Ray White拥有近1000家独立营运许可店，业务遍及澳大利亚、新西兰和印度尼西亚等亚太地区。据Ray White内部数据：2007年它的物业销售额超过228.75亿美元(人民币1617亿元)，是名副其实的国际中介巨头。Ray White于2007年5月进入上海，短短数月就已在上海成功运营12家品牌许可店。该公司中国区董事陈毓琦原曾表示，该公司非常看好中国市场，计划2008年在上海至少发展到100家品牌许可店。

    但就在Ray White刚一股脑投进上海房市短短5个月并成功运营几十家店但还没来得及收回成本时，中国房市却急转直下。此后的4个月上海二手房市场形势严峻，“100家品牌许可店”的拓展计划也面临落空的危险。瑞伟特公司工作人员胡正华称，在二手房成交量上，5月至7月，成交量持续下滑，跌进了1万套的关口。

    不久，瑞伟特中国事业相关负责人对外证实：受到宏观调控等因素影响，沪上中介行业因交易量萎缩而普遍处于尴尬境地，瑞伟特房产经过慎重考虑后，将暂时离开上海市场。

    “公司一共只有四五十个人了，和起初的100多号人相比裁了一大半。每个店都只有七八个人，留下来的员工都给加了底薪。”瑞伟特中介公司‘幸存’下来的业务员王刚对理财周报记者聊到，“原来，底薪只有840元左右，从裁员后，底薪提到了960元，提成为25%。”此外，王刚向理财周报记者透露，“要是在去年这个时候，一个月都能做三四个单，但是现在平均两三个月都做不了一个单”。

    王刚还细细地向理财周报记者算了一笔账：瑞伟特一个店的店面租金是1万元左右，加上员工的薪水提成、水电等运转开销，平均一个店面的开销至少在5万以上，目前5个店的规模，总成本在30万/月，和此前原本预算100家店至少500万的投入预期来算，至少减少了470万左右的投入，瑞伟特显然已缩回了其原本大规模扩张的“触角”。

    “两年前，据官方数据，上海的二手房中介门店大约有16000家，但是到现在，已经减少到了7000多家——缩水一半有余。”王刚认为，瑞伟特在上海时间太短，没有稳固的品牌市场基础，在这样的先天条件下，瑞伟特也自然会无法豁免地遭遇与其他同行一样地境遇，大幅缩减规模不可避免。