广州的楼价降多少才合适？广州楼市的下降通道还要维持多久？现在是否已到底了？未来两月会续写往年“金九银十”的神话吗？尽管关于楼价的话题今年以来都成为地产专家和业内人士争议的焦点，其实作为发展商而言，面对今年只跌不升的价格也产生了不少困惑。在楼市困惑期，不同的发展商演绎着不同的心理战术。

　　心态 1 ：降价到底

　适合派：多数有资金压力的发展商

　　以万科为代表的大发展商掀起了全国项目的降价风之后，粤派地产商也嗅到了楼市前沿的危机，价格调整计划纷纷执行。这一降价风从去年国庆开始，国庆前夕的房贷新政让楼市一转航向，由之前的买楼还得找关系到节后出现的一两个点的折扣。进入今年以来，广州楼市折扣风越刮越猛，99折变成了9折，98折也变成了8折，甚至某大集团广州项目全部7折销售。此外，送家电、送物业管理费等促销手段也频频出现。

　　在近一年的降价之后，广州楼价也出现了不同程度的回落。据广州市国土房管局公布的数据显示，今年6月广州十区一手住房均价为9569元/平方米，环比下降9.1%，创下今年以来降幅最高纪录。其中，全市90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价6387元/平方米。此外，均价18000元/平方米以上的楼盘备案面积达3.75万平方米，占总量的7%，环比所占比重有所下降。10000元/平方米以下区段占比在近几个月以来首次超过50%。

　　记者点评：在目前楼市困惑期，降价不失为发展商回笼资金的最直接办法。以日前一些楼盘成交情况来看，市中心楼盘只要降到1万元/平方米以下，立刻能带来哄抢效应，“日光盘”在这样的逆境中也能产生。而市区地块，只要不是近一两年以地王方式获取的，即便楼价回落到万元/平方米以下，发展商仍有利可图。在这点上，保利地产今年几个楼盘的热销无不与这一营销方式有关。

　　心态 2 ：死守价格

　　适合派：有着产品优势的小发展商

　　在大部分开发商都为了抢夺市场而采取最直接的办法——降价的同时，广州仍有少数发展商在价格上死守。有专家之前放言，不降价只有死路一条。然而，这些发展商凭借优越的地段以及为数不多的产品，在市场上固守一方阵土。

　　荔湾某楼盘在去年底发售，正巧当时楼市遭遇了国庆前夕新政影响，整体市场呈现极速下滑的势头，但该盘认为处于老城区的位置，而且产品总量不过140多套，同时有不少市场上难见的小复式单位，发展商楞是将价格定在了15000元~18000元/平方米的高位。进入今年以来，即便是老城区的楼盘也纷纷加入了降价的行列，周边不少楼盘都从18000元/平方米的价格降到了13000元~14000元/平方米，尤其是在万科金色荔苑以最低14000元/平方米的价格冲击老城区市场的情况下，该盘价格也没有太大的调整。项目副总经理表示，预计国庆后所剩10余套货量就“消化”得七七八八了。

　　记者点评：在目前市场上能“挺”得住的楼盘，不是大集团大开发商，而是有着地理及产品优势的小发展商。这些小发展商手头项目只有一两个，货量也不过百余套，慢慢卖终究可以卖完。用他们自己的话来说：我们拖得起来。不象大集团，手中项目众多，不仅在广州，全国其他城市也遍地开花，资金链的紧张让所有项目的销售都面临压力，除了降价确实想不出其他办法。

　　心态  3 ：等待时机

　　适合派：郊区楼盘的发展商

　　降价也好，死挺也罢，毕竟都是发展商应对市场的战略，然而在一些郊区楼盘，即使降价也没用，搞活动更是花钱不讨好的事。所以，等待后市，期盼整体市场有所回暖成为这些发展商所能做的。

　　目前持“等”的心态多为南沙、花都等楼盘，这些郊区盘除了一些大集团所开发的项目，靠价格及品牌带动一定客源之外，多数楼盘近月出现“零人气”、“零成交”等现象。花都某楼盘代理公司负责人表示，现在市场整体情况不好，花都楼盘就更不用说了。该楼盘在广告轰炸及现场活动等营销手法作用不大后，负责人表示，“现在我们在等待时机，看看有没有一些利好的政策出来，楼价不可能只跌不升吧。”此外，一些郊区楼盘为避免一开盘销售就进入低迷，将开盘时间一拖再拖。某集团在花都大型住宅项目原计划8月开卖，如今开盘时间延迟到国庆前后。

　　记者点评：降价、买房送家电家具甚至送宝马、搞现场活动吸引人气等以往的促销手段，发展商该上演的都已经搬上舞台了。但郊区楼盘受地理位置所限，让广州买家望而止步，无论发展商怎么卖力吆喝，现场就是没人看房。可不是吗，市区大量楼盘都降价，可选择的余地也越来越大，谁愿意坐上一个多小时的车去到郊区买房，郊区发展商也许除了等待还是等待。毕竟，没有只升不降的楼价，也没有只降不升的楼价。

　　心态  4 ：钻空储粮

　　适合派：资金势力雄厚者

　　在楼市困惑期，楼价不断下跌，资金链的紧张让发展商手中的土地开发成为烫手山芋，尤其是一些前一两年以高价拍得的地王更是让他们头痛不已。土地，目前已成为发展商即爱又恨的生存根本。因此，在今年上半年的几次土地拍卖中，地产商的拍地热情已大不如前，对于房管局公布的下月拍卖的地块，多数发展商也公开表示“没兴趣”。然而，在这样的土地市场疲软期，一些实力派发展商却逆市拿地，钻空储备“粮食”。

　　日前，保利地产在南昌通过挂牌方式取得位于南昌市湾里区招贤镇地块，成交价为59318.16万元，项目出让用地面积164.77万平方米，容积率不大于0.6。此外，有一些中型发展商表示会关注近期的土地拍卖市场。“现在才是我们拿地的最好时候，大的发展商都没心思和我们竞争了，而且现在拿地价格也不会抬得很高，是时候储备一些土地了。”某中型地产商对记者表示。

　　记者点评：钻空储粮确实是目前一些有资金实力的发展商的可行之事，在“地王”时代，发展商争相竟夺，好不容易拿下一块“蚊型”地块，价格也奇高，令日后发展商的利润空间受到严格限制；而一些中小发展商，即便有一定经济势力，也难以承担“地王”给他们带来的风险。但目前楼市出现转向标，多数大开发商无太多心思在拿地上，摆在他们面前的是，如何尽快销售手中的产品，如何让资金链更宽松。恰恰这时，才是资金势力雄厚的发展商拿地的好时机。