一房多卖 延期两年不交房 开发商账面仅数百元

    抗议银行失职200房主集体断供

    从2005年至今,昆明的李先生一边租房子住,一边却每个月要偿还6000多元的按揭贷款。他购买的一套住房原定于2005年12月底交房,但到现在还看不到任何验收交房
的迹象。今年5月,他暂时中止向银行还贷。

    在与开发商、房管部门和银行交涉了多次后,李先生和一起维权的业主们才惊讶地发现,这个名叫“德瀛华府”的楼盘存在“一房多卖”、开发商制造虚假购房信息骗取银行贷款并抽逃、挪用资金的现象。

    因为抗议银行和房管部门的监察失职,近200户业主决定暂停还贷。在这起集体停贷事件的背后,一起房地产开发商恶意骗贷案浮出水面。

    延期两年半不能交房 开发商账面仅数百元

    德瀛华府小区是昆明德亨地产开发经营有限公司(以下简称“德亨公司”)成立10年来开发的第二个住宅小区。

    德亨公司在德瀛华府的宣传广告上强调小区的“私密性”和“安全性”,业主要凭指纹才能打开电梯,每套住房内都有专门的保姆通道。500多套住宅面积从150平方米到400多平方米不等。很显然,这个楼盘的营销对象是中高收入人群。

    业主李女士回忆,2005年第一次去看房时,觉得“非常动心”。当时小区内6栋房子已经封顶,其中有3栋刷完了外墙漆,游泳池也已建好,是一个已然成型的高档社区了。

    本身就从事房产业的李女士认为,房子都修到这个程度了,“没有哪个开发商会撂下不管。”她当即订下一套257平方米的住房,总价近70万,其中向银行贷款了30万。

    然而,2005年年底,购房合同上规定的交房时间到了,开发商仍没有动静。去催,售楼小姐换了一拨又一拨,总是得到恶声恶气地答复,开发商也避而不见,好不容易找着了,就虚应一个交房时间敷衍,并承诺赔付违约金。

    “在我的印象中,至少听过4次不同的交房时间。”李女士说。

    另一业主赵女士原本打算在新房中待产,可如今孩子已经两岁,一家人仍然租房住;还有性急的业主在交房前将原来的住房卖掉,现在只能以2000元的月租向新房主租住自己的旧房子。

    今年5月,越来越焦急不安的业主们开始联合起来维权。随着点滴信息的收集汇总,他们发现,德瀛华府的售房信息十分混乱,400多套住房居然有500多户业主。

    一位来昆明投资的福建商人反映,去年12月25日,他与亲朋好友四家人购买了德瀛华府4套住房,当场付清全款近400万元。去房管部门一查验,4套住房都早已登记备案,房主另有其人。

    另一户业主说,她在今年春节前付清全款签订合同后,也发现在房管部门的登记中,自己并非房主。德亨公司人员向她解释说,由于公司前期资金紧张,借用了员工亲戚的名义向银行办理了按揭贷款。在她的再三督促下,一个月后备案登记才转换至她的名下。

    业主们还发现,德亨公司面临严重的财务危机。今年2月,在4户业主的申请下,昆明仲裁委员会裁决德亨公司向4家人赔付逾期交房的违约金各9万余元。4家人在各自交了数千元到1万元不等的仲裁费后才听说,德亨公司的账面上只剩下几百元,裁决根本无法执行。

    由于资金链断裂,欠下的工程款和银行贷款以千万计,德瀛华府主体工程完工后无力交纳水电配套设施费,无法进行综合验收,停工至今。因多次拖欠施工方和供货方的款项,德亨公司还多次以房子来抵扣工程款。

    银行:房管部门的“一房多鉴证”导致“一房多贷”

    就在业主维权的过程中,中国工商银行云南省分行营业部昆明城市开发支行(以下简称“城发支行”)向法院申请查封保全了德瀛华府小区的部分地下车库和住房,以填补开发商欠下的巨额贷款空洞,引起了业主的不满。

    业主们质疑的矛头首先指向了银行。

    据了解,2003年6月和10月,德亨公司以德瀛华府住宅项目的土地使用权作抵押,两次向城发支行进行房地产开发贷款共计4500万元。2006年两笔贷款相继到期,德亨公司不能按时归还。

    由于催收、清收效果不理想,城发支行于去年9月对两笔开发贷款进行了起诉,胜诉后,昆明市中级人民法院保全处对德瀛华府的312个地下停车位和25套住房进行了财产保全。

    然而,在这被保全的资产中,有一部分已经被德亨公司卖出,产权应属于业主。对这种不顾业主权益擅自拍卖抵押物的作法,业主们表示了强烈的抗议。

    业主们认为,银行早就知道了德亨公司的骗贷行为,不检讨自己违规放贷、监管失职使德亨公司乘机抽逃、挪用贷款,凭什么反而要无辜的业主们为银行的失职和德亨公司的违法行为埋单?

    早在去年8月,中国工商银行成都内审分局在对个人住房贷款检查时就已经注意到德瀛华府项目的异常情况。检查发现,该项目103笔、7590.8万元个人按揭贷款,存在同一时间、同一网点、同一柜台存入当月应还本息的批量还款情况。

    经过核查,德瀛华府项目多达88笔、金额6541万元个人按揭贷款存在同一住房在贷款时《商品房购销合同》中载明的购房者与目前昆明市房产管理部门备案登记的购房者不一致的问题。

    工行云南省分行营业部据此认为德瀛华府项目存在“一房多卖”、假借私人购房名义恶意套取银行信贷资金的事实,鉴于问题的严重性及复杂性,2007年10月,工行云南省分行营业部向经侦部门报了案。

    但业主们一直被蒙在鼓里。在城发支行办理了按揭贷款的业主李女士说:“即便是两年多没有交房,我们一直是非常诚信地在还贷。但是直到我们开始维权调查后才知道,银行其实早就知道了德亨公司存在的严重问题。”

    李女士说,正常的按揭贷款程序十分严格,购房者必须提交公证处审核公证过的收入证明、户口证明和商品房备案登记等信息,银行工作人员进行一一核实后才能发放贷款。她质疑:“多达88笔假按揭都能顺利办理,如此严密的审核程序只是走个过场吗?”

    业主们认为,“银行不为自己的过错负责,反而利用职能、信息和能力上的优势查封、保全属于业主的财产,只力求自保”,于今年5月起集体停贷。

    这一举动加剧了与银行的矛盾。在工行云南省分行营业部的一份报告中认为,“其目的是将购房风险转嫁给银行”。

    银行显然已经意识到这个问题的严重性:“这些问题牵扯到了十分庞大的客户群和巨额贷款资金,这在昆明房地产行业领域并不多见。如不能得到及时有效的解决和妥善处理,将严重危及到个人信贷资金安全,对发展相类似的个人信贷业务也将产生非常大的负面影响,由此造成的后果和危害将是极其巨大的。”

    在这份报告中,工行并不认为自身存在过失:“贷款档案中均有借款人与公司签订的《商品房购销合同》,且《商品房购销合同》均经过昆明市房地产管理部门的备案登记”。

    工行认为,德瀛华府事件的原因是,“昆明德亨地产开发经营有限公司采取欺诈手段骗取银行贷款,相关政府职能部门未对该公司商品房销售行为进行有效管理,一套住房发出两份甚至3份鉴证单,致使公司一房多卖、重复销售、将房屋拆分销售等问题层出不穷。”

    8月4日和6日,记者两次致电城发支行行长马俊。他认为,“我们在贷款时操作上没有问题”,“我们看到的是真实的备案信息,怎么知道是‘一房多贷’?要知道肯定不会贷给他。”但他拒绝接受当面采访。

    房管部门:德亨公司利用审批漏洞恶意骗贷

    银行怎么知道是否“一房多贷”?根据昆明市西山区房产局提供的信息,德瀛华府已经售出的住宅为486套。即便只考虑工行的统计数字,一个楼盘1/5的已售房在进行银行贷款后被卖给了第二个人,并在房产部门更改了备案登记,难道没有引起房管部门的任何警觉吗?这也是众多业主一致的追问。

    昆明市西山区房管局相关负责人在接受本报记者采访时说,办理备案更改,无需银行出具还清贷款的证明。按照目前房产部门的退件程序,购房者和房地产商双方都需提交书面申请,说明解除合同、办理注销登记的原因,双方当事人凭身份证明及收件收据到场即可办理。

    这位负责人说,购房后至交房前,购房者申请的按揭贷款属于由开发商担任第三方的阶段性担保贷款。此时由于尚未办理抵押登记手续,房管部门对具体贷款数量、金额及贷款银行等情况并不清楚。

    这位负责人说,由于迟迟不能交房及办证,在两年多的时间内,又发生购房、按揭、退房、再购房、再按揭等多项业务交织在一起,德亨公司未能认真履行阶段性担保的责任,在办理退件过程中,在尚未结清贷款的情况下,再次出售和办理按揭,正是利用这一审批程序的漏洞恶意骗贷。

    对于“一房多鉴证”的质疑,这位负责人说,房管部门登记的信息是惟一的。凡是备案表与房管部门的信息不一致的购房者,可以通过法律途径起诉德亨公司。

    这位负责人认为,“银行部门未能及时提供相关信息,直至今年6月才向相关部门反映,造成了骗贷行为的进一步升级。”

    “工行去年便对虚假贷款有所察觉,但因为其时德亨公司还能按时统一还贷,因此并未深究。直到今年2月起,由于公司财力不足停止还贷,加之部分真正购房人开始拒绝还贷,这件事才浮出水面。”这位负责人提供的一份报告中说。

    “不该由无辜的购房者埋单”

    粗略估算,德亨公司在德瀛华府项目上至少赢利1亿元。那么多银行贷款、购房资金到哪里去了?

    已经查实的是,德亨公司挪用了部分资金在云南兰坪投资酒店项目血本无归,导致资金链断裂。由于法定代表人谭奕明等5人因涉嫌故意骗贷日前已被正式批捕,进一步的信息有待经侦部门查证。

    目前,德亨公司由董事长姜清阳出面接管工作。姜清阳在接受记者采访时说,2005年以后他就没有过问过公司的业务,谭奕明“做的事情我不太清楚”,“我有时候说他,他不听,我就不管了。”

    “即便是现在验收交房,德亨公司也要面临高达5000万的逾期交房违约金。”有业主担心德亨公司会申请破产,德瀛华府成为真正的“烂尾楼”,这样,数百户业主的购房款将瞬间化为乌有。

    姜清阳表示,完成工程收尾大约还需2000万元,德亨公司还拥有部分债权,自己会全力以赴收拾残局,盘活资产,全额用于“优先保证工程完工,让业主们尽早搬进新居。”

    但业主们却十分担心这只是一张“空头支票”。

    “在银行、房管部门、德亨公司这个链条上,我们的权益被摆在了最末端。”业主张波说,“银行、建筑商都在盯着,盘活的那些资产,还不够几家银行填补空洞,何况银行有先天的优势?”

    “银行暂未收回的贷款共计1.2亿,而400余户购房者的房款近4亿元,两者损失相较,孰轻孰重?”业主们十分希望有关部门出面主持全局:“几年来,没有哪一个单位和部门真正监管过德亨公司,资金抽逃一空,有谁过问过?虚假按揭、一房多卖、重复销售、骗贷、一房多鉴证,这一系列的问题难道要我们这些最无辜的购房者埋单吗?”