商品房预售合同中一般有实际交付面积与预售面积不一致时的处理条款，其中最常见的处理方式是“按实结算”，即约定按实测面积与约定面积间差，双方按价款多退少补的方式解决。这种处理方式看似公平，却极易使购房者掉入合同陷阱。日前，合肥市刑事辩护委员会委员高明生律师做客新安百姓讲堂，为人们分析了这种合同陷阱，并提出防范的对策。

    “公摊”成为障眼法

    高明生律师说，人们理解的面积不一致一般是合理误差范围内的不一致，但事实上无论预售时的暂测面积还是交付时的实测面积，由于有“共用面积分摊”，往往让消费者一头雾水。不良房地产商利用购房者缺乏房屋面积计算知识而大做文章，或故意小房大卖，或有意提高设备层的层高而将本不应分摊的设备层摊入公用面积，或将本应该免费提供的物业管理用房的面积摊入公用面积。如此一来，商品房实际交付面积大大超出预售面积，购房者却由于按实结算条款在先而被迫买下自己本不需要的面积。

    3条对策防陷阱

    高明生律师建议，购房者在签订预售合同的有关面积条款或面积争议解决条款时，可以采取以下防范措施：

    第一，约定按所购商品房分户门以内的建筑面积结算房价款。这样尽管房价看起来高一点，但价款对应的房屋面积比较直观，便于面积纠纷的处理。

    第二，约定明确套内的建筑面积与共有分摊面积。因为商品房套内的建筑面积与分摊的共有面积是有一定比例的，分摊的系数越高，购房者的得益也就越少。因此购房者在签订有关面积争议解决条款时，既要使套内的建筑面积不能少，又保证公用分摊面积不能多。

    第三，约定将有关管理规章中面积管理条款作为解决面积争议的条款。在建设部的《商品房销售管理办法》和许多省市的房地产交易管理办法中均有解决面积争议的规定，这些规定都体现了对于购房者的保护，但由于这些文件仅仅是行政管理规章，不能作为法院民事审判的准据法，所以购房者应当要求明确约定适用这些文件中有关解决面积争议的条款。根据合同自由的民法原则，双方合法约定的条款就是法律。

    “不可抗力”休滥用

    购房者经常会遇到房地产商迟延交付的问题。迟延交付情况发生后，房地产商为了逃避违约责任，往往罗列一大堆所谓客观原因诸如遇到重大技术难题、水电气配套迟迟不到位、遭遇恶劣天气、竣工验收手续复杂等等来搪塞消费者，并统统称之为“不可抗力”。

    高明生律师称，法律关于“不可抗力”的规定是非常明确的，它是指不可预见、不能避免并且不能克服的客观情况。而房地产商所罗列的“不可抗力”根本不符合法律规定的条件。购房者莫被不法房地产商用“不可抗力”所欺骗。