宏观政策、地方政府、开发商等各种力量最终难以避开一次正面碰撞

    编者按

    “目前房地产市场形势的严峻，毋庸多言。本次市场疲软，不同于之前任何一次。”8月1日，全国地产龙头企业万科在沪举行“士兵突击”誓师动员大会，万科某高层在倡议书中做出上述表述。

    楼市这一刻，史无前例的焦灼感正在蔓延：房地产业牵动甚广，严防房价大跌以及保护金融系统安全，成为调控不得不走的“平衡木”；地方政府，一面遵照中央宏观调控方针，出台一系列严控政策，一面又通过各种方式“安抚”开发商，试图挽救地方财政；开发商则一面加速优胜劣汰的整合进程，一面仍在大喊“救市”刻不容缓……

    各方的深层博弈首先体现在房价这一焦点之上，各地的土地与商品房供应趋紧、成交萎缩，城市周边区域楼盘价格开始试探性下降；在投资上，来自国际和民间的游资，看空者谨慎出逃地产股，看多者开始低调挺进楼市，尤其是商用物业投资；在资金链上，部分开发商被前所未有的融资困境逼到绝境……

    自本期开始，上海证券报独家推出“楼市这一刻”大型系列调查，我们尝试从房价、土地、投资、资金链等房地产市场的各个要素环节入手，条分缕析，以全景展示中国房地产市场在2008年这一历史性时刻，所经历的不同凡响的对撞与变局。

    此刻，正在说明什么，又在预示什么？我们期待找到答案。

    本期房价样本调查，就从一次性汇集着宏观政策、地方调控、开发商等各种力量碰撞的南京“限价门”事件说起。

    南京样本

    地方调控加剧博弈

    楼市成交量缩水近四成

    从7月底至今，短短几天时间，南京万科事件成为房地产市场最受关注的话题，也成为地方政府落实房地产宏观调控的经典案例。

    “先不论南京实行核价制合规与否，南京的房价倒的确是稳定下来了，没有像深圳等城市那样出现大起大落，成交量也下降了三分之一。”南京一家大型开发企业的一位高层表示。

    据国家发改委、国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数显示，南京房价涨幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位。虽然有开发企业内部统计显示，南京住宅价格基本上稳中有升，江南八区销售价格更有近10%的同比上涨。但市场人士感慨说：“如果没有政府限价，房价可能上涨更多。”

    与房价涨幅回落相对应的是商品房成交量的大幅下降。7月21日，南京市新闻发言人夏德智介绍，今年上半年，南京商品房销售大幅下降，其中住宅销售面积降幅高达38.9%，销售额下降34.1%。

    分析其中的原因，多位市场人士认可“购房者观望气氛浓厚”的说法。

    政府限价之惑

    然而，南京万科“限价门”事件体现的深层问题却远不止这些。地方政府对非保障性的商品住宅实施限价是否合规是市场热议的第一个话题。

    上海某法律专家表示，政府出台行政性指导价的做法一般针对涉及国计民生的重要基础物资，比如水电煤价格、公共交通价格，以及电信等垄断性产品，且需要遵循相关价格指导目录的规定。目前，根据江苏省定价目录，“普通住宅商品房销售基准价格及浮动幅度，经济适用房、安居房等政策性优惠住房销售价格，公有住房租金与出售成本价，廉租房租金标准”等均在政府定价范围之内。

    一位南京市企业人士称，除了南京实现核价制外，无锡、苏州等其他江苏城市实行备案制，方式不同，但都为对普通商品房价格实行政策性控制。

    但另有不愿意透露姓名的专家认为，南京对非保障性住房实行限价，仍有违背市场规则甚至相关法规之嫌。

    开发商对地方政府为商品房限价的另一个质疑是地价的居高不下。“如果土地出让价格不降，又强行要求降低商品房售价，加上水泥建材等原材料价格上涨，管理成本增加，开发商利润空间将受到双重挤压。”一位开发商称。根据测算，在南京，土地成本为楼板价5000元/平方米左右的项目，销售价格卖到10000元/平方米“刚刚打平成本”。

    数据显示，就在销售额大幅下降的同时，南京开发商的土地购置成本正大幅上升。上半年，南京房地产开发投资达到256.68亿元，其中土地购置费73.1亿元，同比增长50%。

    地价居高不下的结果是土地流标频频上演。今年6月，南京拍卖河西两幅“巨无霸”地块，其中河西南部一幅面积17万平方米的地块流标。“因为土地款高达十几亿，加上土地款支付进度被规定得很紧，在目前融资困境下，很少有开发商有能力负担。”一位市场人士坦言。

    受制于拿地速度放缓，南京未来新增住宅供给形势不容乐观。数据显示，今年前五个月，虽然南京商品住宅施工面积增长17%，但住宅新开工面积却同比减少了24.4%。“加上观望情绪持续，成交低迷，开发商又可能通过控制销售进度的方式控制供给。市场供应或呈现紧缺。”市场人士分析。

    尽管市场争议颇多，南京市将限价进行到底的决心并未动摇。

    南京市物价局副局长张瑞忠在5月底接受采访时表示，南京将针对房价新举措实施过程中出现的新情况、新问题，提出应对措施，从而进一步完善房地产价格管理。

    张瑞忠所称的新问题之一就是开发商通过提高装修标准变相抬高房价。张瑞忠表示，按照《价格法》的规定，装修费用不在物价部门核价范围内，因此目前的核价机制不能对装修费用核价。但政府管理部门可以依法规范开发企业的装修行为，比如，装修方案要建委审批，开发企业要列出装修清单，开发企业要有装修资质，有关部门还将适时公布装修市场参考价格等。目前，南京建设主管部门正在会同物价等部门开展调研，并将出台规范商品房精装修行为的管理办法。

    此外，南京还将进一步规范房地产开发中涉及的垄断行业收费行为。比如房地产开发中一直居高不下的“二管三线”工程费等。

    有消息人士称，南京对商品房的一房一价政策曾得到中央相关部门“首肯”，因此地方执行力度较大。

    “一个长期的矛盾是，地方政府最终不得不信赖大型开发商巨额税收和土地出让金维持地方财政收入，一旦开发商在市场上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府无论怎样，也会最终采取折中办法解决中央调控与开发商利益之间的矛盾。”市场人士称。

    “零首付”重新出现

    南京的“政府限价”行为并不具有普遍性，但价格和成交量走势却与众多一二线城市相仿。无论是北京、上海、深圳还是南京，市中心房价稳升、周边区域房价破冰成为普遍现象。究其原因均为市中心供给减少，而周边地区配套尚未成熟。

    此前，有媒体报道，南京网上房地产统计的换手套次前十位楼盘90天内换手675次，平均每个楼盘一月内换手(注销认购和成交的次数)20余次。其背后是因为部分楼盘房价下跌，购房者在已经认购甚至签约的情况下要求退房。

    记者在走访南京时发现，无论是降价还是退房，多集中于江宁、江北两个住宅供应比较集中的城郊地区，上述地区甚至已经出现类似“零首付”现象。

    在江北六合区，一个名为华欧国际友好城的大型楼盘打出了1万元定金即可签约的横幅。销售人员告诉记者，这个总建筑面积高达230万平方米的超大型社区预计开发时间长达8年-10年，根据目前推出的系列优惠，除了签约即减2万元外，无论是别墅还是公寓，购房者只要支付1万元定金就可以签订购房合同，由开发商支付剩余的首付款，且不向购房者收取任何利息。

    这一促销办法效果已经显现。根据南京网上房地产统计，8月1日-4日，华欧国际友好城共销售36套房源，位列南京楼盘成交榜第6位。而该楼盘销售人员表示，目前南京类似“零首付”的做法并非仅此一家。

    专家分析，开发商此举意在用4成首付成本套得银行6成贷款，以缓解现金流之急。而一旦购房者还款能力不足，银行系统可能面临严峻的坏账考验。

    开发商的另一个求生办法是加大融资和促销力度。在6月底举行的海通证券2008中期策略会上，万科执行副总裁兼董秘肖莉表示，万科目前重点是提升企业融资能力，强化融资平台优势。而万科在上海举行的誓师大会上，如何在逆境中实现销售突破以尽快回流资金仍是主要讨论内容。“缺钱”，这在目前的大型房地产开发商中，无疑是最重要的课题。

    “随着市场调整，万科目前首要任务是安全经营；其次为加快销售，不排除降价，以保持更多现金。”海通证券分析报告援引肖莉发言称。

    另外，积极响应政府号召，参与开发保障性住宅在南京成为热点。有消息称，南京今年将开建300万平方米的经济适用房，承建开发商锁定利润率3%。“因为基本上是先确定需求再建房，开发商投资风险几乎为零。另外，参与保障性住房开发也是帮助开发商增加现金流，缓解资金压力的途径之一。以上有利因素加在一起，在目前的楼市局势下，足可以打平低利润率的不利因素。”南京某开发商表示。