昔日地王生存状态调查实录

　　和去年风风火火、屡创新高的土地拍卖行情相比，从去年12月起，全国土地拍卖也随着楼市的不景气而变得冷清。不仅很多昔日地王附近的地块仅以底价成交，流拍的情况也不再少见。近期，各地政府也不再急着推出新地块，而在推地之前，更会提前几个月作出让预告，来试探市场。不过，不少已经预告了多月的地块，现今还没有正式出让的通知。可见，在绝大多数开发商为资金已经焦头烂额的时候，的确是很难再有多余的闲钱买地的。

　　广州：土地市场从去年12月起出现寒流

　　从去年12月的拍卖会上，其实已经可以感受到土地市场可能遭遇的寒流。虽然出现了绢麻厂天价地块，却不能改变2008年土地拍卖市场整体冷淡的现状。在今年推出的7块地中，除了绢麻厂和金沙洲一地块不是底价成交外，其余5块中有3块是底价成交，另外有两块流拍。根据广州有关部门统计，今年上半年，广州土地一级市场出让的商住地块，还不到去年同期的一半；成交量仅为50万平方米，是近三年来同期最低水平，只完成全年供地计划的15%。

　　广州的土地拍卖遇冷，并不是从今年开始的，而是从去年12月就开始了。距离出现多个地王的去年9月11日土地拍卖高峰期仅仅3个月，去年12月份的又一场大型土地拍卖会的情况就急转直下，在放出的12宗土地中，两宗金沙洲商业金融和办公用地因无人竞价由政府收回，另有5宗地块只有一家开发商竞价因而以底价成交。去年12月的那次大型土地拍卖会的价格比3个月前大幅回落，金沙洲4宗地的楼面地价介于3324~4241元／m2，平均楼面地价为3847元/m2，与去年9月11日出让的三宗地的楼面地价相比，下降了 53.41％。

　　不过，今年1月8日，因为恒 大集团要为上市做准备，即使面对去年12月开始冷却的土地市场，却依然敢于高价拿地。以总价41亿元、楼面地价13053元 /m2的天价，取得了员村绢麻厂地块。不过，目前这个地块的处境却因为恒 大的上市失败而显得非常尴尬。同样在1月8日推出的另外一幅金沙洲住宅用地，就没能像绢麻厂地块那样凯歌高奏。金沙洲 B3711B03由万科和越秀城建进行竞价，最终越秀城建以7.35亿元买下，但楼面地价也不过4584元/m2。之后，广州还进行了两次土地拍卖，不过，没有能够再现绢麻厂地块的激烈争夺场面。

　　北京：第二季度土地成交开始出现颓势

　　今年二季度北京市共成交土地11宗，比一季度成交的35宗下降了300%多，且多个地块都是以底价成交的。北京预计今年将供应住宅用地1700公顷，但截至今年上半年，北京共出让住宅土地676.5公顷，仅为计划的1/3。

　　上海：如何卖地也要发愁

　　从未担心过不能以高价卖地的上海，也遇到了开发商临阵退缩的情况。今年6月底的一次拍卖会上，原本也被业内认为会出现激烈争夺的上海南汇区康桥镇三幅地块都仅以底价成交。

　　深圳：地块流拍已成常态

　　和广州相比，深圳的土地拍卖温度降得更低。深圳第二季度共挂牌出让34宗土地，只成功出让了24宗，其他的10宗土地可能需要重新挂牌。

　　南京：底价成交成主旋律

　　曾经创造了“中国地王”的南京土地流拍事件更是频繁。今年以来，南京土地市场普遍趋冷，拍卖的31幅地块，有24幅以底价成交。

　　金沙洲地王

　　拿地时间：去年9月11日 买地房企：保利地产 楼面地价：8769元/m2

　　相邻三块地一起开发 分摊高成本

　　目前金沙洲地价最高的纪录保持者为保利地产。去年9月11日，金沙洲B3701A02地块被保利地产以21.2亿元拿下，折合楼面地价8769元/m2，比起拍价翻了两倍多。保利地产同时还以20.8亿元取得了旁边的B3701A04地块，折合楼面地价8112元/m2。而在这两个地王旁的B3701A06地块，则在拍卖当时，被一心与保利争抢的深圳鸿荣源地产用21亿元买下，楼盘地价也高达7935元/m2。由于这三个地块在出让时，已规划为以中小户型为主，预计以后推出时，一共将能推出6000多套中小户型单位，货量非常庞大。

　　面对居高不下的地价，时隔仅3月，保利地产于去年12月在土地拍卖市场上再次出手，以不到4000元/m2的楼面地价，买下了靠近之前两个天价地王的B3702A05地块。据了解，保利地产有计划将去年9月拍下的两个天价地与去年12月拍下的一个地块合成超过60万平方米的大型社区。由于去年12月取得的地块楼面地价较低，平摊下来，整个大项目的楼面地价在7000元/m2左右。预计这个项目有望在今年年底推出第一期低密度别墅项目，而明年推出江景公寓。记者上周末在金沙洲看到，目前这个大项目的动工迹象还不明显，只有几台推土机在挖掘泥土，不知道是不是在做前期准备工作。

　　科学城地王

　　拿地时间：去年9月 买地房企：中莱投资 楼面地价：6321元/m2

　　见区域房价大跌 总地价尚未交齐

　　去年9月，位于广州科学城的广汕公路与大观路交会处东南侧编号为 KXC－F8－1地块公开出让。最后中莱投资以44.75亿元拿下该地块，折合楼面价达到6321元/m2，创下科学城周边地块的拍卖价格纪录。该地块用地面积为471939 平方米，是当时广州推出的最大的住宅地块。

　　但最近有消息指，该地块目前存在变数。其原因就在于目前科学城所在的区域房价已经大幅下跌。如果中莱以当初6321元/m2楼面地价去建设，盈利几乎没有可能。据了解，该公司在拍地后缴纳保证金后，总地价到目前都没交齐。有消息指出该公司正在与政府协商，希望调低价格或者改规划。记者从开发区也了解到，目前该公司的确在与政府协商，具体内容还在谈判之中。

　　花都地王

　　拿地时间：去年9月11日

　　买地房企：大运实业

　　楼面地价：5659元/m2

　　与大运家园连成一片 预计明年启动开发

　　2007年9月11日，花都地王诞生。广州大运实业有限公司以9500万元夺下花都区凤凰路(东)地块，楼面地价5659元/m2。据了解，该地块净用地6582平方米，容积率2.9，可建16788平方米，约可建成131套90平方米以下的中小户型。

　　记者从开发商处了解到，该地块和目前该集团旗下在售的大运家园毗邻，原本就是属于大运实业的工业用地，其性质改变并进入招拍挂后，大运实业对此势在必得，也希望把此地块连同大运家园共同开发。据了解，大运家园共有8栋楼宇，目前开发建设已近尾声。该地王地块，规划建设1栋楼宇，将和大运家园连成一片，目前正在规划当中。该人士还表示，该地块具体开发时间要视乎大运家园销售情况、市场态势及集团发展而定，今年暂时不会有动作，预计开发时间将在明年。

　　绢麻厂地王

　　拿地时间：2008年1月 

　　买地房企：恒 大地产

　　楼面地价：13053元/m2

　　引入资金联合开发

 　　今年1月初，曾于2001年流拍的员村二横路原绢麻厂地块重出江湖“咸鱼翻生”，不仅成为天河“地王”，也是广州第二高价的地块，由恒 大地产集团以41亿元竞得。

　　据了解，该地块用地面积109802平方米、总建筑面积314099平方米，是广州近年来出让的少有的市中心城区大型地块。该地块没有户型限制，且位于临江大道北，西邻珠江新城，南向望江，可看江对岸的琶洲会展中心，拥有二线江景，地理位置十分优越。经过整整75分钟、230轮举牌，恒 大地产以41亿元总价、13053元/m2的楼面地价，夺得该地块。

　　今年4月恒 大赴港上市受挫，业界对绢麻厂地块开始议论纷纷。6月底，恒 大方面传出消息称，恒 大地产计划增资扩股6亿美元，并计划有3个新项目进行项目融资，广州绢麻厂项目就是这3个项目中的一个。

　　番禺地王

　　拿地时间：2007年9月11日  

　　买地房企：金地集团

　　楼面地价：6230元/m2

　　期盼调整规划 目前尚未动工

　　番禺地王金地地块依然是一片田园风光景色

　　今年3月，金地集团曾向外界表示，去年9月11日通过竞投夺得的番禺“地王”项目，将在今年底上市，主攻高端楼市。但据记者现场了解，发现该地块依然维持在拍地时的原状，并没有丝毫的动工迹象，今年底该产品将上市的消息显然已成“流料”。

　　据记者掌握的实际情况，由于金地在拿地时，并不知晓其旁边就有一限价房项目，因此，本想凭着善做高端产品的优势，楼面地价6230元/m2，高些也无妨。但无奈限价房的房价还要比自己的地价低，加上规划条件也较为苛刻，难以设计成豪宅产品，因此，令该项目迟迟难以动工。

　　据相关人士透露，目前金地集团的有关人员还在积极与规划部门进行协商沟通，希望能适当调整规划条件，满足其做豪宅的需求，这样，此前高昂的地价金地也就认了。否则，该项目则难以开发下去。目前，该项目还在做前期的规划，预计最快也要在2010年才能推出市场。   记者 王荔珏

　　番禺地王

　　拿地时间：2007年7月19日 

　　买地房企：万科

　　楼面地价：5784元/m2

　　“买一层送一层”还是有得赚

　　万科去年7月19日买到的地王已经开发成高端住宅项目金色城品，其巧妙地设计成5.9米的层高，构成”买一层送一层“的复式洋房单位。

　　从现场可看到，两梯六户的户型被设计成教学楼的模样，电梯设在两端，从电梯间出来，经过的是一个长长的景观走廊。其精巧之处在于每套单位都比走道要抬高了1米，有一种沿花园长廊行走的意境。户型设计则采用了宽敞大气的前庭后园设计，更增加了洋房别墅化的味道。据现场销售人员介绍，目前该盘的单价在1万～1.1万元/m2之间，以毛坯房的形式交付。据此前的拍地资料显示，该盘的楼面地价为5784元/m2。因此，业内人士匡算，在剔除了3000多元/m2 的建设成本、管理成本等费用后，预计该盘的毛利为1000元/m2左右。