记者近日调查发现，目前本市二手房抛售现象普遍，价格下降空间超过10%。二手房传统的卖方市场逐渐向买方市场转变。

    北京市房地产交易管理网最新数据显示，今年上半年，全市二手房网签13743套，比去年下半年减少了37.2%，与此同时，今年上半年全市二手房平均成交价格为9620元/平方米，比去年下降了1.8%

    面对如此冷清的市场现状，二手房房主纷纷降价求售，各房产中介公司收取的中介费也开始大打折扣，目的只为吸引购房人眼球，促成交易。

    交易镜头

    “现在交定金我给你便宜5万”

    “老公，咱们再看看别的房子吧，这个小区里这样的二手房很多。”妻子说完，就挽起了丈夫的胳膊准备走出房门。

    “等等，你诚心买吗？你要是现在交定金，我给你便宜5万！”大兴新康家园房主张先生噌的从沙发上站了起来，大声嚷道。

    话音刚落，张先生又缓缓坐下，低着头，看着地板，似乎在考虑和犹豫。看房的夫妻停住了脚步，张先生见状伸出了5个手指：“5万，我的底线了。”

    张先生告诉记者，他这套130平方米的房子已经三个月没卖出去了，也不见有几个客户来看房，因为同一小区里像他这样的房子太多了。今天见这对夫妻有意购买，他决定让利出手，不再等了。

    房主态度

    超过八成房主愿意降价求售

    今天上午，记者在中大恒基甜水园附近的一家门店看到，东四环内红领巾桥附近,一套1996年的65平方米两居室挂牌价为68万元，而就在一个月前，同样是这套房子，挂牌价是74万元。可见，房主开始主动降价求售。

    而来自中大恒基、筑家地产等京城中介的数字显示，根据其500多家门店对超过一个月未售的5000套房源进行回访时，有82.5%的房主接受降价求售。

    据统计，二手房降价幅度平均达到了5%，最高甚至超过10%，远远高于去年同期1%-2%的正常比例。

    200万元高档房能砍掉20万

    根据北京中原三级市场研究部的一项调查，房款在200万元以上的高档二手房房主给出的“可商量”余地最大。

    以望京区域的房产为例，今年六七月份，望京地区总价在200万元左右的房产，最终成交价可比房主最初开价直降20万元，比例高达10%。与过去对比，这种价格可商量余地大大增加。

    而据记者了解，从2004年到今年初，二手房的传统议价空间仅有1%-2%。中大恒基马连道店经理小马告诉记者，一直到今年初，业主们的态度都十分“强硬”，但是现在，降个一两万，跟玩似的。

    变相降价房主承担交易税费

    除了直接降价求售，有的房主为了促进售房，有时也会变相议价。

    据记者了解，对于京城5年以内的二手商品房，交易成本超过10%。其中包括：1.5%的契税、5.5%的营业税、1%的个税、2.5%的中介费，以及贷款费用、过户费用等。

    按照相关规定，营业税、个税应该由房主全部承担，其他交易税费买卖双方各承担一半，但是由于前几年北京二手房市场是“卖方市场”，一直以来，所有的税费都由买方独自承担。

    根据北京多家房产中介的统计，由于市场需求的减少，使得约有三成的房主愿意全部或大部分承担交易税费。也就相当于房款直接降价超过5%。这也是近几年来本市二手房市场首次出现卖方愿意承担交易费用的现象。

    北京二手房重点区域典型楼盘售价及议价空间对比

    片区典型楼盘目前价格(元/平方米)议价空间

    方庄地区芳城园 12500 5%-10%

    时代紫芳 14200 5%-10%

    世纪星 13000 5%-10%

    亚奥区域欧陆经典 14000 8%-12%

    风林绿洲 14800 8%-12%

    阳光新干线 12600 5%-10%

    东南四环沿海赛洛城 15000 8%-12%

    金都杭城 15500 6%-15%

    华侨城 13000 3%-8%

    回龙观新龙城 12400 3%-5%

    区域流星花园 11000 3%-5%

    云趣苑 9600 3%-6%

    通州区世纪星城 9800 3%-6%

    加州小镇 8700 5%-8%

    时尚街区 9350 3%-5%

    旧宫地区宣颐家园 9250 3%-5%

    清欣园 8600 3%-5%

    德茂小区 7800 3%-5%

    亦庄地区上海沙龙 11500 5%-8%

    一品亦庄 10000 3%-6%

    金地格林小镇 9800 5%-8%

    (注:本表数据由中大恒基提供，仅供参考，如有出入，以实际为准)

    房产中介

    竞争激烈中介费开始松动

    记者了解到，2004年到2007年，房产中介费不打折已经成为业内行规，无论是交易额的2.5%还是3%，中介公司都不会给丝毫的折扣。

    然而记者近日以买房人身份走访了回龙观、天通苑附近包括京城知名中介在内的10家门店，当记者表示中介费太贵时，9家门店表示“可以商量”，其中一家中介竟承诺可以打五折。

    “市场不好，中介公司之间竞争相当激烈，一套房源很多中介公司都有。客户在哪买不是买啊，他肯定选择中介费便宜的。”中大恒基天通苑店业务员李娜告诉记者。

    原因分析

    房主不看好后市让利出售风险小

    21世纪不动产市场部经理齐凡分析，北京楼市在持续了几年的量价齐涨的强劲态势后突然在去年戛然而止，加之对奥运之后北京楼市的走向不明，使得持房者在此时选择让利出售，尽快脱手。

    另一方面，部分房主担心今后房价如果下跌，给其带来的损失无法估量。所以暂时的让利是为了保证最大的收益。

    市场预期

    次新房大户型议价空间还将加大

    据记者了解，房龄在5年以内的次新房近年价格上涨比较严重，其中，有三成房产的价格比当初房主买入时已经翻了一番，所以，其收益空间最大。相应的，议价空间也能达到最大。

    中大恒基副总付严分析，今后一两个月内，5年以内的大户型二手房议价空间还将进一步加大。

    五种房产议价空间最大

    第一种投资客在新房开盘时即购入的房产(由于开盘价较低，即使让利，利润空间仍足够让其满意)

    第二种供应量大且后期仍有在建新房的楼盘(后续开盘的新房，会分流部分二手房购买需求)

    第三种投资者进驻较集中的楼盘(竞争会使投资者降低回报期望值)

    第四种配套设施尚不完善，相对升值潜力减弱的楼盘

    第五种位于未来保障性住房和两限房供应集中地的楼盘

    (注:本表由北京中原三级市场研究部分析成交数据得出)

    记者手记

    房主的好日子到头了

    曾经，北京的二手房市场是这么一种状况——房主不仅可以随意挑选客户，还能严格控制砍价空间，还能把一切税费转嫁到买家身上。

    不过，事情总有限度。价钱涨着涨着，就到了买家的忍耐极限：“大不了我不买了！”

    一个月卖不出去，两个月卖不出去，大家都卖不出去，卖东西的就明白了：好日子到头了。要想把房子卖出去，就得降降价，还得承担点交易税费。

    经济学家说，无论哪个买卖市场，都有那么一只看不见的手。而京城二手房市场的这只手，现在正在进行着翻转动作。