3年土地不开发，收取开发商违约金 再一次打击开发商屯地。

　　从这个月开始，《国有建设用地使用权出让合同》示范文本正式执行。其中明确规定，土地出让合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间，属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。若受让人未能按照合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。

　　这一土地新政的实施，会给土地市场带来怎样的影响，会将当前的高房价带往何方，又会对开发商产生怎样的压力呢？

　　多因素决定开发时机

　　“这个规定原本就是存在的。” 浙大房地产研究所所长赵杭生说，先前就有政策规定拿地后2年内，开发商就要开发土地，否则过期国土资源部就要收回土地；1年内未开发的，要按照土地出让金的一定比例收取土地闲置费。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，2008年以前拿地的开发商看到土地增值的潜力后，就会往后推开发时间，使土地增值，价格上更有优势。但这是部分投机取巧的房企的钻营之道，不是专业的开发商应该做的事情。对于成熟的开发商而言，本身可能会因为拆迁过程中，居民的情绪或者由于区划变更导致政府归口部门的变化，而致使开发商被拖着走，从而影响了土地的开发时机，造成土地闲置。还有一部分土地闲置的原因是当初开发商盲目拿地，而导致后续开发资金不足，致使土地闲置。

　　“这个规定实际上是政府与开发商之间的‘合同协议’。”这位开发商说，原则上规定是3年，在地方政府执行得好的情况下，的确可以减少土地囤积，提高土地利用的整体水平。

　　浙江天元投资有限公司的汤玉金告诉《市场导报》记者，土地闲置的情况在杭州还是比较多的，很多开发商借闲置土地增值再将其卖出，赚取高利润，但这主要是些不专业的开发商在做的事情。同时，一些大房地产开发商则因为拿地更加便宜，所以也有不少土地闲置。例如碧桂园在杭州就有不少闲置土地。

　　除此之外，他表示中小房企想要上市也是造成土地闲置的原因之一，因为土地量的多少也是上市的前提要求。而一些有关系的开发商拿到地却因为没有足够的后续资金，很有可能会推迟项目开发，也会造成土地闲置。

　　认定土地闲置需要标准

　　“市场定位不明确，拿地时地价贵、后期无力开发，开发商后期预期的增长不足，为避免风险都可能会导致土地闲置。”中原地产市场研究部经理盛毅认为，对于开发商而言，开发周期当然是越短越好，尽快转到买方市场回笼销售资金。对于开发商借土地闲置而囤积土地，借机炒地，与政府提高土地使用率的政策是相违背的，也不益于合理利用土地这样的稀有资源。

　　但他也表示，认定是否是闲置土地主要还是要看用地性质。前几年政府在土地清查中，发现过此类的问题。现在这样做也是一种延续，是节约用地概念的一种继续推广。

　　“土地能否及时得到开发利用也取决于开发商开发计划的成熟到位。”浙江博城置业营销总监汤凯说，资金不到位，组成人员构架，产品定位等因素的不成熟，都会导致土地闲置。但是规定也要根据具体不同的地块进行甄别。

　　“市场前景明朗的情况下，1年之内开发商就可能将这个规定带来的影响消化掉，而现在可能需要更久。”他补充说。

　　或将带来房价下跌

　　“这个规定有益于增加供给，平抑房价。”赵杭生说。

　　对今后楼市的行情走向，他表示，由于通胀压力，今后货币政策不太可能会放松，但可能会有财税方面的政策出台，适当调控，对市场进行一定的减压。

　　“3年，对于开发商而言，已经是一种松绑的感觉了。”赵杭生说，由于现在货币政策从紧，政府考虑到企业资金链的紧张，改变了以前紧缩地根的做法。3年之内开发的规定对于企业也是一种宽限，使得开发商有机会在现在的环境背景之下稍作喘息。

　　盛元房产副总经理童剑则认为，对于土地闲置，以前有规定是收取大概20%的土地闲置费。现在对于开发周期作出3年的规定，会增加市场供给，加速销售资金的回笼，促使企业更合理地定价，加强与潜在购房者的交流。但是并不一定就会导致房价下降，因为影响房价的因素很多，比如宏观政策、开发商的后期预期、银行政策等。