进入2008年，中国楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”。近期，房地产价格的盘整和成交量的下滑，开发商面临资金回收压力。这使得不少开发商开始转让手中的项目、土地、产权等，以实现再融资。随着众多开发商还贷高峰期将至，类似的项目转让融资行为将会变得更加普遍。

    项目转让或大势所趋

    中国土地一级开发网信息显示，北京、天津等城市，近期有意转让土地、或者有合作开发意向的开发商数量明显增多。与去年同期相比，大约上升50%。在转让地块中，以住宅用地为主。

    据悉，目前在北京产权交易所挂牌出让的房地产项目中，在二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个。

    涉及股权转让的包括，北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权，北京国融置业有限公司45%股权，中国华联房地产开发公司85%产权，北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权，北京德胜投资有限责任公司99%股权等。这些进行产权转让的公司，多数都表现出对资金的渴望，有的要求受让方能短期支付大笔交易资金，还有要求受让方有良好的资金实力，能一次性支付交易价款。

    据统计，近期北京挂牌出让的7块土地都是通过出让100%公司股权的方式转让，主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔等地。

    目前，知名房地产公司也正加入到转让项目或者股权的行列。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。

    5月19日，香港上市公司瑞安房地产公告称，全资附属公司SOD与海外投资基金永菱通订立协议，永菱通将以11.25亿元人民币的总价，向SOD收购SOD的全资附属公司FPL的25%股权。FPL的主要资产包括上海瑞虹新城项目。

    无独有偶，李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”近日公告称，已于5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。

    分析人士指出，在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售，往往在私下进行股权转让融资。虽然目前没有一个公开的数据分析表明现在到底有多少开发商在私下进行股权转让融资，但根据目前的情况估计，应该比去年会增三成左右，开发商对资金现在是相当饥渴。

    转让项目解资金之困

    诸多房地产项目转让，主要还是因为资金压力之下的无奈之举。在日前举行的“中国房地产(无锡)高峰论坛”上，潘石屹称，由于土地价格被高估，一些开发商高价拿地后出现了拖欠政府的土地出让金、拖欠政府地价款以及违约的事情都是之前没有想到的，这些都是在资金压力下表现出来的现象。

    国泰君安房地产行业分析师孙建平表示，资金链紧张将是行业资源并购整合良机。时间紧迫和交房保证等原因使得资金链濒临断裂企业选择项目转让的概率大于降价清盘的概率，部分企业资金链断裂将更多地将通过上游项目资源的并购整合来结束。

    业内人士认为，即将到来的8、9月份将是开发商资金链最紧张的时候，去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。与此同时，很多城市房地产的成交量还在继续走低，开发商回笼资金的压力陡增。

    对一些中小开发商来说，之前可以从小银行获得贷款，宏观调控带来的银根紧缩，抬高了它们贷款的门槛，让很多中小开发商陷入了融资困境，不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。

    伟业控股公司副总经理张剑表示，现在中小企业基本上拿不到银行贷款，即便是四证齐全。去年央行和银监会调控以后，本来大家预期的额度今年会比去年涨20%-30%，可是结果今年总量控制和原来差不多，大家预期能放出来的贷款也没放出来。

    目前，房地产市场资金缺口到底有多大？戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼分析，央行提高存款准备金率等紧缩政策已经相当于将房地产两年的贷款规模冻结。此外，全年2/3的信贷额度已经在上半年用光，预计全年房地产贷款总额只有8800亿元，房地产信贷缺口达到3000亿元，下半年房地产信贷将更紧张。

    业内人士表示，为了保证现金流，现在房地产企业盈利的目标已经让位于保证一定的销售量，特别是对于主要从事房地产开发销售的上市公司来说，销售顺利意味着经营性现金流得到保证。如果市场成交量不能保持，在今年7-9月开发商资金链最紧张的时候，一些中小企业将面临生死大限，将因资金链断裂或濒临断裂而被迫变卖项目和股权。同时，伴随房地产市场显现出低迷态势，房价不升反降，而原材料价格却一直上扬，这使得行业利润逐渐微薄起来，更多的地产商也开始转行。而转行的第一步，就是把手中的“熟地”以一个比较好的价格转让出去，这也是土地项目近期频繁挂牌转让的主要原因。

    日前，住房和城乡建设部召集部分开发商，就目前房地产行业状况及开发商资金状况等问题举行了相关会议。会议中得到的结论是目前的确出现了行业性的资金紧张，但尚未达到发生危机的程度。从紧货币政策今年可能仍会持续下去，专门出台行业扶持政策的可能性并不大。

    地产市场进一步分化

    今年房地产市场所发生的变化，无疑是对去年囤地捂盘开发商的一次沉重的打击。在当前宏观调控仍然趋紧的大背景下，一些捂过头而扛不下去的开发商，完全可能因为这次调整而被迫出局。对于那些有困难的开发商来说最好的解决办法是把自己卖了，这无论如何都不是什么危言耸听。

    对于有足够实力的开发商，目前解决资金压力的渠道还是相当多。比如既可以通过降价出售回笼资金，也可以通过项目合资拉来资金，还可以出售股权换取资金，也可以出让土地来解套。资本运作层面渠道也很丰富，不但上市公司可以增发再融资，非上市公司也可以上市融资(IPO或借壳)，还可以得到战略性投资，甚至可以发行企业债等。房地产业成为了“少数派”的天下，行业“寡头垄断”开始浮出水面。

    去年10月9日，国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，于11月1日正式实施。39号令最让开发商揪心的一条莫过于其首次明确，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

    业内人士认为，39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响很小。这一新政对上市地产企业是一利好消息，因为开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。而对于一些资金实力薄弱的中小开发商，意味着将被淘汰。

    北京富华园房地产开发有限公司副总经理郑曼夏表示，政策只会让更多的中小开发商因为资金问题退出市场，而形成地产寡头。这样房价更加要控制在地产寡头手中了。

    近年来，从拿地到开发再到销售，每一个环节的步步吃紧，使大开发商的实力优势也步步显现。叫嚣了近三年之久的“寡头垄断”似乎就要进入倒计时了。

    因被资金短缺所困扰，一些开发商不得不忍痛转让房地产开发项目。