7年前，北京申奥成功后，“奥运将带动北京房价高涨”的预期就在市场蔓延，几乎所有的开发商都想借奥运会对北京房价的拉动，大赚一笔，但当奥运会越来越近，人们发出的疑问也就越来越多：奥运会之后北京房价究竟会出现怎样的走势，北京的房价是否会跳水？

    供大于求能否带来楼市降温

    “北京楼市今年肯定是供大于求，降温是必然的。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋这样形容今年北京楼市的供求关系。他认为，今年北京楼市的供应量跟去年基本持平，但交易量要去比年下跌1/3。

    早在今年4月，杨少锋就提出北京楼市将严重供大于求的警告。

    他提供的数据显示，今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套，与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套，市场新建住宅总供应量为22万套。加上上半年的现房，北京2008年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套。

    北京市房地产交易网数据显示，2007年1~12月住宅市场成交量约为1600万平方米，成交套数约为12万套，2006年的这一数据则为1900万平米和16万套。今年一季度，北京市住宅市场成交总套数仅为1.47万套。

    杨少锋据此认为，预计全年成交量可能降至近年历史低点，成交将不到10万套。

    “对比10万套的预计成交量，北京住宅不是供不应求，而是严重供过于求！”杨少锋说。

    戴德梁行日前发布的《2008年第二季度市场报告》也与杨少锋的观点相同，这份报告显示，今年1~5月北京房地产市场新增供应及销售面积之比为1.43，呈现供过于求的态势。

     面对足够的住宅供应量，购房人却并没有对北京楼市表现出现相应的热情。从去年年底开始，开发商卖房就已经是一件不容易的事。打折、买别墅送公寓、送车、送装修，各种优惠措施层出不穷，但销售数量却始终看不到增长。

    不仅如此，一些楼盘甚至开始出现退房潮。

    记者从北京市房地产交易管理网了解到，“期房退房公示”一栏显示退房信息多达1466条，“现房退房公示”一栏显示退房信息也达到了522条。

    在退房的人群中，有些是因为房屋质量、物业等原因，但有相当大一部分是因为对北京房价走势的判断发生了变化。

    不仅仅普通购房人对楼市的预期发生了变化，开发商对房地产市场的预期也在发生变化。从今年年初开始，广州、北京、深圳、成都等地都频频出现土地流拍的场景，而在2007年，各地“地王”都比赛式的出现。

    “国家货币政策紧缩，开发商资金链非常紧张，加上对市场的预期发生了变化，所以会导致土地流拍。”一位业内人士这样告诉记者。

    未来哪些因素支撑北京房价

    然而有意思的是，尽管出现了种种楼市利空的表现，北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。

    7月22日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年上半年房价报告，结果显示，北京市四环路以内住宅期房价格上涨仍然较快，上半年均价为18398元/平方米。四环路五环路价格为16409元/平方米，五环路六环路价格为9825元/平方米，六环路以外价格为7760元/平方米。该报告称，上半年北京房地产市场销售持续低迷，房价仍处高位，但涨幅回落，环比涨幅为2005年以来最低。

    那么，是什么还在支撑北京市房价高位运行？很多人认为，奥运效应是开发商还在硬撑房价的一个重要原因。

    “如果说，现在北京楼市我们还有‘奥运利好’可以最后利用炒作一把，奥运会之后，靠什么支撑北京楼市？”杨少锋说。

    在杨少锋看来，北京房价的泡沫大概有15%~20%，今年年底将会明显回落。

    而在我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖眼中，奥运会之前和奥运会期间北京市房价不会有太大变化，关键要看奥运会之后，也就是从奥运会结束到10月初北京楼市的变化。这个阶段的市场形势对未来一两年内的北京市场有关键作用。如果这个阶段北京楼市没有继续出现交易量的回落，那么购房的需求会逐渐释放出来。

    在知名财经评论人牛刀的博客上，他很明确地提出北京在楼市泡沫方面比其他一线城市要严重的多。“概念提升预期，中国这两年最具炒作的概念就是奥运，已经透支了甚至未来三到五年的房价增长水准，泡沫大面积衍生，房价焉能不跌？”

    牛刀认为，要判断房价变化，需要从国家产业政策有无变化、政府新推出的住宅用地政策和地价变化、成交量的变化3个方面进行分析。这两年国家对于房地产业出台了很多政策，都是为了把房价降下来。土地供应上，北京3年2000万平米是用于经济适用房和限价房。成交量上，北京一天只有100多套。

    “放不大成交量，一大批开发商必死。”牛刀称。

    面对奥运会之后的北京房价走势，也有观点认为，北京强大的刚性需求决定了其房价不会出现拐点。

    华远集团老总任志强就曾数次表达类似看法。他认为，北京的人口增长每年高达2.4%以上，约40万~50万人口(2007年为50多万)，其中户籍人口超过15万人，外来长住人口平均年增长24万人以上。本身的城市化率已达84.3%，每年新增家庭户数超过30万户，其中2006年仅新婚家庭高达171299户。并且连续5年的新婚家庭中44%的购买了住房，17.8%的家庭购买了家庭用车。但2007年全年一手房销售仅为14.8万套，二手房9.4万套左右，远低于家庭分裂的速度与需求。

    在任志强看来，住房的集中刚性需求来自于20~39岁的人口群，正是结婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京这一人群的比例高达37.8%，约为600万人口。未来几年中这种需求仍在高速增长中，加上外来人口的购房需求，未来几年的供求矛盾没有丝毫缓解的可能。

    “北京的第三产业比重高达71%，每年要提高3~4个百分点，每提高1%大约要100万平方米的办公用房。”任志强表示，奥运会又提升了北京的世界地位，旅游与商务活动的增长就成为必然。商业从单纯的购物变成了休闲、娱乐、购物一体化推动着商业的发展与创新。