那么，商业地产这条路目前的现状如何？未来应该往哪里走？怎样走？本报特推出08商业地产特别系列策划——《商·道》。

　　本篇推出的是商业地产中的佼佼者——写字楼，作为投资性物业，写字楼一直备受关注，而且近两年来，东莞的写字楼开发量很少，但是却能很快地彰显自己在这个市场里独特的位置，而且未来的发展潜力将会很大。

　　关键词：价格

　　写字楼上半年均价9503元/平方米

　　据中原地产研究部数据显示，2008年写字楼的总供应量为26.66万平方米，2008年上半年成交面积为39086平方米，成交套数为223套，成交价格为9503元/平方米，价格比去年同期有所增长。地产专业人士表示，由于去年东莞的写字楼市场放量过多，因此，今年写字楼的放量并不大。但是从目前的发展趋势来看，写字楼的发展空间依然巨大。

　　据了解，2004年~2005年入市的第一国际、鸿禧中心等写字楼，售价多在4000多元／平方米，2006年以前入市的一些中高档写字楼均价也多维持在4500元／平方米左右。在2006年中盛商务大厦开售时售价约为6000多元/平方米，后来价格逐渐拉升到7000多元／平方米。汇成大厦的销售均价也达到7300元／平方米。

　　据了解，第一国际第三期目前的均价仍然在每平方米8500元左右，而中盛大厦的二手均价已经达到了每平方米1万元以上。

　　关键词：位置

　　优质写字楼相对集中

　　从区域来划分，目前东莞的写字楼可以划分为二个重要区域，一个是处于写字楼较为集中的CBD中心商务区，一个是处于东城中心周边的商务区。

　　2008年上半年写字楼供应项目5个，供应总套数660套，供应面积9.86万㎡。写字楼物业与经济发展紧密相关，2008年新增写字楼物业区镇有三个，分别是南城的财富广场、第一国际和尚书银座，长安的福源商场以及东城的聚星岛二期几个项目，这些项目所在的区域同时也是东莞市经济最为发达、城市化水平最快的区域之一。写字楼新增供应101~160㎡面积段单位为388套，占了总供应套数的58.8%；东莞市写字楼新增供应户均面积为149㎡，面积偏小，主要是因为东莞以小型企业为多，小面积写字楼可以满足它们的办公需求，而当大型公司进驻的时候，可以把多间打通重新布局，处理比较灵活。

　　关键词：发展

　　空间依然巨大

　　地产专业人士表示，今年写字楼的开发很慢，但实际上在这几年里写字楼市场基本上保持相对平衡的态势。有专家指出，开发商在近年来，除了住宅市场外，对于商业地产也没有丝毫的放松，在CBD地带，可以看到众多高档写字楼耸立。写字楼从原来的老城区发展到现在的新城区，已经成功地通过了城市转换的角色。

　　开发商投资的项目从老城区和商业街逐渐发展到与城市新片区、新社区的融合，社区商业配套得到了逐步发展。同时，CBD区域的兴起，也带动了整个新城市中心的发展。总体来说，投资结构性调整已然进行，但整个市场结构仍有待明晰和引导。另外，目前东莞正处于双转型阶段，一旦转型成功，对于发展写字楼来说肯定是长期的利好。另外，东莞开始全面实行住宅禁商的政策，这对于写字楼来说，是个值得期待的利好消息。

　　关键词：空置率

　　约在10%左右

　　据地产中介公司方面的数据显示，CBD区域的写字楼，空置率都不高，约为10%左右。据了解，目前处于CBD地带的写字楼里，华凯广场的空置率为2%，是目前写字楼中空置率最低的楼宇。

　　第一国际刚开始使用的时候，空置率达到70%以上，租金一度跌到15元/平方米，但是近两年来，第一国际得到了众多公司的认同，租金已经涨到了每平方米30元~40元左右，而空置率也下降到了12%左右。

不过，地产专业人士认为，虽然说现在整个写字楼的空置率不高，但是写字楼的租金价格却难以提升，这个与写字楼周边环境、配套设施等有着很大的关系。

　　关键词：热点

　　写字楼需求的增长

　　有专家表示，由于时下住宅的成交萎缩，投资者已经开始将目光转入别的投资渠道。但是东莞的写字楼以出售为主的开发模式与其他城市只租不售有着很大的区别。该专家表示，东莞的这种出售模式，很有可能是开发商能快速回笼资金的手法，同时也避免了招商不成功的现象，开发商将写字楼分开销售给小业主，小业主自己找商家来招租，这样就可以省了很多花在后期的开发上的精力。

　　正是缘于此，在低迷的楼市里，写字楼的销售与住宅市场有了很大的区别，写字楼作为第三产业发展的物质载体之一，面临着良好的发展机遇。另外，服务业比例的提高，推动写字楼需求的增长，租售价格也将会稳步增长。

　　地产分析人士认为，今年上半年东莞写字楼推量并不高，因此，受到影响也不大，但是未来写字楼市场也将会成为商业地产中的热点项目，尤其是几个重要的区域，写字楼将催生新一轮的商业地产神话。

　　另悉，目前东莞正处于招商阶段的南峰中心，只租不售，其负责人接受媒体采访时表示，这个项目从一开始报规划时，就以自留自建自用为目标。主要是想把它当作一项固定资产长期持有。

　　关键词：租金

　　最高为60~65元/㎡

　　据满堂红地产专业人士表示，在经历过住宅投资热潮后资金有可能回流到商铺和写字楼，进一步推高商用物业的价格。投资资金是趋利的，目前住宅市场的形势，使资金流转向了商用物业。租金也在不断走高，从2005年至今，东莞CBD商圈内的整体租金，从30元的租金，升到了40元的水平，租金提升了10元的水平。新城市中心区CBD的写字楼租金主要集中在30元/㎡以下，30~40元/㎡，40~50元/㎡3个区间。

　　另外，东城聚集了众多的外资公司，因为，目前东莞租价最高的写字楼位于东城行政中心，自身可以达到5A级写字楼水平御景大厦，租金水平为60~65元/㎡。而业内人士则表示，外资在御景大厦办公，对于推高御景大厦租金有很大的影响。

　　自然地产总经理温子灵表示：“东莞写字楼目前大部分集中于南城区、中心广场附近，该区地理位置优越，交通便利，城市配套完善，又紧邻市政府，对写字楼租房办理行政事务方便快捷，现写字楼租价由于受市场及东莞现状发展影响，处于写字楼租价偏低的尴尬局面，基本是25~45元/平方米，而写字楼主要用于办公注册之用途，但今年国际经济危机造成商家选址谨慎，惜金如玉，它的成交量也只是这个市场上的调味剂。”

　　各方说法

　　地段决定价值

　　“我认为目前东莞的写字楼整个来说发展还是比较不错的，而且价格还是比较适中，我2006年与2007年分别买了两间写字楼，价格从每平方米4000多元到每平方米6000多元，都是很合理的。”写字楼投资人士王先生表示，他投资写字楼最主要的是看写字楼的地段，地段好就决定了以后的投资价值。

　　王先生投资的二套写字楼，都位于CBD地带，租金约在40元~50元/平方米左右，王先生说他很看好东莞的写字楼市场，因为他在广州同样也投资了写字楼，租金约在65元/平方米，“东莞是一个很不错的城市，而且交通方便，但是东莞的写字楼租金普遍还是很低，日后还是有其发展潜力的”。

　　据了解，买写字楼投资的投资者，大多都是长线投资，都往长远利益着想。“我投资的写字楼就是用来养老的，现在每个月也能收租六千元左右。”投资人士杨小姐对记者表示。

　　对于目前的东莞写字楼，很多的租用者认为，租金相对来说便宜，但是有些写字楼的物业管理做得不到位；更有租用者表示，很多写字楼的电梯都不够用，几十层高的写字楼，聚集了这么多的公司与职员，但是电梯却异常的慢，上下班时间，需要等很多的时间。而写字楼还有另一个通风口，楼梯都是安置在一个相对不通风的位置，租用者建议开发商或是物业管理，可以呼吁低层写字楼的职员走楼梯，以分轻电梯的负担。