部分银行提出松动第二套房贷可行性方案

　虽然北京多家楼盘均表示，他们都在严格执行第二套房贷政策40%首付规定，而且银行内部有登记联网，很容易查出贷没贷款。但记者随后在暗访中，仍发现有不少“擦边球”的例子

　　银行工作人员解读：“央行制定第二套贷款政策的背景是由于近两年一些炒房团的出现，有恶意哄抬房价的行为。加上银行系统统计‘断供’比例增加，一旦客户出现‘断供’，银行只能要求法院强制执行收回房子低价拍卖。所以制定政策针对的是炒房者，而非想改善住宅的自住型购房人。”

　　不断下跌的深圳楼市，正在引发一场“多米诺”效应。

　　投资性购房比例高达50%的深圳房地产市场上，部分置业者已处于深度被套的“负资产”状态。这种情况，也已经波及广州、北京、上海等部分城市，楼市的观望情绪在加大。

　　就在深圳楼价进入下降通道的时候，央视曝出建设银行、工商银行、农业银行、中国银行这四大国有商业银行深圳分行，纷纷对第二套房放松贷款政策。

　　就此说法，《第一财经日报》记者走访各大城市的房贷市场，查看楼市政策细微变化的端倪。

　　“第二套房贷”松紧不一

　　6月初据央视经济半小时报道：在深圳一些楼盘买第二套房，还可以按第一套房的首付比例和利率办到按揭。

　　新闻播出后，深圳某银行会计部中层人士对《第一财经日报》证实：“对于第二套住房，我们基本睁一只眼闭一只眼，而对已有多套住房的客户，我们会进行贷款限制。我们行在其他城市政策执行方式也非常灵活，银行放贷人员会帮助想一些降低首付和利率的办法。”

　　虽然北京多家楼盘均表示，他们都在严格执行第二套房贷政策40%首付规定，而且银行内部有登记联网，很容易查出贷没贷款。但记者随后在暗访中，仍发现有不少“擦边球”的例子。

　　北京楼盘金色·漫香林销售人员告诉记者：“如果夫妻双方一人是婚前购房，结婚后对方户口本及银行资料未婚身份未变更，则对方以未婚身份申请购房可以按照第一套标准。”而在北京丽水莲花售楼处现场，销售人员也表示：“如果第一套使用的是商业贷款，第二套使用公积金贷款仍可按第一套标准。”

　　随后，在深圳发展银行、招商银行，记者以客户身份咨询时，相关工作人员在第二套住房“变通方法”中提出了以下可行性方案：

　　1.2000年以前购买的商品房，银行系统内没有记录的可以按第一套住房来算。

　　2.异地购房，银行系统内没有记录的可以按第一套住房来算。

　　3.共同购房，可以联合一位尚无按揭记录的人一起申请贷款。一般的做法是，两者应该是信得过的亲朋好友，并需要在交易合同中注明：所购房产中，前者占有99%的权益，而后者仅占1%的权益。这样就可以在法律上保障购房者的权益。

　　争议人均住房面积标准

　　据了解，对于“二套贷款”暗自松动，部分银行认为自己将执行标准底线放在是“自住”而非“投资”。而这一问题，正是执行争议的关键所在。

　　2007年9月27日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定，无论第一套房是否贷款还清，只要在央行征信系统中有按揭贷款记录的家庭，在买第二套房时最低首付款都不得低于四成，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，即贷款利率要比首套房贷利率高10%。

　　据招商银行工作人员解读：“央行制定第二套贷款政策的背景是由于近两年一些炒房团的出现，有恶意哄抬房价的行为。加上银行系统统计‘断供’比例增加，一旦客户出现‘断供’，银行只能要求法院强制执行收回房子低价拍卖。所以制定政策针对的是炒房者，而非想改善住宅的自住型购房人。”

　　所以，2007年12月，央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中对自住型弱势群体体现出适当保护。补充通知规定：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行。

　　上海银行副行长王世豪在今年5月份 “住房与民生”圆桌会议上也曾指出，“政府对房价的调控主要针对炒房者，对于自有住房者并没有贷款限制。”

　　而到目前为止，各城市“当地人均住房面积平均水平”统计方法和数据迟迟未见统一标准。

　　上海房地局年初曾表示：如果人均住房面积小于32.2平方米，购房者即使购买第二套住房，也能享受到首套自住房贷款政策。

　　北京也在2008年3月份建行、工行、深发展等三家银行在确定第二套房贷款优惠政策时，将“建筑面积26.65平方米”作为人均住房面积标准。

　　但在丽水莲花售楼处和深发展银行咨询时，对方工作人员均告诉记者：“目前还没有听说这一规定，应该还没执行。”

　　如此看来，在各个执行部门不同的执行标准和力度下，极有可能出现炒房型购房者“第N套”享受第一套优惠利率而改善生活条件的自住型购房者“第二套”严格执行高利率的情形。

危机下的生态

　　上海易居研究院发展研究所杨红旭曾公开表示，以家庭为单位来界定第二套住房此次央行通知中，影响力最大的一点，是央行对房地产信贷进一步紧缩的体现。

　　银行对房地产信贷业务的收紧，直接影响到的是房地产市场新房的销售量，这其中，以深圳为最。

　　根据深圳市国土房产局发布的《2008年1～5月深圳房地产市场分析》指出，深圳5月份新房均价为11014.14元/平方米，连续第三个月出现下降，5月环比降幅为7.92%，基本回落到去年初的水平。

　　由于深圳房价的持续走低，打击了投资者的购房热情，近日，北京、广州、上海等地房地产住宅交易量也开始下降，出现了明显的“观望”情绪。

　　收紧信贷某种意义上导致销售量下降，销售量下降加速了房价回落，深圳房价回落的结果，影响的对象依然直指投资性购房者和银行。

　　人民银行深圳中心支行最近发布的深圳金融机构5月份经营数据显示，深圳全市个人住房贷款不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元，不良率为0.58%，比去年末上升了0.04%。

　　房地产企业也面临着双重困境。在紧缩房地产信贷业务的同时，银行一再调高存款准备金率，对房地产企业带来了回款速度的影响。而新土地政策的出台无疑是雪上加霜。

　　由国土部、工商总局联合下发通知向各地发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本将自2008年7月1日起执行。《合同》规定，商品住宅项目开发时间不得超过3年，未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。

　　这一规定对于此前大量“屯地”的房地产开发商来说无疑是一记重击。

　　华远集团总裁任志强近日在搜狐网焦点房地产网举行的“京沪房企发展战略对话论坛”上，首次表示开发商钱不够的原因之一是房地产行业销售急速下降。今年土地价格虽然没有曝出天价，但是上涨比去年还快，导致上半年全国有40宗流拍。

　　由于加息等多种原因，楼市的观望情绪一再扩大，甚至影响到第一次购房的消费者和行业。

　　根据搜房网网友投票结果，今年52.68%网友表示将会暂缓买房计划，有16.96%的网友表示很难说，而另有30.36%的网友则表示不会影响自己购房。“还是再等一段时间，担心买完再降”这一观点，被大部分购房人所赞同。

　　一位刚刚从房地产行业转行的杨小姐告诉记者：“自己去年曾经在北京万象新天楼盘担任策划人员，从去年年底，就出现了大批退订现象。所以现在转行不再做房地产了。”丽水莲花业务员也表示：“自己在今年4、5两个月楼市黄金期只卖了4套住宅。”

　　高通智库总经理张宏对《第一财经日报》指出：“如果房价继续下跌，给整体市场带来的风险将是致命的。由于楼市交易缩量所引发的个人房贷需求下调，也使得银行的房贷指标出现剩余。”