“准协议出让” 石家庄首宗住宅地惨淡流拍

   为推动旧城改造，实现“三年大变样”计划，尽管石家庄市推地热情高涨，却也不得不面对着土地市场持续低迷的尴尬。

    6月11日，石家庄市国土资源局原定于当天拍卖的今年首宗住宅用地，最终因参与竞拍的企业数不足三家而宣告流拍。而就在此前不久，石家庄曾携1.5万亩城中村地块进京推介，推地计划雄心勃勃。

    对此，诸多业内人士认为，政府的开发计划与开发商的开发意愿相悖是导致土地流拍的主要原因。而记者从采访中了解到，为了低价拿地，石家庄的一些开发商绕开政府，私自与城中村的村委会签订土地出让协议的现象也屡见不鲜。

    开发商看淡住宅

    根据石家庄市国土资源局公告，6月份公开出让6宗地，包括工业用地4宗，商业住宅用地和纯住宅用地各1宗。其中位于华星路以北、市轻工供销有限公司以西、石家庄市潜水电泵厂以东的016号地，是今年石家庄市区出让的第一块纯住宅用地，因此备受业界和市民关注。该地块面积约2.5万平方米。

    “这块地面积虽然不大，但地段不错，属于市区内的二类地段，居住氛围比较浓厚。但是因为石家庄的购买力比较有限，市场目前的观望氛围也很浓厚，所以这直接影响了开发商的拿地信心。”中原地产河北分公司总经理助理李印奇说。

    中国勒泰集团常务副总裁吴镝也表示，尽管石家庄是省会城市，然而实际的消费能力却与周边的唐山、邯郸等地相差甚远。这在一定程度上打击了开发商们开发住宅项目的积极性。相反，由于石家庄的商业地产目前尚处于低层次发展阶段，类似于写字楼、MALL等城市综合体还是一片价值洼地。因此众多开发商更青睐于进军石家庄的商业地产开发。

    “可以说，政府的建设计划与开发商的开发意愿相悖而行，所以土地流拍也就不足为怪了。”吴镝说。

    祸起“准协议出让制”？

    然而，据石家庄一位业内人士透露，石家庄土地出让遭遇冷场，除对楼市缺乏信心而不敢贸然出手外，还有一个重要的原因，就是石家庄的本土开发商一般不愿通过政府招拍挂的形式获得土地。

    该人士表示，由于石家庄的城中村较多，因此一些开发商更愿意通过与村委会签订土地出让协议的方式来获得土地，如此一来，拿地成本则会减少许多。

    “这种现象在石家庄很普遍，政府也特别头疼，多次进行管理也无济于事。另外，还有一些开发商在拿到与村委会签订的土地协议后，再通过各种方式把地块转变为建设用地，补办产权。”这位知情人说。

    记者就此询问当地某开发商，这位开发商表示，事实上这种联合开发的模式在很多城市都较为普遍。但对于具体的操作手法，该开发商拒绝透露。

    事实上，石家庄市政府今年利用旧城改造计划推出的大规模土地，实际上是为了吸引更多的外来资金。

    “从这次市政府分别派人去一线城市召开土地推介会就能看得出来，政府希望通过吸引外资来提升石家庄的项目品质。”21世纪不动产河北分公司运营部经理张达说。

    但石家庄市政府的推地计划却并未得到外界响应。这使得石家庄1.5万亩的土地出让计划陷入尴尬境地，土地消化也成为了一道难解的题。

    对此，香港太平洋国际集团国内首席执行官贾卧龙表示，由于石家庄的土地出让涉及到旧城改造，因此土地大多为一级开发。当地政府部门在同开发商的洽谈中曾表示，当土地一级开发完成之后上市，若参与一级开发的企业未能竞得土地，政府将给予10%的回报率。

    “10%的回报率非常低，而一级开发的风险却又非常大。”贾卧龙说。