小金来北京十多年了，一直住在医院宿舍。去年，单位提出要取消集体宿舍之后，买房子成为小金工作之余的主要任务。很快，小金就在南面买了套二手房，价格优惠是吸引她的主要原因。但是，搬家不到一个月，小金又搬回宿舍。原来，房子位置比较偏僻，小金每天去单位要花一个多小时。令小金更为头疼的是，房子招租时发现，该地段两居室的租金仅1000元/月左右。

    有了第一次失败的购房经历，小金希望能找一套适合自己的、将来租售空间较好的房子。在给记者的邮件中，小金询问自己该如何进行二手房评估。为此，记者采访了我爱我家、链家、21世纪不动产、信一天等多家经纪公司的分析人士，联手教小金自行评定房产，判断房子的真实身价。

    第1步　了解区域的最新规划

    专家认为，小金在考虑房子增值空间时，先要考察区域未来的规划。交通改造与商业配套建设对区域住宅市场的影响最为突出。例如，马家堡区域在建地铁4号线及规划的十几万平米商业用地，将区域人气带动到近几年来的一个峰值；“亦庄新城”规划几乎让亦庄周边区域房产市场起死回生；东铁匠营将建双限价房的消息传出后，区域关注度骤然提高。因此，区域规划及区域房产最新动向都是影响区域二手房价值的因素，需要购房者细心关注。

    第2步　关注近期的土地拍卖

    选定大致的区域空间后，专家建议小金留心该区域内最近的土地成交信息。在房地产市场中，“房”与“地”是直接关联的，土地拍卖价格的多少，将直接决定房屋未来价值走向。土地拍卖中有一个重要指标：楼面地价(单位建筑面积地价)，它直接反映将来房价升值空间。

    2006年北京正江房地产开发公司京城一拍，最终以3.41亿元竞得丰台区成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地，该地块规划建筑面积并不大，仅为10.71万平方米，但出让土地价格高达3376元/平方米。按照这个拍卖价格计算，加入建筑、税收等成本，该项目至少要卖8000元/平方米，比当时该地区二手房价格高出近2000元。地块成交后不到一年，目前成寿寺地区商品房价格均价8500-10000元/平方米，二手房均价达到7500-8000元/平方米，房价上涨的速度飞快。

    第3步　对比新入市商品房的价格

    新盘是影响周边二手房价的一大重要因素。专家建议小金在打探二手房价之前，首先对区域内新房价格有个初步的了解，这样在购买二手房时，有比较明确的预期参考。西南三环是值得小金关注的区域，这个地块周边新盘放量较大，如万年花城、顺驰蓝调等项目陆续放量，加上不少老盘推出后期产品，价格上有继续攀升的势头。目前西南三环周边一手项目均价已经达到10000-15000元/平方米。在一手房市场的带动下，今年该区域二手房价普遍上涨，从2007年3月之后，每月每平米上涨200元左右，目前已达到8500-10000元/平方米。

    第4步　房龄选择5至10年之间

    专家认为，从房龄角度讲，5至10年的房屋价值最高，因为整个小区配套设施、绿化及居住氛围逐渐成熟。而10年之后，房屋价值就会大为降低。国家规定住宅用地的土地使用年限则为70年，随着房龄的不断增长，其土地使用年限也随之缩短，同时房龄太长的房子面临拆迁的风险就越大，为此切莫购买房龄过长的房子。

==== 自行估价 ==== 

    修正百分比算楼价

    想大概了解一下房屋的市场价格，只须对房屋状况进行修正即可。修正的主要因素有以下几方面：房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修。

    各自的修正百分数如下：①房屋位置：0—3%②建筑年代的相对折旧：-2%—1%③楼层：1）多层住宅：一层为-2%；二层为0，三至四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；2）高层住宅：一层为-2%；二层为-1%，三至五层为0，六层以上为1%，顶层为+2%④朝向：东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向为-2%。⑤装修：一般为0

    例如：西坝河有一套建筑面积65平方米的两居，目前该地区成交价为10000元/平方米，建筑年代为1986年，楼层为2/6，朝向为南北向，双气，普通装修。

    按照比例计算：房屋位置2%，建成年代的相对折旧：-2%，楼层：0，朝向+1%，装修0。因此总的修正百分数为：2%+（-2%）+0+1%+0，因此该房屋的参考价格为：10000×（1+1%）=10100元/平米。

    所以此套房屋总价约65.65万元。