第一个长假改短，人们取消旅游，这次五一房展会，被开发商寄予了厚望。据展会主办方的数据显示，春季房展会的展商是150家，五一房展会增加到180家。然而，展会上的实际人流量却并不如人意，各楼盘的展台前也是冷热不均。人流主要集中在一些中外环附近的楼盘和万科、保利等知名开发商的楼盘，一些远郊和外地楼盘的展台鲜有人问津。

    高档房引涨    4月占53%的项目上调报价

    展会上冷热不均的人流动向，也反映出了目前楼市的趋势，一些中外环附近的优质楼盘热销，价格也在随步走高，这其中多数是品牌已经获得高度认可的开发商楼盘。佑威房地产研究中心的数据显示，4月份所推出的65批商品住宅房源中，合生江湾、上海康城、长宁馥邦、天山星城共4个楼盘的报价，比前批有不同程度的下滑，占总项目数的6%；有9批房源的价格与前期持平，占总项目数的14%；6个楼盘推出新产品，占总项目数的9%；还有12个是新上市的楼盘，占总项目数的18%；另外还有34批房源的价格比前批出现了不同程度的上涨，占总项目数的53%。

    4个下跌的项目中，合生江湾和上海康城是因为前期涨幅过快，目前有所回调。而长宁馥邦和天山星城主要是受到天山华庭低价上市的影响。4月24日开盘的天山华庭报价19370-20988元/平方米之间。按其78-85平方米的主力两房算，总价不到170万元。而之前报价均为22000元/平方米的长宁馥邦和天山星城的主力两房都在100平方米所左，总价高达220万元。在地段不如天山华庭，两房总价又比天山华庭高50万元以上的压力下，这两个楼盘4月新推的房源，都分别降价1000元/平方米。然而，这两个项目的降价并没有为其带来良好的销售业绩；4月天山华庭成交262套房源，天山星城和长宁馥邦分别只成交25和9套房源；天山华庭的实际成交均价高达21233元/平方米，天山星城和长宁馥邦的实际成交均价只有20167和19880元/平方米，其中长宁馥邦的实际成交价比3月下跌了2.2%。

    在市区高档楼盘的引涨下，一些热销楼盘也跟涨，使得上涨的楼盘达到34个。上海滩花园4月推房价4-6万元/平方米，而其去年9月推盘的报价只有3万元/平方米；晶品公寓新一批房源的报价达4.9万元/平方米，其去年9月的报价只有4.5万元/平方米。在其带动来热销的聚丰景都报价从去年底的8300元/平方米涨到8800元/平方米，青浦的新城盛景园也从1月份的7800元/平方米涨到9000元/平方米。

    另外，12个新盘中静安、长宁、闸北、浦东分别有一个，其余的项目也基本集中在宝山、南汇等近郊区。

    商品住宅外冷内热    供不应求重现

    据佑威房地产研究中心的数据显示，4月楼市的总供应量为198.18万平方米，环比不滑3.2%；总成交量为181.52万平方米，环比下滑15.8%。本月推出的68.71万平方米动迁配套房，而成交量只有50万平方米，还有18.71万的动迁配套没有交易，是导致4月成交量大幅下滑的主要原因。

    其中，4月商品住宅供应的不足，是导致4月楼市交易量低迷的主要原因；但一些楼盘的热销使得供不应求的局面重新出现。4月商品住宅（剔除动迁配套房）的供应量仅为95万平方米，环比下滑13%；但成交为97.92万平方米，环比仅下滑1%。在持续了一季度的供略大于求之后，4月楼市重见的供不应求的局面。由于4、5月是传统的楼市热销季节，开发商的推盘量应该有所上升，然而今年4月的供应量不升反降，说明开发商的观望心态比购房者还要严重。

    受珠三角房价下跌、拐点论和开发商百日剧变的盛传等不利消息的影响，购房者观望情绪在4月份有所加重。然而，市场上存量房源稀少和上海新房开工量的连年下降，也让开发商更有资本观望，这是楼市总交、投量低迷的主要原因。然而，供应相对稀少的事实，还是使得楼市内热不减。商品住宅的平均成交价格在2月降到11043元/平方米后，3月上升到13106元/平方米，4月更是上升到15120元/平方米。

上海一手商品住宅月走势图（剔除动迁配套房）

料资来源：佑威房地产研究中心

    高档房和小户型热销

    带动4月商品住宅价格快速上涨的主要原因是市区高档楼盘的热销。佑威房地产研究中心的数据显示，排在4月成交金额前5名的楼盘分别是御翠园七期6.49亿、泰府名邸5.74亿、御翠豪庭5亿、天山华庭4.17亿和凯欣豪园3.47亿。这5个楼盘均价分别高达90991元/平方米、32580元/平方米、46156元/平方米、21233元/平方米和29929元/平方米。还有6-8位的仁恒河滨城、静安紫苑、黄浦新苑等项目也都是价格3万元以上的高档楼盘。

    导致本月新房供不应求的主要原因是，一些小户型项目上市的热销。排在4月成交面积前三位的楼盘盛唐福邸、荣御景苑、天山华庭的套均成交面积分别只有80平方米、84平方米和75平方米。其中，盛唐福邸原先的报价一直是8300元/平方米，4月18日的开盘报价却高达9388元/平方米，所推出的366套房源在4天内就以8839元/平方米的价格全部售馨。天山华庭的低价开盘更是引起了连续2天的排队。