房地产行业是伴随着城市化的推进而成长的,杭州房地产市场已经从成长期逐步的步入了成熟期。本土企业的两极化发展、外来大鳄的涌入、市场的观望、政策的频繁变动、银行的银根紧缩、物价水平的飞涨、开发成本上扬、土地市场膨胀、城市化滋生的强劲需求、资产负利率时期、市场的超额利润等构成了当今的楼市。但房地产因其不可移动、排它性等造成了区域差异性明显，或言区域特性强、地方寡头与垄断现象仍有存在，是一个生产者主导的卖方市场。

    杭州房地产市场在经过去年“爆炸式”的增长后，在北京、深圳、广州等一些城市的降价风波中顶住了压力仍然实现持续的高速增长，根据最近杭州市统计局发布的第一季度统计数据，第一季度市区房价上涨13.6%，涨幅与去年第四季度相比，回落了0.2个百分点；其中新建商品房住宅销售价格同比上涨15.7%，环比上涨0.2%。但同样统计数据显示本季度的成交面积却没有多大的增长，同比增长0.5%；增速比去年同期回落27.3个百分点。市场高速发展并不意味行业是健康稳定的发展，这是产业周期中必定会经历的时期，市场的滞后性、盲目性需要政府的宏观调控，现期杭州楼市成交价格的持续高速增长与成交量的原地停留，隐藏在背后的威胁值得各界关注与警惕。杭州房地产市场发展存在的几大威胁：

    一、楼市价格过高、增长速度过快构成市场的第一大威胁

    在进入21世纪以来杭州楼市一直是跑步前进，特别是钱江新城、下沙、滨江、九堡等区块的兴起，区块房价几乎增长都在5倍以上，现在房价过高、增长速度过快预示着杭州房产泡沫的存在。按照国际惯例一般认可房价高于居民年收入三～六倍的标准，而现在杭州明显是高于这一标准应该已经在十倍以上，这严重偏离了市场基础价值，又大大超过居民的承受能力，消费购买力被透支严重；近几年杭州房价年平均上涨20%左右，特别是07年的涨幅突破50%以上——多数月份的涨幅都在10%以上的（今年一季度最次实现13.6%的增长），而GDP一直保持在12%左右的幅度的增长，根据国际经验认为房价增长速度超过GOP增长速度的2倍以上，就有严重泡沫，显然杭州楼市也是超过了这一警戒线；从收入增长速度来看，杭州市居民入均可支配收入增长在10%左右，远低于房价的上涨率，使杭州市的房价收入比达到了10倍以上的水平。结合中国人多地少、东西发展不均、城市发展时期不同与房地产的地域性等角度考虑，杭州的房价与收入水平、收入增长速度、GOP增长速度等警戒线比例应相对提升，但现在的比例也明显的超标，楼市泡沫的存在也是必然。

    二、楼市热销背后的高空置率的质疑

    前些时间实地考察了杭州几个楼盘，都是由品牌开发商开发的全部销售、基本交付的楼盘，上市的时候都是极其的火爆，在很大程度上带动了区域房价的上涨，拉动效果相当明显。但也同样发现了一个严重问题就是入住率相当的低，有一小区几乎为零。杭州楼市热销背后的高空置率的值得的关注与警惕，购房者不要被热销、城市化加剧市场需求与眼前的利润所迷惑。杭州楼市的火爆，从表面上看是得到了需求高增长、土地市场的供给不足所支撑，但是，房地产投资需求已经呈现明显的“跟风效应”，造成购房者的恐慌：当对房地产市场的价格上涨预期愈来愈强烈时，投资者会蜂拥而上进行购买和囤积，以待价格更高时抛出，这样需求量就快速增加，产生了楼市通常所说的“虚高”。

    当然我们并不能否认在市场经济投资、投机的存在是符合市场的发展规律的，一律的抵制是缺乏基本的经济学常识。但如果投资、投机所占成分明显的过高的话，将造成“虚高”现象也是存在的。投资者对商品房具有自住、投资两大功能与房子是一种资产不可能如股票那般的风险等观念误差理解，造成盲目的跟风购买是极易产生“虚高”现象的。楼市热销背后的高空置率引发我们对真实需求为多少、投资需求为多少、如何的比例是合理的、真实需求与有效需求的差异、延伸真实的需求缺口为多大等的思考。另如今杭州楼市投资是一个暴利行业因此也引发投资者与投机者的偏爱，但对经济的增长速度的下降、银行负利率时代的结束、地产投资利润空间的下降、非理性投资成份过大等问题的也关注与思考，在逐利的资本时代实现效益最大化的同时风险最小化。

    三、杭州城市发展存在的区域布局问题

    九堡区块以其优异的地段、江景资源、地铁资源、未来的东站成为近来杭州最热、最火爆区域。但九堡区块受市场追捧另一主要因素是钱江新城、下沙、滨江等周边地带的兴起，区域上的优势再加开发步伐“落后”其他区块，为其的火爆与高价给出了理由与做了铺垫。从九堡区块逐步成熟可以发现一定程度上这是杭州城市规划的一种策略，如现在的三堡、南站等地开发还是相对落后的，以老城区的强有力的辐射能力为基础，再以钱江新城、下沙、滨江等的发展为动力，内外共同发展最后从点结成线面实现杭州整体的同步发展，当然也是实现了商业价值。但该发展模式存在较大的区域断层风险，规划会给人利好的市场趋势而滋生大量的投资、投机需求，但如果错估城市化的人口引进与市场发展步伐放慢等都会造成钱江新城、下沙、滨江等新区高成交、高空置的现象与中间地带的断层。