工业园在工业化进程中起着举足轻重的作用，它不仅对产业发展功不可没，也在很大程度上带动着区域经济发展，正因为如此，各地都相当重视工业园的建设。但这也助长了工业园泛滥之风，最多的时候全国有数以万计大大小小的工业园，到了不得不整顿的地步。

    有关数据显示，仅2003年和2004年两年就砍掉了8000余个工业园。随着国家对土地监控力度的加大，这几年工业园项目审查更加严格，此番调控，倒是带出了不少新型、优质工业园，也“道出”了工业园发展的新态势。

    概念“纠正”，从工厂聚集到产业集聚

    何为工业园？恐怕现在许多人印象中的工业园还局限在“圈一块地、修几条路、招几间工厂”层面，现在各地还有许多小型工业园都处于这个低层次。这是在延续原始的工业园概念。

    最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。

    目前，我国开发区、工业园遍地开花，但遗憾的是，多数工业园根本不去研究客户(未来的投资者)的投资心理、投资利益、吸引投资者欲望的兴奋点在哪里，便开始盲目招商。其实就是对工业园认识陷入误区，对引进的企业不加甄别，来者不拒；对自身产业定位不明确，甚至没有合理的规划。

    笔者曾参加过几个工业园和开发区的招商活动，其工业园的招商方案、画册，印刷、制作相当精美，但却是千篇一律地强调区位优势、交通方便、税收优惠、资源丰富、手续简化、劳力便宜等令人乏味的招商表述，毫无特色可言。

    2007年9月27日，国内首个综合产业园区——联东U谷在北京登场，开启了集产、学、研一体化的工业园新模式。U谷地处北京东南工业产业带核心位置——亦庄产业新城中心，可容纳500家以上企业发展，解决4万多人就业。据了解，联东U谷以高端服务业为龙头，以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导产业，以生产性服务业集聚为主要特征，融合二、三产业发展，承接跨国企业整体产业链转移，是跨国企业进入中国的产业服务平台，是北京继 CBD 之后的又一首脑经济区，是北京产业升级的示范板块。

    开发主体，政府角色淡化

    众所周知，工业园区是一个建设周期长，投资规模大，涉及资金门槛较高，回报慢的项目，一般的企业是不敢轻易涉足其中，鲜有民间资本投资，一般都是由政府来完成的项目。但是，随着沿海城市产业升级和产业转移的深入，以及工业用地地价的上涨，越来越多的资本将目光投向这个市场。目前，除了国际资本（如普洛斯、AMB、腾飞集团）的进驻，国内颇具实力的开发商和企业也都已经在这个领域“跑马圈地”，如复地、祈福等。

    不久前，由瀚和集团投资建设的圆洲工业园一揭牌，就在业内掀起一股轩然大波。其之所以引人注意，除了该工业园是国内首个由民营资本投资建设的之外，更重要的是它先进的运作模式，符合节能减排、工业园环保的大趋势。据圆洲工业园的有关负责人介绍，该工业园专门引进两类企业，一类是纺织企业，一类是电镀企业。前者产生的工业废水是酸性的，后者产业的工业废水是碱性的，两者一中和，即节约了处理污水的成本，也在很大程度上减少了污染的产生。

    民间资本涉足工业园开发，其实是主动接替了政府的包袱，减轻了政府负担，让政府腾出时间来专注于当地投资环境的改善，这有利于工业园长远发展。民间资本运作灵活，比较容易形成产业上下游互动态势，对于产业集聚能起到很好的引导作用。政府规划的工业园一般来说都是比较“空泛”，对于产业之间的粘着度和依赖性要求不高，很难形成产业集聚。民间资本开发的工业园则不一样，其主要目的是盈利，为了这一目的，势必要加强工业园特色建设，完成产业上下游之间的衔接，形成一条完整的产业链。

    盈利模式，从工厂赚钱到工业园赚钱

    “有那么多工厂、那么多人天天在工业园内创造产值，随便一点附加的服务都能赚钱！”圆洲工业园董事长张华伟自信地说。的确，工业园已经成为一种热门投资模式为诸多资本所青睐。工业园倍受青睐的原因很简单，就是利益！据了解，大部分工业园区拿地，都是通过政府征地、拆迁等完成的，这些地最初的征用价格都低得惊人，而一旦成为工业园区后，其升值空间便成几何级上涨，有的甚至能翻几番。廉价土地和“准增值”，对投资商们诱惑实在不小。

    按照常理，政府规划的工业园一般都是不赚钱的项目，只是工业园中的少数工厂在赚钱，工业园只是提供一个工厂盈利的平台而已。工业园中诸多公共配套服务，必须先是由政府贴钱建设的，实际上存在着一个不尽合理的现象，即赚钱了没有工业园的份，亏损了工业园得倒贴。

    而民间资本投资的工业园，在没有国家扶持和政府补贴的情况下，如何将这部分纳入企业成本利润中，是对在经营创新上的重大考验。因此民间资本如果运作工业园得当，毫不夸张地说是一本万利！不过也有专家对民间资本投资工业园表示担忧，其承担的风险很大，而且土地与政策的扶持也是其成功的关键因素。

    不管是政府规划的工业园还是民间资本投资的工业园，只要能切实提高工业园的产值，有利于所在地的产业发展，工业园的价值就实现了。随着工业园投资门槛的抬高，工业园本身将向着高端化发展，那些小型的、同质化工业园也会在下一轮的整顿中或合并或升级或淘汰。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：唐晶晶)