中原（中国）房地产研究中心总经理程澐博士

    在去年的时候，我们是从八大主要的影响网站的因素来分析的。我想今天我们在回顾一下这八大因素，我觉得仍旧对未来若干年，包括去年已经发生的市场都产生重大影响的。

    第一，我们知道中国土地资源的有限性，无论是大城市还是二三线城市，土地资源长久是有限的，所以，是影响中国房地产发展的重要因素。

    第二，目前我们看整个中国经济的宏观调控，很多已经通过金融、信贷这些手段开始进行了。这一个银根的调整实际上对房产的发展也是起到非常重要的影响。

    第三个，我们也看到去年很明显的，政府通过廉洁政府的推进，使得政府在房产操作当中通过土地以及开发等等各个方面的政府行政体系的透明化使得高效廉洁的进行房产市场的开发，所以，这一个影响因素仍旧会影响中国房产的发展。

    第四个，我们看到大众住宅的发展，从2007年我们看到，特别是2007年下半年，保障性住宅提到一个非常高的高度，2007年8月份第二次全国住房会议，我认为是在中国的住宅开发历史上应该是第二个里程碑的事件，第一次我们可以认为是1998年的那一次，展开了中国房产发展同时住宅发展从一个福利制向市场化的过渡。这次会议是我们从市场化走向向保障性平衡的阶段。

    第五个因素就是区域发展，国家战略的一些倾斜调整。区域的一些发展，包括环渤海地区，中西部等等这些地区的发展，带动了这些地区重要的中心城市，一线，二三线城市的崛起。这个也是在未来，去年这个势头已经是很明显，在未来若干年这个势头依然会强劲。

    第六个我们看到投资的高涨。有来自于海外的投资，也有来自于中国国内的投资，投资者的热情高涨。

    第七个就是证券市场，我们看到2007年股市和楼市的带动作用。

    第八个就是国际性的大事件，城市性的大事件的带动作用，很明显奥运和世博已经开始对北京和上海及它的周边城市会产生重大的影响。所以，八大因素已经影响了去年的房地产，也会继续影响2008年的房地产。2008年中国的房地产会有什么新的格局呢？我们在这几放给大家做一些总结，也是跟大家进行一些探讨。

    2008年，继续在这八大因素的影响下，我们会产生五个方面的格局的变化。

    在政策格局方面，整个房地产，包括从宏观经济到房地产的一些政策会从治标走向治本。从政策格局，住宅保障体系它的一些不仅仅是在宏观层面上的一个提示，更重要的是在操作层面上会从金融到整个一个土地，整个一个开发的程序上会落实整个保障住宅系统的运作，同时，在房地产的开发流程上也会有一些政策会继续使得整个操作交易流程、流通流程更加规范，使得整个促进房产的规范交易。这些方面从政策格局方面从以前表面治标的措施落实到治本的措施，从中央的政策落实到地方细则的落实。

在城市格局上我们看到二三线城市的崛起非常强劲。中国2007年这个势头非常强劲，区域发展，特别是环渤海地区，比如天津的发展，天津的发展我认为可以是中国整体经济发展的第三个阶段，或者说第三个周期。我们如果把八十年代以深圳为龙头的发展带动整个珠三角的发展作为第一个周期，第二个可以是1990年代整个浦东的发展带动了整个长江三角洲地区经济的振兴，第三阶段就是天津的重新定位，以及在国家战略的高度上对它的定位会带动整个环渤海地区乃至中部和东部地区的一个发展。

    在整个市场格局上我们已经看到，城市化的进程非常的迅速，而且由于随着二三线城市的崛起以后，城市化的进程我们知道推进的速度非常快，在城市的建设当中，特别是住宅在80%的比重的建设当中，大量住宅的建设，人就集中在城市郊区的地区，由于土地供应的限制。在其他的非住宅地产方面，商务地产随着二三线城市中心商务地区的崛起，商务地产的发展也会随着城市中心的崛起带动中心商务地产的发展，这是一个大概市场面的格局。

    第四方面关于行业的格局。我们看到2007年一个关键词或者一个非常大的非常引人注目的事件就是IPO，一些企业的上市，无论是在中国资本市场的上市还是海外资本市场的上市，这个也预示资本主导时代的到来，开发商或者开发企业更多的会要通过这些资本的运作取得在整个房地产市场的话语权或者开发权，我们也关注到不仅是在中国的上市，最近12月上旬在美国纳斯达克纽交所也有一个河南的房产企业上市，虽然这个企业的上市规模并不大，融资才二点几个亿美元，但是我们可以看到海外的资本市场对中国房地产市场前景的看好。

    同样的，我们认为还有一个不可忽略的，房地产作为一个投资的因素，或者这样一个功能是不可忽视的，尽管我们去年出台了很多政策，未来会出台很多政策防止房地产作为一个投机品进行炒卖，这个方面会进行控制，但是我们不可忽视房地产作为一个投资商品的价值所在。当然，我们认为谁在控制对房地产物业本身的短期投资行为的控制和抑制，总体来说，由于中国经济和房产的长期趋势，仍旧是一个向上行的趋势，因此，会有更多的与房地产相关的金融衍生产品的诞生，以后我相信会有更多的投资也会到以房地产为主题的金融衍生产品的投资也会日益增加。所以，在整个格局上我们认为2008年会在这五方面，政策、城市、市场、行业、投资形成一些格局上的变化。

    接下来再跟大家看一下，因为我们知道中国地大物博，这么多的城市分布在不同的区域，经济发展的阶段也不同，房地产发展的阶段也不同，反映出市场的一些供求关系，市场的一些成长状况也不尽相同。接下来跟大家分享的是我们从不同的区域，不同的城市看在去年房地产发展的情况及未来发展的趋势。

    今天我讲的重点是两方面，一个是区域市场的一些能动的效应，另一方面是关于二三线城市的一个崛起。我们可以看到，在去年区域一系列在国家层面上关于区域战略的政策都相继出台了，其中最重要的有去年下半年第三季度出台的长三角区域经济一体化的战略框架。我们知道长三角一直以来是中国最重要的发展区域，但是长三角的定位一直是比较模糊的，这个战略框架正式把两省一市，浙江省、江苏省、上海市定位日益清楚了，而且两省一市的经济合作和其他的交流，基础设施各方面的合作日益加强，已经从民间的合作上升到整个区域一体化的战略合作。同时我们可以看到环渤海经济圈发展非常迅速。

    这样一个发展实际上就带动了这些区域发展的一些热点的能动。我们可以看到长三角经济，通过刚才我们说到长三角一体化的战略合作框架的明确，它的区域城市发展的容量其实是再次扩容。珠三角在一些真正的落实的一些操作性的层面，其实它的一些措施还是不明确的，因此，在整体的综合经济或者房产经济发展过程中，虽然它起步是领先的，也是在一个非常成熟的水平，但是目前跟长三角相比，我们觉得它的增长非常长三角增长的强劲。

    环渤海也是，我们认为它可能会成为整个中国经济一个新的增长极，它的发展也非常迅速。中西部看到重庆、成都，同时还有武汉的几个城市，作为城乡统筹试点的一个区域定位，这样的一个定位以后，对这些城市的发展都会带来一个提速的作用。这张图我们反映的是四大区域所在的不同的城市它的一个房地产发展水平和城市发展水平的相互的关系，我们可以看到，在第一象限里面，四大城市是我们所说的一线城市，上海、北京、广州、深圳它是处于一个领头羊的作用，二三线城市主要是集中在第一象限靠近零点的附近，二三线城市，由长三角、珠三角、环渤海，中西部房产经济发展水平也是依次递减。

    看看这四大区域它去年的整体市场表现。我们从连续四年历史的数据可以反映出来，整体来说，四大区域，土地的购置市场非常活跃，这四大区域由于受到各个土地资源有限性的差异，所以，呈现出一些不同。可以看到购置面积，完成开发面积最多的环渤海和中西部地区，这个成长是非常迅速的。

    投资热情是从商品住宅的开发投资额连续四年的情况看到，都是呈现出一个快速增长，特别是在环渤海和中西部，这样的势头非常明显。当然，去年大家非常关注的就是房价的迅猛的上扬，这四大区域同样都是呈现出这样的一种趋势。

    未来在2008年同样，在我们刚才所说到的这些因素的影响下，这样的一些趋势是不是会继续存在呢？我们觉得是会有一些由于在新的一些政策的影响下，有一些趋势，特别是房价迅猛上升的态势会受到一些抑制。长三角整体快速上涨的趋势在去年实际上是在2004，2005年房产调控当中，长三角受影响最明显的地区。我们认为去年快速的市场也是为两年报复性的上涨。珠三角虽然我们说到区域上的不明晰，增长缺乏一些新的刺激的因素，但是我们也看到珠三角也不乏一些机会的存在，从珠三角的中心城市开始向珠三角下面的二三线城市房地产发展的一些空间也继续存在，已经受到各种投资者的青睐。

    环渤海继续会成为全国房产投资的热点，中西部也同样是一个热点所在。四大城市里，我们简单看一下，也会呈现出一些，四个城市的表现不同，深圳是一个比较特殊的城市，在去年我们看到整个投资需求的比例非常高，或者投资需求里面短期投资需求，投机需求的比例非常高，因此，也带动了房价的狂飙，这个也是在第三季度开始的宏观调控下面得到了一个非常快速的市场反映，无论从成交量还是价格都出现了一些反映。其他城市的情况，由于市场需求结构来说，相对比较稳定，无论是投资还是自住的需求，我们所说的钢性和投资的需求，它的比例相对比较稳定，因此来说整体的市场它的一些基本面的因素不会有大的改变。

    今天另外一个重点给大家讲一下二三线城市。我为什么把它称为中国的新兴市场呢？因为我们知道中国这两年被全球称为全球的新兴市场里最重要的一个市场。中国的房地产进入快速发展的20年以后，今天我认为二三线城市得益于区域下的调整，它的快速发展也正成为中国房地产版图里的一个新兴市场。

二三线城市再去年的发展当中，有一个非常重要的现象，也得到了大家关注，就是跨地域发展的扩张。在二三线城市跑马圈地。我们知道很多的发展商，跨地域发展是由于企业的规模发展到一定阶段，我们也知道中国的地区经济和房地产发展的差异性，为了分散企业操作的风险，实际上也是根据不同的城市不同的发展周期分散它的开发风险所制订的一种操作的战略。在去年开始，借助于资本市场的一些注入，实际上这样的趋势更加明显。

这个里面，之前我们看到大部分是从南方向内地渗透的一些发展商，比如以深圳和广州为基地的发展商，他全国的扩张趋势非常明显，特别是在2002年开始，在一些一线城市已经进行了布局，在去年开始，他们已经大规模的在二三线城市布局。去年来看，北方，特别是以北京，包括河南也有，内地的发展商，还有西南的，包括重庆的等等一些大型发展商，上海这些发展商也开始向其他区域的二三线城市扩张。这个趋势是非常明显的，而且这个趋势也是得到一个继续加强。

    这个里面，资本的力量是无穷的，有一些是能够得到IPO，或者能够进行上市的企业，其实在中国所有的房地产企业当中占的比例并不多，应该说80%，90%的发展商就是靠自己的能力，以及银行的支持进行这样一个操作的，所以，在今年整个资本市场银根受尽的形势下，可能对这些发展商都会带来很严峻的考验。当然，我觉得优胜劣汰也是行业发展的必然规律，在这样的过程当中，当然强者越强，但是中小型的发展商仍然可以在这个当中寻找到自己生存的一些机会，我们可能要打破一些传统开发运作的模式，我们也可以通过一些联盟，一些合作，去实现自己的一些价值。总体来说，因为资本时代的进程，这是一个不可阻挡的趋势，所以，房地产开发企业的门槛会继续提升，但是我们希望我们也愿意帮助中小型的发展商在这样一个大浪淘沙的过程中能够重新获得自己新的市场价值。

    这些也是给大家回顾一下在不同的区域城市土地成交的情况，可以看到资本市场和楼市整个互动的关系。这里我们选择了二三线大概有16个城市做了综合的比较，看它从2004—2007年整个变化的情况，整个开发投资额我们看到呈现出一个非常明显的上升，都步入了一个快速发展的通道，这样的一个趋势是不可遏制的，需求也开始，某些地方出现了一些，市场需求是由钢性需求和投资需求两部分构成，在一些开放程度高的中心城市，它的需求必然是会有一部分是来自于外部的需求，这也是城市活力的所在，但是在一些本地，或者经济辐射能力相对比较弱的城市，应该还是以本地需求作为市场需求的主要支撑，如果在这些城市出现了太多的，或者不够理性的一些投资性的需求，那么，我们认为这样的一个市场可能会出现一些风险。

    这些详细的数据在我们给大家发的我们的年报上都有详细的描述，我这里就不给大家一一罗列了，但是总体来说，我们可以看到这样一个快速发展的趋势。房价在整个投资过热，整体市场趋热的情况下，房价进入一个快速上升轨道。当然，房价在二三线城市我们可以看到它的增幅是很大的，这里面还有一个因素是因为它本身的基础是相对说比较低的，以重庆为例，即使到今天，它整体房价的水平在差不多十几个城市里它还是处在比较低的水平，其他的都是从三四千这样一个水平，现在进入一轮快速的发展，有一个差不多50%的升幅。

    在这些二三线的城市里面，我们根据市场的活跃程度以及市场的容量，市场的容量我们是从这几方面看的，这个城市的人口有多少，可以承担的需求住宅和房地产的量是多少，然后本地是可以承担的需求是多少，城市的市场活跃度我们也是通过一些指标去判断，在这个城市里，比如说本地的发展商它活跃的程度是怎么样，外来的发展商它在这个市场里的表现是怎么样，交易整个市场的活跃程度。通过这两个我们可以看到整体来说，大部分企业还是处在一个市场容量和市场活跃程度相对还是比较偏低的水平，这也是带来了一个发展的潜力是比较巨大的。

    特别是在中心我们可以看到，集中在四个象中部的地区，相对来说，它会有更多的发展空间存在。针对不同的城市，我们通过二三线城市，这些城市的比较研究，我们可以看出不同区域它的一些机会也是不同的，长三角地区最近来说，像无锡这些城市都显现出了一些快速发展的潜力，同时，由于地方经济的蓬勃发展和地方人口收入的提高，所以，在这些地区的发展空间未来是巨大的。珠三角我们看到珠海这样的城市都会在今后，无论是近期也好，还是中远期也好，都会有一个很大的发展。

    总体来说，我们可以看到，在过去的2007年，整个中国房地产的发展，虽然在宏观调控的紧锣密鼓之下，但是不同的区域由于经济和房地产发展的阶段不一样，所以，它呈现出来的一些态势也是不同的，但是总体来说，我们认为由于中国，我们知道几大基本面还是依然存在，像城市化的水平，人口的增长，城镇化的建设，城市基础设施的高速投入等等，都会带来未来城市的快速发展，包括房地产的发展，但是短期由于中国的制度本身的建设当中存在一些缺陷，必然会带来一些阶段性的调整，但是长期我们还是对整个房地产发展充满了乐观的态度。