前两年的房产调控，更多从交易税方面入手，房贷只是辅助手段，但今年，房贷这一调控手段似乎被“扶正”，房奴的日子不好过，而房贷还发挥了抑制炒房的威力，第二套房贷款的严厉面孔，不知是否吓退了楼市的投机者？ 

    ■年度事件

    连续加息

    从2004年开始，银行利率就一直处于上升通道。到如今已经累计出现了8次加息。今年，更是银行加息的高发年，从3月18日，5年以上期银行贷款基准利率由6.84%调整到7.11%；5月19日，这一数字变为7.20%；7月21日，5年以上期基准利率变为7.38%；8月22日是第四次，同期贷款基准利率变为7.56%；9月15日，加息第五次光临，如果您无法享受银行的优惠利率条件，则5年期以上房贷必须承受7.83%的年息。一年5次加息，房奴们承受的心理压力要远大于经济压力，这种连续加息的场面，也最终制造了今年年底的提前还贷潮，虽然有很多专家指出，提前还贷其实未必合算，但还是挡不住大家纷纷把闲钱还回银行。

    “二房”新政

    炒房者一般不会把自己住的房子拿来炒，第二套以上的房子才会被当成投资用途来使用。今年二线城市的地产热，以及年初广深楼市的地产炒卖风，让很多投机者走出前两年调控的阴影，重操旧业，这也让宏观调控的决策者决心再次出重手限制炒房，而其中比较重要的政策就是购买第二套房贷款高息的政策。“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”央行和银监会联合颁布的这一政策表明了管理者对炒房行为的严厉态度。炒房难度加大是肯定的事，这样的规定是否会让炒房者收手，业内却表达了不同的声音。有观点认为，现如今炒房者多是自有资金炒卖，因此政策影响有限。

    “二房”定义

    第二套房贷款新政出台后，有关第二套房的定义又引发了连串争议。因为第二套房也分个人的第二套，还是家庭的第二套，是未还清贷款再买的算第二套，还是已还清贷款再买也算第二套。争议持续到12月中旬才有了明确的说法，央行出台文件明确，第二套房贷款应该以家庭为单位，只要这个家庭的成员曾经贷款购买房产，则其再购买房产，都要执行第二套房政策。而且无论前一套的贷款是否还清，再买的房子都算“第二套”。当然，政策也传达了对低收入或低住房水平者的关怀，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

    ■市场影响

    房贷紧收对炒房行为的抑制作用是明显的，从各楼盘得到的消息，加息及二套房贷款高息政策连续出台后，很多楼盘的投资性顾客已经少了很多，尤其是那种30%首付拿房的纯炒房户，在很多楼盘都被杜绝。但从个别楼盘的角度看，那些具备相当投资价值，吸引来的更多是全款购房客户的楼盘，上述政策调整并未带来多大影响。房贷紧收对一些改善居住条件的自住性购房，也多少拖了后腿。因为根据央行出台的对第二套房的解释，这样的情况也要承担高额利息。

    有评论说，其实房贷紧收政策对购房带来的压力更多是心理的，但也有观点认为，尽管如此，这种心理方面的压力也会在一定时期内转为对购买力的限制，从而让楼市在一定时期内制冷。后一种观点认为，加息让贷款者心理压力增大，制造了提前还贷的流行，而提前还贷的流行，必然消耗购房者本就有限的流动资金，让其中一部分人失去再次投资的机会，那么这种消耗掉的购买力，短时间就很难在楼市弥补。

    ■链接

    众人评说

    林宪周(太平洋房屋山东区域总经理)：

    加息和第二套房政策，在二手市场已经形成了对房产交易的压力。很多购房者都在盘算购房后可能面临的还贷压力越来越高的情况，这也让二手房的成交速度降低。这种情况在今年11月份以后，尤其明显，以至于这个冬天的二手市场交易非常不活跃。

    龙江(龙江工作室总经理)：政府加大力度进行宏观调控，央行也决定银根缩紧，让高房价带来的需求与承受能力的差距更大，虽然从经济层面，实际压力增加并不是太多，但调控力度的主要作用点体现在心理层面，过大的心理压力还是让楼市的热度有所降温。尤其是一些主要吸引投资性顾客的楼盘，在享受加息和二套房新政策的“夹心面包”后，已经全面地陷入销售冷局。

    孙黎(货代经纪)：我们家本来准备要换套房子，只是自住，不是投资。听说有新政，我们先卖了原来自己居住的房子，再去办贷款，可银行告诉我们，根据新下发的文件，我们这样的也算是买第二套房。我觉得这不太合理，没办法，我也不知道该怎么办好了。初步想向亲戚朋友借点钱，现金购房了。