妙招应对房产证“延期” - 温州房产新闻温州房网

　　日前，市民刘先生来电咨询，自己在市区某楼盘购置的一套房子交付一年多，按照合同约定，房产证在房子交付后六个月内办妥，但房产证却至今尚未办理。对此刘先生表示非常气愤，因为没有房产证，他一直不能办理抵押贷款，对自己的生意造成了严重的影响。

　　近年，随着房产建设的加快，大量楼盘集中交付，市民大多如期收房，对于房产证的延期“交付”，却屡见不鲜，就此记者特别走访了浙江时代商务律师事务所的陈林莲律师。

　　陈林莲律师表示，对于全款买房的购房人而言，不办房产证就意味着可以缓交数目不小的契税和公共维修基金。特别是一些为了自住的购房人，房子不出租、不转让，自己住着，以为有没有房产证无所谓，其实这是个误区。

　　从法律的角度上讲，签合同、交房款、收房入住，只是买卖双方交易行为的一部分。只有买卖双方到房产登记主管部门办理了产权过户手续，取得房屋房产证，购房人才真正拥有了对房屋行使占有、使用、收益和处理的法定权利。

　　关键词：90天

　　收房后90天未拿证能算开发商违约吗？

　　陈律师表示，不能单纯地以收房后90天内能否拿到房产证来判定开发商是否有违约行为。司法解释中的“90天”只有在购房合同中没有明确约定办证时间的情形下才适用。

　　所以，购房者在签订购房合同的时候，应跟开发商明确办证期限，约定办证时间，并列入合同条款，这样在发生纠纷的时候才能做到有据可依，不至于那么被动。

　　在这里，刘先生首先要看购房者与开发商在购房合同中对办证期限是如何具体约定的。如果购房者与开发商签订的购房合同中就办证时间有明确的约定,那就要按约定的日期履行,并以此来判定开发商是否违约。

　　90天未能拿证的业主，应先审阅一下购房合同，若能确定开发商违约，再行起诉，避免白交诉讼费。

　　关键词：违约金

　　陈律师表示，很多房产证延期办理，是因为一些开发企业早期拖欠了一些项目的土地出让金和滞纳金，而且一些项目还不太符合规划要求等，导致大产权办不下来，必然会影响到小产权的办理。

　　所以，购房者在签订合同补充条款时，可明确要求开发商在交房后提供办理产权证的各项必需的资料。如果因为开发商的原因，导致购房人办理房产证被延误，可按合同中约定开发商每日应按已付房款的比例承担违约责任。

　　入住90天后尚未办理房产证的业主，应查一下购房合同中关于逾期办理房产证的违约责任的约定，有约定就按约定办理。如果没有约定，按照最高人民法院的司法解释，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　关键词：两年

　　陈律师特别提醒：无论是物业延期交付还是房产证延期办理，其有效的诉讼时间均为两年，超过两年时间尚未付储诉讼的，视其放弃诉讼权力。