新盘将大幅放量

　　9月的一次土地拍卖，使福州的房地产销售市场在短时间里陷入困局。是“按怎样的推售节奏放量”，还是“过一段时间看看市场的反应再放”？9～10月底的一个月时间里，不断有楼盘的入市时间再次延后，期间或有少许项目开放小试市场，但真正发售的项目数量不多。这一段时间，福州开发商的观望情绪更甚于购房者。

　　幸好，这一次的观望并没有持续太久。10月底，他们似乎都有了答案：原先的推售计划虽略显放缓，但加速放量已成为市场主流。11月，三迪凯旋枫丹一期、世欧彼岸城二期、金辉天鹅湾等楼盘集中上市，新盘、新房源的大幅放量，无疑将使榕城楼市告别今年9月以来的“断货期”，在众多新盘的刺激下，福州人的购买欲望也逐渐复苏。

　　连续两月观望情绪弥漫

　　就市场而言是所谓的“金九银十”，在行内看来是年底的“集中放量”。积聚了半年多的时间，在第三季度里稍显端倪：多个楼盘计划在8月发售，也有多个楼盘计划在9月进行推介。

　　这种格局被今年9月11日万科集团入榕高价拿地所打破，福州楼市出现震荡。据某业内人士介绍，当天福州大多数正在销售的房产项目纷纷调整销售策略。随后，相关部门再次出台规定，对福州房地产企业申请预售许可证的条件再次细化，彻底叫停收取认购金的行为。意料之外的是，9月27日由银监会与央行共同发出的那一纸《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，无疑又给福州市场泼了一盆冷水。

　　“因为开发商惜售在先，购房者的观望也表现得很明显”，不少业内人士告诉记者，因为福州不少开发商在继续观察新政效应，不急于推出产品，所以导致福州9月以来的房地产市场不仅是新盘开盘量少，存盘量也较少。近几年，每逢9月、10月，尤其在黄金周期间，福州大小售楼部总是门庭若市、人头攒动，然而，今年却有所改变。有些售楼部在10月3日以前，日平均接待量连50人都没能达到。从福州各售楼部收集的信息明显让人感受到：“这个旺季不太旺”的冷清。金辉枫尚的销售部经理石赵华向记者坦言，受9月27日中央政策40%首付和贷款利率提高的影响，一些客户有了新的市场预期，持观望态度。

　　惜售成本高 本月将放量

　　波澜之下，福州开发商“惜售”的心理动摇了。“这一次会放多少量，我们自己也在犹豫。”10月中旬，一将在近期入市的项目负责人对记者说。该项目的总量有1300套左右，是分批销售还是全部一次销售？如果分批推，一期放量多少？这些都成了困惑。无独有偶，位于中心区的一个以公寓为主的项目，据透露，也将计划全部推出的单位调整为先推售一半。10月下旬，一个以中大户型为主的项目负责人也被同样的问题困扰：推售计划要不要照旧？还是先暂时放一放？

　　“持续放量是必然的。对市场环境而言，已经不允许发展商再惜售了。”对此，有行内分析人士表示，政府的相关政策越来越严厉，银贷方面收紧，继续惜售发展商也有压力。一方面，以往从9月开始到次年春节的时间段通常是房地产的旺销期，企业要乘这个机会消化掉存量房产。此外，一些小户型项目，虽然目前受房贷新政影响较大，但如果继续保留不卖，则可能会在后期遭遇“90/70”政策造成的扎堆供应。另一方面，业内普遍认为憋了将近半年之久的开发商将承受不住资金的沉重压力。年底年初，地产公司在多元经营的今天，往往有大批中间环节需要结算利润。其中包括银行收紧贷款、支付施工企业工程款和供应商材料款等，因此必须将手中的楼盘大量上市。“现在业内还担心年底是否会有更严厉的新政出台”，业内人士称，多方权衡，按原计划年底推出似乎更为合适，11月，福州楼市的热闹显然是在所难免了。

　　豪宅成年底供应主力

　　虽然发展商们选择了不再观望，2007年年终的这两个月市场会持续放量，但购房者开始的欣喜似乎稍早了一点。从近期已经发售，或准备发售的项目来看，2007年末的新项目产品供应将呈现豪宅与小户并驾齐驱，中户产品相对较少的产品类型格局。

　　据了解，从本月开始至12月新品入市的热点项目已经陆续上市。三迪凯旋枫丹一期百套左右的大户型现已公开销售，金辉天鹅湾11月17日也将公开；融侨观邸预计本月下旬开盘；摩卡小城三期预计本月底或12月推出；世欧彼岸城二期也即将盛大开盘；阳光新仓山洋楼预计本月开盘；都会华彩二期房源即将推出，本月商铺华彩街也即将面世；君临香格里C区11月10日也将盛大开盘；而位于闽侯洪塘大桥北侧乌龙江畔的碧水琴湾二期别墅，也将于本月中旬开盘；另外还有位于马尾区的侨城华府也在本月推出了最新户型图……像这样本月扎堆放量的楼盘还有不少，从产品类型看，年终的供应无疑是豪宅成为主角。

　　三迪凯旋枫丹一期、融侨观邸等，每平方米单价已过万元；碧水琴湾又是别墅项目；阳光新仓山洋楼、金辉天鹅湾、世欧彼岸城二期等也都因为地理位置、人文环境等项目优势，将会以不俗的价格亮相。“现在我们看到的供应产品实际上大多依然是90/70新政施行前报批的产品，因此还是大户型居多。”一位业内人士分析表示，从目前的市场供应来看，这些大户豪宅产品的供应相对比较集中，“这种情况可能还要持续到明年年中”。而由于豪宅的购买者大多是经济实力较强的置业者，受各种市场因素和政策的影响较小，因此豪宅的销售预计也不会受到太大影响，“不会特别快，也不会因为新政的影响就停滞观望”。该人士同时表示，随着开发周期的完成，这种格局在2008年下半年可能会发生变化。

　　楼价将趋于平稳

　　近日，记者在福州市区一些新盘的售楼部看到，前来看房的人不少，当然很大一部分还是处于观望阶段，老百姓购房的需求还没有完全释放出来。但业内人士分析，虽然前一段时间，无论是一手房还是二手房市场都平静如水，但分析现状后可以发现，目前福州市民购房的刚性需求还是存在的。通过分析成交的房子后发现，大多数房子是以改善型和年轻人结婚用房居多。据悉，目前市民买房考虑房屋涨跌的成分很少，基本上要买的还是会买，毕竟目前相关的税收等政策已经差不多出台了，反映到整个楼市上，总体显得平稳。

　　不可否认，从9月27日银贷新政发布至今的一个多月时间里，发展商也没把握。福州有楼盘推出了特价单位，而一些新入市项目的发展商在定价时，也略低于前几个月的预期售价。而更有市场传闻，称一些楼盘对于诚意登记客户许出了相当低的折扣。“福州与北京、上海等一线城市不同，福州的房价或者这两年上涨速度很快，但还没有出现泡沫。”“已经涨上去的价格，是很难降下来的。”记者将这个问题抛向多位资深从业者，大家的回答基本一致。据介绍，从目前发展商拿地的地价、建筑成本等各方面来看，楼价降温的可能性非常小。

　　然而，不降不代表就一定涨。“新政之后，各大项目的销售速度明显降温了，像之前开盘当天卖完，或者卖到90％的情况非常少见。”投机者不见了，销售相对平缓了，大家的追涨心态平静了，少了市场疯狂追涨的支撑，楼价的上涨速度也就肯定不会再像之前那样疯狂。

　　理性投资回归楼市

　　“银行新政，剑指投资客。”这话一点不假。从9月27日至今，福州市场上最明显的反应是投资者明显减少，小户型项目受冲击最大。而在一个月之后，一个令人欣喜的市场变化是：本地投资客的投资意图恢复理性。从10月中旬开始，记者走访了多个楼盘现场，相较于黄金周期间的市场表现，10月中下旬的市场反而热闹了一些，自住用途的中户型项目来看房的不少，一些小户型投资项目的现场看房者也不少。不同于上半年的“抢货”，置业者理性了很多，特别是小户型投资项目的置业者，会向现场销售人员提出更多关于长线大势的发展问题。

　　“2005年以前，福州本地的投资者是相当理性的，他们大多是将不动产作为一种长线的投资方式，注重的是投资回报率。”一位房地产研究人士对记者说，彼时，福州的房价是个“洼地”，而租金却相对较高，特别是小户型，投资回报率最高时可达到10%以上。

　　然而，2006年前后大量的周边购买力以及温州炒房团等外地投资者的大量涌入，部分投资客不问回报短期炒作的投机行为，不仅造成了楼价的一再突破，一些楼盘乘机加价更造成了市场的“严重追涨”，影响到投资客的心态。“签完认购回家才算价格的人不少，很多投资客和售楼员讨论的是涨到多少钱就放盘，而不是区域、租金等因素。”

　　“而现在的投资回报率肯定和2006年前是没法比的，现在的投资者主要是在看市场发展的大势。”行内分析人士表示，投资客的理性回归，使市场变得稳健。