编者按：

    这注定了是楼市中人难熬的一个黄金周，不管你是投资客，还是普通的购房者。楼价一涨再涨的消息让人按捺不住，调控再出重拳的警报，又使人寝食难安。“我们看不透未来，不知道未来的颜色，这是人类的悲哀”——多年前曾经流行的诗句，或许正好切合此时此刻人们内心的矛盾和挣扎，也反映出政策和市场的风云变幻，实在难以捉摸。

    应该继续等待，还是早早下定决心？这是个问题。

    “深圳房价究竟是怎么回事，老说成交量低，但房价为什么还那么高？”婚期临近的深圳白领小陈，本来今年年中就打算买房，六七月起市场上政策利空不断，楼价似乎随时会大跌，不想成为“最后接棒者”的他一再延迟购房计划，不料楼价依然一路攀升，他难免感到彷徨。

    9月28日早晨，刚刚卖掉了深圳的房子的刘太太，兴冲冲地飞到上海，她觉得上海买房投资还有升值空间。但是，当天的报纸头条都是央行提高第二套房贷款首付的消息，这让她有些沮丧：“央行出手调控，上海房价会不会跌下去？还有投资机会吗？”

    “对不起，我们目前只是展示，还没有正式开盘。”在刚刚开幕的成都市秋季房交会上，流连在大开发商新楼盘模型前的购房者们，不断听到这样的回答。一家楼盘的销售代表“坦白”说，现在成都房子这么好卖，不像以前那样要抢黄金周的客源了，现在全推出来，年底楼价更高时就没货可卖了。“这不是捂盘惜售吗？”从重庆来投资的赵女士排了两次号都没有抢到房源，但她一边抱怨一边坚持守候，因为她相信“楼价还在涨”。

    同样的人物、同样的场景、同样的故事，在黄金周前后的各大中城市里会反复上演。

    各地房价依然急涨

    国家发改委、国家统计局公布的8月份房价数据显示，深圳一手房价同比上涨17.6％，在全国70个大中城市中排名第二，二手房价同比上涨22.0％，高居第一。

    “最近两个月来深圳一手房价的确在拉升，但主要是由个别大盘带动的。”市场分析人士表示。深圳世联地产研究表明，8月份商品房销售均价达每平方米18796元，环比增长37%，同比更是增长58%，再创深圳商品房销售月度均价最高纪录，其中受南山、龙岗地区两个高端项目入市影响甚大。

    上海房价涨速之快也让业界目瞪口呆。如浦东楼盘万科新里程，年初单价不过每平方米8000到9000元，三四月份上涨到13000元，现在则已经是18000元了。长宁区吴中路某楼盘，年初售价约每平方米11000元，近日开发商居然出价16000元回购。业界估计，今年以来，上海市区房价起码上涨30％，很多楼盘涨了一倍，郊区房价也至少有40％的涨幅。目前的房价水平，远远超过了2005年调控前的最高点。

    而西南重镇成都同样不甘人后。成都市房管局数据显示：今年1～8月，成都五城区商品房成交均价每平方米4827元，同比上涨9%，其中商品住宅成交均价为每平方米4721元。8月份上述城区商品住宅均价首次突破5000元大关，达到每平方米5038元。实际上，成都市区一些高端楼盘已突破每平方米8000元甚至万元大关，城东二环边上龙湖地产、首创置业等开发的项目，售价都已超过每平方米6000元。

    中山大学岭南学院院长吴立范认为，国内通用的以成交均价作为房价统计标准的方法，其实不太合理，往往不能反映楼市全貌。以深圳近两个月的统计数据为例，一两个高价楼盘推出就会把均价拉得非常高，但并不代表符合大多数人需求的房子价格大涨，反之亦然，而国外通常采用主流楼盘房价中位数的统计方法，更具有可比性。

    新调控政策令楼市高位空转

    实际上，官方统计数据中继续大涨的深圳楼市，观望气氛依旧浓厚。深圳世联地产研究显示，8月份深圳一手住宅日均成交不足75套，比7月份下降49%，二手房成交也大面积萎缩，7月份同比回落四成，8月成交量更仅有7月份的六成，以投资气氛较浓的福田和南山两区降幅更大。

    “二手成交急剧萎缩还有一些特殊原因。”世华地产研究中心总监肖小平表示，从5月开始，由于市场先后传出强征个税、使用新版合同等种种消息，投资者放盘量大增，购房者也希望抢在银行信贷收紧前购房，这都使五六月份二手房成交大增，购买力被提前释放，随后市场进入观望期，成交便骤然下降。世华是深圳二手代理三强之一。

    占据深圳二手房市场半壁江山的中原地产统计也显示，当地六七月份整体放盘量比去年同期增加一倍，比今年1月份增50％，香港客户放盘量同比亦增加50％。但8月份二手房成交量仅相当于6月份的三到四成，成交价波动不大。

    世联分析师黄明智表示，总体上看，6月至9月份深圳90平方米以上户型住宅价格并未如外界传言有所下降，反映出主流投资客仍对后市有所期盼，并不急于出手。不急于出手的还有购房者，近来关内四区新盘以消化市场存量为主，关外宝安区新开楼盘销售率都不太理想，市场存量进一步增加。

9月27日晚，央行正式发文，要求提高第二套房首付款到四成，贷款利率起码是央行基准利率的1.1倍，借款人偿还房贷支出不得高于其月收入的50%，这些规定都给投资客和普通购房者带来更多压力。

    上海中星营销机构总经理刘承健表示，此项政策早就应该出台，原来都是上紧下松，至少60％以上的购房者都是通过银行贷款的，而且购买第二套房的比例还相当高，新政策一出，对投资炒房会是有力打击。

    就上海情况而言，银行收紧房贷新政对一手房市场影响暂不明显，但二手房交易已受到冲击，各类购房者信心开始动摇。据上海知名二手房中介信义房产统计，旗下门店9月上旬成交量与8月同期环比上升9.72%，但9月中旬之后成交增长明显放缓。另一主要中介汉宇地产的成交记录也显示，9月下旬以来，旗下没有一个门店实际成交有明显增长。

“打一棍再给颗糖”

    “政策风向完全明确之前，观望期难以结束。”深圳世华地产的肖小平表示，“现在投资者、购房者及开发商、中介代理都在等待，当白纸黑字的文件取代传言后，各方才会有更好的应对，市场才会有个好心态。”

    但封口浪尖上的深圳，政府的态度一直有些“暧昧“。7月份深圳市地税局召开的新闻发布会上，该副局长章家寿曾透露，9月份左右将出台新政策，以评估价作为二手房征收个人所得税的基准。如此权威的”强征个税”表态一度令投资者急忙出手，而根据最新消息，此政策最快10月黄金周假期后才能出台。七八月间权威部门又传出“深圳将试点征收物业税”的说法，至今未见具体实施细则。

    在“政策市”的大背景下，无论是深圳还是上海，政府官员们既希望平抑飞涨的楼价，又不愿看到楼市崩盘，于是就出现了“打一棍再给颗糖”的微妙局面。

    得到“城乡统筹试验区”概念强有力支持的成都，地方政府要借房地产市场推动经济快速发展的主观愿望更加迫切。房地产营销机构成都杰力恩地产副总赖翰林认为，新试验区概念带动外地热钱涌入成都楼市，对房价走高有着不可低估的影响。“我估计近期这批热钱总数应在100亿元左右，”赖说，“温州炒房团的回归、深圳炒房团的加入，以及海外房地产基金的潜行，都是推高房价的主要力量。”有人甚至大胆预测，成都房价未来一两年内将突破每平方米8000元。

    近日，屡屡语出惊人的知名学者郎咸平在上海公开演讲时表示，中国楼市已开始步入还贷高风险期，因为随着银行不断加息，放款利率很高，会给越来越多购房贷款者造成更大的还贷压力。

    黄金周之后，国内各大热点城市的房价，是如脱缰野马继续狂涨，还是随着一连串儿强有力的新政策的出台而低下高昂的头呢？恐怕谁也不敢打包票。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：龙飞 王其明 党鹏)