建行江苏分行提高二手房贷款首付比例、浙江省直公积金停止向20年房龄老房子放贷……8月下旬以来，关于二手房房贷紧缩的新闻不时见诸报端。记者从市区一些商业银行也了解到，不少银行提高了对老房子的放贷门槛。

    一方面频繁加息导致还贷成本增加，另一方面部分银行收紧二手房房贷，这一切都预示着短线炒房者的黄金年代愈行愈远。

    契税、营业税、二手房个税、中介费……一连串不断增加的税费，给二手房交易套上了一圈又一圈“枷锁”，卖—套房子到底加价多少才能挣钱？有业内人士给记者算了一笔账：2005年之前，二手住宅的交易成本只有2%，但是现在房龄在5年内的二手房交易必须缴纳房价总额5.6%的营业税，1.5%的契税(非普通住宅、公寓和高档物业为3%)，1%的个人所得税和0.1%的印花税，加上中介费、贷款利息等成本，不管成本由哪一方承担，一套房子转手一次，总价最少要增加15%。

    短线炒房获利空间变小

    “炒房？我早就不干了，真的！”孙维说。最初孙维买房完全是为了孩子，从事外贸的他2002年在海曙中心小学附近买了1套房子。“总价60万元的房子，首付30%，贷款70%，负担并不重。”随后的一年，市区的房价直线上升，到2003年底，他的房子已经涨了30%以上。孙维忽然发现了一条比外贸生意更赚钱的途径。

    先用自有资金支付首付款，过户后加上预期利润，马上在中介处挂牌转手。 “那段时间不但房价涨得快，出手更是容易，在中介挂牌后很快就能成交。”

    转折点发生在2005年“国八条”房产调控之后，楼市开始降温，炒房收益减少很多，一套房子挂牌成交的时间也比以前延长了。另一方面，成本却在增加，营业税、契税、首付提高，银行贷款额度减少。孙维突然发现自己的资金周转不过来了。2006年初，孙维在市中心买了一套130平方米的房子，几个月后出手，扣除所有的税收、利息，房价虽然涨了不少，但孙维几乎没有赚到钱。

    “买房从长远来说还是划算的，但是对于短线炒房而言，随着交易成本的增加，获利空间越来越小。”孙维说，高企的交易成本致使短线炒房客们各寻出路：一部分转向其他投资渠道，另一部分则选择出租。

    房价上涨15%以上才够本

    据市房产交易中心和契税中心工作人员介绍，目前我市二手房交易成本包括以下项目：5年内住宅转让5.6%的营业税；普通住宅1.5%的契税；全额1%的个人所得税；普通住宅6元/平方米的过户费；千分之一的印花税；产权登记费、土地登记费等杂费。如果通过中介买卖，还要加上1%的中介费。 “这还不是全部成本，考虑到大多数购房者会选择按揭，还要加上最低每年5%的银行利息。”一位房产中介工作人员说。

    更多资金流入非住宅

    “不算贷款利息，其他税费成本也已经占到总价的8%至9%，与2005年前2%的成本相比，增加了3至4倍。”21世纪不动产总经理施建益说。交易成本增加最多的5年内次新房恰恰是二手住宅转让的主力房源。据施建益介绍，根据21世纪不动产下属门店统计，越来越多的资金开始流入商铺等物业，短期倒手二手普通住宅的人越来越少。 “现在的市场明显理性很多，政策调控的效果正在显现，普通二手住宅的短线炒作行为在市场上逐渐消退。”

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者： 蔡明东)