于凌罡这位合作建房的实践者，在找地、找项目的艰难中对于现有的土地制度和房地产交易规则有着切身体会和独特了解。

    近日，他在接受中国经济时报记者专访时，对近来全国“地王”频出，地价疯涨，对招拍挂制度的质 疑声四起等问题发表了自己的看法。

    中国经济时报：进入下半年许多城市土地供应量加大，招拍挂使天价“地王”频出，地方政府“偷着乐”，因为他们“以地生财”了，大发了一笔，您怎么看待这个事情？

    于凌罡：我认为，凡是出现“地王”的地方，政府财政收入必然锐减。

    中国经济时报：为什么？

    于凌罡：如果有一块地卖得很贵，必然导致其它地卖得很慢，土地成交的总量和价值会减少。一种商品价格有高有低，这是规律。即便开发商在天价地上把房子盖起来，最后有没有人买单还是两说，上海的“汤成一品”就是很好的例子，这么多年它都没卖出几套。这些空置着的房屋造成土地等资源的严重浪费，根本不可能增加财政收入。再加上一些开发商捂盘不卖，想方设法偷税漏税，政府的财政收入更不可能提高。

    中国经济时报：你这样说有什么依据？

    于凌罡：首先，从来没有人说房地产开发商是纳税巨人，尽管谁都知道他们暴利。虽然开发商的账本捂住不给老百姓看，但有一些账目他们捂不住，国土局和土地储备中心每年都会公布一些统计数据，我们可以通过这些数据去判断。

    2006年北京市国土局公布开发商建成2287.8万平方米的房子，成交额高达2011.4亿元，这两个数据表明房地产开发商有很高的利润，而与之相对应的是2006年北京市的税收只有160.8亿元，这些还不全是房地产商交纳的税。

    北京市今年上半年土地出让的收益是27.7亿元，2006年对外公布的土地出让收益是80个亿，但这80亿并没有完全收上来，开发商欠缴的款很多。就以北京市土地出让收益最高的年份2006年的数据与北京市当年的GDP相比，你会发现极不相称。一些开发商销售房子价格达到21000万/平米，但税收才交了700元/平米。

    中国经济时报：有人认为很多土地都被开发商囤积起来，特别是开发商天价拍得土地更愿意把它囤积起来，待价而沽或者拖很长时间“待价”开发。

    于凌罡：事实就是如此。我们在合作建房找地的过程中发现，好多开发商买了地不开发，就北京而言，开发商囤地的规模已经达到8000万平米，这是官方数据。据我所知，开发商在北京的囤地规模相比外地还要好一些。这些被开发商囤积的土地对房地产市场造成的负面影响并不比烂尾地、烂尾楼小多少。

    中国经济时报：开发商为何如此热衷于囤地﹖

    于凌罡：现在房价上涨速度这么快，开发商把地囤积起来，等上半年、一年再卖，肯定升值。所以，开发商绝对不会一拿到地后就马上开发。囤地达到一定规模后结果必然是，受苦的是买房人，挨骂的是政府，吃亏的是财政，连累的是银行，惟一笑的是开发商。

    中国经济时报：政府也有一些政策规定禁止开发商囤地，但这种现象为什么会屡禁不止呢？

    于凌罡：这和现在实行的土地制度有关，除了政府划拨土地外，现在的商业用地和住宅用地大部分采用招拍挂的方式。招拍挂无法解决土地的囤积和土地价值流失这两个根本问题。

    土地招牌挂制度有三个劣势：第一，土地一级开发资金投入很大，如果单纯依靠政府财政投入，很可能出现政府投入很大，产出却很小的情况。第二，实行招拍挂后，土地使用权转让给开发商，政府再想收回被其囤积的地就变得很困难。第三，开发商投资建楼，先替老百姓支付地价款，开发商除了要获取高额利润，更是为了囤积和炒卖地皮，这不仅会增加烂尾和囤积风险，还将导致房价过快增长。我认为必须采取新的方式才能解决这些问题。

    房价地价分离

    中国经济时报：是什么方式﹖

    于凌罡：房价地价分离。这就是政府依然做房地产的一级开发，但并不把地推向市场，卖给开发商。而是将土地供应和住宅建设情况公示给老百姓，老百姓可以排队购买，政府再向开发商招标建设，开发商向政府交纳一定数量的保证金以确保两年内能将房子盖完。政府只需在两年后验收即可，如果开发商不能准时交房就要支付罚金给政府，政府有权收回项目。等房子建好后，人们根据自己在银行交钱的次序排号，买房子。这对开发商而言也是好事，他们开发成本会相对降低。

    于凌罡：简单地说，就是政府先让买房人到银行存钱解决土地一级开发的资金问题。比如，按北京平均楼面地价3000元/平米，政府可设定不同区域的楼面地价。想买房子的人，可以先去预存三成地价款，然后登记申请排队。

    银行替政府代收老百姓交来的三成地价款，并按月将这些资金直接划入政府财政收入。剩下的七成地价款以划拨款的形式提供给土地整理部门，用于土地的一级开发。随后，土地储备中心按照年度供地任务，通过招标，将土地交给开发商开发。开发商通过“售价上限、进度、设计方案”，竞标取得开发权。

    由于实行房价地价分离，土地招标只是让开发商从事土地的开发工作，土地的使用权不再通过出售形式转让给开发商，开发商只有开发权，因此开发商不需要向相关部门支付地价款。

    如此一来，作为买房人的老百姓可以直接将土地出让金交纳给国家，开发商很难再通过先行支付地价款来获取高额利润，同时也降低了开发商的成本。