上海楼市成交缩量价格续涨 “退烧”说为时尚早

进入７月份后，上海一手房成交量较６月份明显下滑，公开的房屋“均价”数据也开始走低。市场开始猜测，这是预示着高成交的支撑力已经大幅减弱，上海楼市反季节“发烧”将要“熄火”？对照市场的真实情况，人们会发现：导致成交缩量的直接原因是新盘上市量锐减、优质可售房源大幅下滑，而全市住宅数据“均价”之所以走低，乃在于新房成交的大头发生了位移，由中心城区成交为主转向远郊成交为主。因此，现在作出上海楼市“退烧”的判断，还为时太早。业内人士预计，如果供给在第四季度不能放量，在经过七、八月份的短暂“歇夏”之后，九、十月份上海房价可能会迎来继续上行。

成交缩量价格续涨

记者依据上海市房地局官方网站公布的日成交数据统计，７月份第一周（７月１日—７日）上海一手房成交量为５７．７５万平方米，与６月份最后一周成交８２．３万平方米、创下历史新纪录的天量相比，下降近三成。但到第二周（７月８日－１４日）成交量已回升至６２．５２万平方米。五、六月份，上海楼市的火爆超过以往。５月成交量达２３４．５２万平方米，比历史高位的去年同期还多出１９．７６万平方米。６月份，这一记录再次刷新，达２６６．１７万平方米。今年上半年，上海商品住宅成交量高达１０４６．４万平方米，比去年同期增长２２．９％，平均成交价格也上涨了４．１６％。

进入７月份，尽管成交缩量，但房价并没有停歇上涨的步伐。并且，涨价的区域已从内中环开始向外郊环蔓延。年初报价为８０００元／平方米的上海奥林匹克花园，当时已算是远郊松江区九亭板块昂贵的住宅楼盘，但到７月７日，其推出三期房源报价竟高达９０００元／平方米，且推盘不到一周就售出２６６套房源的一半以上。此前曾被市场认为最不可能出现大涨的外郊环区域房价近期也悄然上涨，这意味着上海楼市进入了新一轮全面上涨通道。

有效供给不足，需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨，是引起上半年上海楼市“发烧”的主要原因。近期，供求偏紧的关系非但没有缓和，反而有所加剧。新盘供应量的不断缩小集中体现了这一点。７月第一周（７月１日—７日）上市新盘面积还基本与成交量相当，有５７．６２万平方米，但到了第二周（７月８日－１４日），锐减至２３．４７万平方米。截至７月１４日，全上海一手可售住房只有７８５．７８万平方米，其中一手房普通住宅不过４１７．８６万平方米。而通常情况下，一般认为上海的可售房源应维持在１０００万平方米以上，供求才会相对均衡。

业内人士分析，与其说是楼市高成交的支撑力减弱，还不如说是新盘上市量锐减、可售房源大幅下降，导致了７月份上海楼市的成交缩量。何况，７月份历来都是楼市的销售淡季。

“均价”数据下降与“退烧”无关

在交易萎缩之外，上海房屋销售“均价”数据开始走低。在５月达到１０４０７元／平方米的高位后，６月开始有所回落，降至１０１９３元／平方米。７月前两周的成交均价延续了这一跌势。

这是反季节“发烧”的上海楼市可能降温的信号吗？佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，在事实房价不断上涨的行情下，全市统计的平均成交价格逐步走低的原因在于，成交主力区域偏移，外环线以内高价新房成交比重下降，外环线以外的相对低价房成交比重上升。当价格超过１８０００元／平方米的市区可售房源锐减导致成交量下降，平均成交价格不到７５００元／平方米的外环外成交量上升时，房屋销售均价就随之走低。

佑威房地产研究中心的数据显示，５月份，市区质优房源的可售量达到极限后，成交量开始下降，外郊环区域商品住宅的成交量占全市的比重则从４４％上升到６月的４９．８％。进入７月份后，这一比重仍在上升。

“外环外区域的大量住宅就是调节上海房屋均价的蓄水池。”房地产研究专家顾海波指出，“多放些这个区域的‘水’进入全上海住宅销售这个大池子，稀释后的均价自然就被拉低了。”

“９０／７０”房源供给如不放量，房价十月或将狂飙

与成交缩量、均价下行形成鲜明对比的是，至今上海楼盘抬价风日盛，开发商涨价的势头未见停止。更值得关注的是，“捂盘越久，收益越多”的现实让惜售风行。

佑威天天房展网市场调研数据显示，大部分项目都把开盘日期推迟到九、十月份。一方面，这会加剧七、八月份上海优质房源的紧缺度，使得楼市的总成交量进一步下滑；另一方面，这突出反映了开发商对后市房价看涨的预期强烈。尤其是在上海地价频创新高、楼面地价已接近周边在售新房价格的背景下，第四季度房价上行的压力空前放大。

薛建雄分析，到九、十月份，这些推迟上市的房源和“９０／７０”房源一起上市时，将重新激活市场。仲量联行２００７年第二季度报告也预计下半年上海住宅的销售形势“会非常乐观”。鉴于此，业内人士预计，如果供给在第四季度不能放量，在经过七、八月份的短暂“歇夏”之后，九、十月份上海房价仍然存在出现新一轮狂飙的可能。

不过，汉宇地产分析师范伟国认为，由于今年新楼供应量预计可以达到２６００万平方米，相当部分９０平方米的小户型房将在９月份后上市，因此，新楼市场的供应压力有望在第四季度得到缓解。