北京规划制定的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》（以下简称《布局规划》）是响应和贯彻执行去年的37号文件。昨日（7月19日），北京市国土资源管理局局长安家盛接受记者采访时表示，该规划的出台就是要稳定房地产市场价格。

    北京市规委和北京市国土局有关工作人员也均表示，此举是在深入贯彻和执行去年的宏观调控政策，通过加大保障性住房的建设来调整住房供应结构，发展满足北京普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

    出台背景：稳定房地产市场价格

    “这个规划经过了大量的调研和论证，应该说是很符合北京目前的情况和未来发展。”安家盛称，《布局规划》的制定实际上从去年下半年就开始了，当时由规委牵头，包括国土资源局在内的好几个相关部门联合参与，国土部门主要负责提供可利用土地资源的资料。

市规委和市国土局的工作人员也同时表示，《布局规划》可以看作是通过土地供应来进行房地产市场的调控。

    出台目的：加大中低价位住宅供应

    市规委有关工作人员表示，《布局规划》是进一步发挥土地的调节作用，通过加大保障性住房和限价房的开发建设来稳定房价。据一位接近规委的有关人士透露，规委此举目的是扩大保障性住房和中低收入人群的自住需求住房供应。

    “此前北京的住房供应是属于倒金字塔形，适合最下边的中低收入人群购买的房子少之甚少，而这次则希望通过加大保障性住房和中低价位住房供应，使得房屋的供应结构成为正金字塔形。”该人士表示，政府解决的是金字塔底层的保障性住房供应，至于塔尖的高档住宅供应则由市场来调节。

    专家意见：是否影响房价还需时间

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生也认为，市规委的举措意图，就是通过加大中低价位住宅的供应来稳定房价。

    “效果如何目前不好判断，这需要政策实行一段时间后才能根据结果进行分析判断。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌表示，该政策目前将对购买者的心里预期发生变化，这种购买预期的变化在一定程度上可以改变其购买计划，因此可以影响到房地产市场供需关系，间接影响到市场的价格变化。

    ■政策解读

    关键词「配建比例15%」

    “不排除开发商对15%偷工减料”

    专家表示配建15%不够细化，还需明确细则内容

    规划：除去轨道周边及其他已供应保障性住房及两限房用地，按15%比例配建，可建约1200万平方米保障性住房及两限房。从今年5月1日起，位于三环路以外，且不在政府土地储备控制区域内的普通商品房项目，须配套建设保障性住房及两限房。

    解读：“非常严厉”，北京荣丰房地产开发有限公司董事长王征一听到政策内容脱口而出，“这表现了政府对抑制房价的决心非常大”。在他看来，由于三环内现在已经极少有可开发地块，政策中的“三环外”均要实行15%，就把北京绝大多数的开发商都囊括了进去。

    首都经济贸易大学城市经济系原主任张跃庆表示，配建15%这一规定无疑是在开发商的利润上“剜了一刀”。他表示，日后还需要出台一些细则内容，比如需要明确这15%是指每栋楼中都有15%，还是一个住宅小区中的15%的楼栋，如果是后者，不能排除一些不诚信的开发商对这15%“偷工减料”。

    北京师范大学管理学院教授董藩则认为，这个15%对开发商来说有“忽悠”之嫌，因为之前开发商在地块招投标时并没有这一条件，而现在却硬加了这一条款。“如果一个项目本身定位为高档项目，但是一定要划出15%来建保障性住房和两限房，落差太大不是很别扭吗，物业管理如何协调也是很大问题。”董藩说。

    关键词「轨道周边优先配建」

    “郊区楼盘面临不小压力”

    专家认为，保障房两限房建轨道周边，其车库配置可相应减少

    规划：北京将把目前和“十一五”期间建设的轨道交通车站周边半径500—1000米的范围内，划定为政府土地储备控制区域，其中的各类用地完成土地整理储备后，由政府统一调配使用，优先安排保障性住房及两限房。

    解读：“这对于郊区楼盘的开发商来说，是个不小的压力，促使他们更加提升产品品质和性价比”，北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆说，轨道交通周边出行方便，现在在售的商品房一般售价都较同地段高，如果轨道交通周边大量供应保障性住房和两限房，那么以往打“低价牌”的郊区楼盘如何吸引消费者，这对他们来说是个问题。

    张跃庆认为，轨道交通旁交通便利，保障性住房和两限房的住户一般收入不会很高，这对他们来说，是件好事情。同时，由于可以依赖公共交通出行，对于私家车的依赖大大减少，那么保障性住房和两限房在车库配置上就可以相应比较少，而不会随着经济发展造成太大的后续问题。

==== 专家说法 ====

    有专家认为，保障性住房和两限房占四分之一仍无法满足中低收入人群购买需求

    “配建房占三成更适合市场实际” —— 中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌认为，此次变革体现北京房市向理性靠拢

    “保障性住房和两限房占总量的24.4%，可以看做是住房结构上进行的全方位调控，应该看做是北京开始向理性的房地产市场靠拢。”中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌昨日对记者表示。

    顾云昌曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。他认为目前北京房地产市场中的主要问题是总量不足和供应结构不平衡，而这也是大部分城市的通病。

    设计：经适房占80%以上

    1998年，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”的公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度改革从此拉开大幕。

    据顾云昌介绍，按照房改政策制定者当初的设计，国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，一个最基本也是最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。文件中特别强调：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。

    顾云昌说，按照当时的推算，“最低收入家庭”和高收入家庭，分别占了城市总人口的5％和10％左右，也就是说城市80％以上的家庭应该是由政府供应经济适用房。

    现状：经适房年仅300万m2

    2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”出台，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。至此，北京房地产市场中，本应该成为供应主体的经济适用房逐渐被商品房代替。顾云昌将其称之为“市场化过了头”。

    顾云昌告诉记者，目前北京房地产市场商品房成为市场主要供应产品，而经济适用房供应每年只有300万平米，廉租房的数量更是微乎其微。即使在商品房为主的供应结构中也出现了不平衡，中高档住宅产品则成为主流产品，而售价低于6000元/平米的住宅，除了偏远的密云、怀柔等郊县外，几乎从市场中消失。

    调整：市场保障两条腿走路

    “保障性住房和两限房占总量的24.4%，可以看做是北京的住房供应结构的大调整。”顾云昌将北京的这次变革称之为“两条腿走路”，“一条腿”是市场机制，“一条腿”是保障制度，两者配合好，就可以相得益彰，取得非常好的效果。

    “我认为商品房和保障性住宅及限价房的比例应该是7:3更为合理。”顾云昌认为，如果北京保障性住房和限价房能够占到30%，就更适合市场实际。“再增加一些则会更好。”顾云昌最后说。

==== 买房故事 ====

    心仪楼盘四年涨价9000

    “只有寄希望于这次新政了。”听说北京将来三环外商品房必须配建保障性住房和两限房，在某部委任公务员的汪先生重新规划起买房的事。

    上大学的时候，他就看上了离学校不远的大型社区世纪城，那时的房价在6000左右。可是2005毕业后，短短两年间，世纪城二手房价格已逼近万元，且以大户型居多。这对刚刚参加工作、收入不高的他来说相当吃力，买房计划只好暂时搁浅。

    进入2006年，国家对于房地产业的宏观调控政策开始加速，其中，“70%90平米”限制政策导致短期内大户型成为市场新宠，世纪城区域的房价更是看涨，至今已达每平米15000元左右。

    放弃世纪城成为必然。汪和女友将眼光转向限价房，从最初的广渠路15号地传言到西三旗地块的正式亮相，他们全程关注。今年3月底，北京市有关部门宣布，本市今年将推出300万平方米限价房用地，将可提供3万余套90平方米以下住房。“太少了！”汪看了相关的配套文件后发现，具备购买限价房资格的人数不会低于经济适用房购买人数，而后者已经排到了十几万人。实地考察后还发现，限价房还是商品房，价高、偏远。他们又不得不将目光转向二手房，至今无果。

    2007调控政策时间表

    ●1月16日晚国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确从2月1日起，房地产开发企业土地增值税将实行清算缴纳，包括万科在内的多只地产股应声下跌。

    ●3月初北京市政府提出“两个一千万”，三年内建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。

    ●3月18日央行宣布金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27%，紧随其后的个人住房公积金贷款利率上调0.18%，预警楼市。

    ●3月底北京推出首批两限房。

    ●4月2日建设部等八部委联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，要求对违法违规、权钱交易等问题进行全面清理。

    ●7月18日监察部和国土资源部联合下发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，强调在查处土地违法违规案件中要严格执法，坚决纠正以罚代法的行为。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：张学冬 杨娟娟 张晓玲)