■ 透 视

    2006年以前，深圳楼市并无这么多怪象。但这些年来，越来越多的怪象让大家纳闷：在一个空喊着买卖双方平等交易的市场里，到底是谁给了开发商那么大的信心，可以如此肆无忌惮地摆布消费者？要买房先给人家看你的存折有多少钱，好不容易成了VIP，通知你凌晨2点来选房，强睁着眼到了现场，却只有1分钟的时间来选房……是谁让开发商越来越强横？又是谁让买房人越来越弱势？

人为炒作造紧张假相

    “本来是打算再积累一下资金过两年再考虑，但还是在不久前买了房，就是因为看到如今开盘的项目无论飙多高都会有人抢，只好提前置业。”已经买了房的冯先生大倒苦水，尽管事后也觉得自己非理性消费，但他更担心楼市今后还是这个样子就真的买不到房了。

    “香港楼市在2003年前后的恢复期，销售压力大的楼盘也会采用类似手段，VIP、夜间开盘、一分钟选房这种操作方式被大量运用到营销手段当中。当时香港甚至有些楼盘晚上通知客户前来选房后并不马上开盘，而是要客户到齐后等两三个小时才开始放号发售，已经有急躁情绪的客户当然会迅速下定。”中原地产副总经理郑叔伦指出，这些方式可制造出局部供不应求的假相，并以此给置业者形成销售火爆的心理压力，这种心理压力甚至会弥漫到选择其他楼盘的置业者身上，尤其是当大部分开发商都采取这些开盘方式，将更大程度地迷惑消费者对楼市走势的判断，最终促使盲目购买行为的增多。

    供需矛盾在逐年加剧

    “导致现在种种开盘怪象出现的根本原因，还是在于土地和房源供应的严重不足。”一家知名房企的项目经理说，“供应量太小，购房人群增长又太快，这是个怪圈，不能全怪发展商。”

    据深圳市国土资源和房产管理局网站公示，自2003年深圳实施土地供应紧缩政策以来，深圳新增住宅供应量从2005年开始拐头向下，以2007年上半年对比2004年上半年，3年时间，深圳市的住宅新增供应面积累积下降49.79%，住宅新增供应套数累积下降53.47%。

    2007年4月，龙华金地梅陇镇二期首批单位推出，约3人争抢一套房；布吉东方盛世首批单位开盘售罄，约5人争抢一套房；到上周盐田海滨假日发售时，变成了约8人争抢一套房。严重的供不应求自然为开发商悄悄开盘、深夜发售提供了足够充分的信心。星彦地产事业部助理总经理青忠贵指出，需求过度才是导致市场出现上述种种怪象的主要原因，“现在是投资、投机需求裹挟自住需求，短期内放大了总需求，形成需求过度。如果不是这样，开发商的那些奇怪的开盘手段根本玩不转。”

    消费恐慌成可趁之机

    2007年5月，福田新盘高发·城驰销售现场，一位母亲看着2万元/平方米的房价拼命往前挤，她的理由是，“要给儿子买一套房，房价太高以后买不起。”类似这样的场景在不断上演，主角有首次置业者、二次置业者，也有活跃在各个新盘和地铺的投资客。他们害怕晚一个月买要付出更大成本，现在不出手以后更加没得挑。而导致这些恐慌心理出现的，是诸如沙井桑达·棕榈堡6个月涨3000元/平方米，布吉某新盘3个月价格翻番的赤裸裸现实。

    “购房者的恐慌心理给了开发商可乘之机，开发商即便是在深夜开盘，也不用担心没人来买。”一位不愿具名的开发商营销负责人也承认，“有时候，我们也会觉得现场的一些购房者太紧张了，他们首先考虑的不是这套房好不好，而是能不能买得到。”他表示，这种情况尤其表现在自住型购房者身上，因为他们中大多是等了一段时间发现房价没有跌才出手的。

    去年终于买了房的谢小姐说，“想在深圳扎根，但看着自己的经济能力完全跟不上房价涨幅时，心里真是慌得很。”

    开盘怪象猛推房价

    深圳市尚模发展有限公司营销策划部经理魏兰清指出，目前种种开盘“怪象”似乎愈演愈烈，比方选房时间由原来的10分钟、5分钟变成了很夸张的1分钟，开盘时间也是越来越晚。虽然只是数量、形式上的改变，不过开发商相互学习甚至变本加厉，这对于购房者的心理承受能力将是一个越来越大的挑战。

    而更严重的，也是更加实际的结果就是，房价在这样人为制造的紧张气氛中扶摇直上。原来预计均价1万/平方米的房子，看见有几倍、甚至十几倍于房源的登记人数，开盘价格立刻“变脸”，上涨2000元/平方米、3000元/平方米已是小数，5000元/平方米、6000元/平方米就属正常。有些开发商甚至捂盘几个月，在不断涨价的过程中筛选实力登记客户，以实现利润最大化。一位不愿透露姓名的业内人士说，用VIP等方式进行客户摸底，通常价格升幅惊人，上浮比例可以达到30%-60%。尽管开盘有9.5-9.8折优惠，但购房者实际多付出的成本已远超过得到的优惠。

    建 议

    人们渐渐会明白，深圳楼市演变到如今的难以收拾的地步，绝对不是单单哪一个利益集团一力托起的，这其中有政府主管部门的原因，有开发商、代理商、中介商的原因，有炒楼客的原因，但是，我们也不能否认，这也跟那些一边痛骂房价高涨而一边又丝毫不理会自身能力，盲目冲到开盘现场的置业者密切相关。所以，如果我们想真正控制住房价，就必须多管齐下。

    1） 通过制度设计短期内增加供应

    小项目一次拿预售证

    南剑平 地产评论人士

    虽然现在禁止拿到预售证后分期销售，但不论大小项目，开发商基本上都会分期分批地申领预售证，客观上造成实际供应减少，也是变相捂盘。面对这种情况，政府可以强制小体量项目的开发商一次性申报预售证，而对于三四十万平方米建面的大盘，则可以允许其分期建设以及分期申领预售证。

灵活处理土地属性

    任志强 北京华远集团总裁

    在国外，住宅楼和办公楼两者可自由交换，发展商可根据时间变化和市场变化进行相应调整。中国现行法律却规定，住宅就是住宅，不能改变，因为这种规划，造成本来就紧张的城市资源浪费。我们应当根据市场的变化改变土地属性的变化，腾出更多更合理、更有价值、更有效益的城市空间来满足人口的居住。