温州楼市年中报告：这半年楼市有点“上火”

　　进入七月，夏季的高温似乎抑制了楼市的活跃，温州楼市终于进入了蛰伏期：高位运行了数月的二手房成交活跃度也开始下降，而新盘市场则彻底进入了一段“真空行情”。在这个时候对上半年的楼市做些总结，再对下半年的楼市做些展望也应该顺理成章了。

　　“二手房成交火爆，新盘开盘遭遇排队抢号”，如果用“很上火”来形容今年上半年的楼市，并不过分。

　　今年1~2月，我市二手房过户数分别为700余件和600余件，3月到6月每月超过1000件(见上图)。通过市产权交易登记中心统计的数据来看，上半年二手房市场大致可以分为三个阶段，1月至2月相对平稳，3月行情开始启动，4月份出现井喷行情，5月和6月有所回落。而二手房的价格则也是从年初的平稳为起点，到3月份开始一路飙升。中介公司反馈的情况表明，在上半年的行情中，即将交付的新盘是市场上最抢手的房源，价格上涨幅度也最大，而准新盘集中的东向板块也因此成为上半年二手房市场最热门、最活跃的区域。

　　二手房：准新盘最抢手，东向最热门

　　◎关键词：炒客

　　从几年前期房限转，再到去年营业税和个税出台，越来越严厉的调控措施使得炒客们一度觉得已经没有炒房的空间，因此，去年5月份和8月份两次税收出台前夕都出现了恐慌性的抛售行情，众多炒客纷纷将手头的囤积的房源出货，大有偃旗息鼓的势头。然而度过了2006年下半年，到2007年年初的调控真空期后，市场的投机再度抬头。在去年底，小部分炒客率先介入东向的同人花园，而随着年初市中学院路几个新盘的上市，很多炒客再度卷土重来。

　　只是对比以前全民炒房状况，这一轮的投机风潮主要参与者为资金实力较强的老炒客，“胆子大、出手狠”是经纪人对这批炒客的一致评价，甚至出现了以几人为一组垄断某个楼盘房源的炒客联盟。伴随着炒客的重新复苏，今年年初以来，本已逐渐减少的“红牌子”也开始增多。根据市工商局直属分局第二工商所的数据，截止目前鹿城区在册的“红牌子”数量为700余家，其中新增在册62家。

　　◎关键词：跳价、惜售

　　在二手房成交活跃，价格上扬的过程中，上半年买房的购房者几乎都遭遇过房东跳价，而进入4月、5月行情高峰期，房东跳价几乎成为二手房交易过程中的一个常态，今天谈好了价格，明天就加价数百甚至上千元，更有甚者三天之内被加了四次价格，而此类行为在即将交付的准新盘房源交易中尤为明显。

　　■相关报道

　　把脉温州楼市走势：专家担忧市场购买力透支

　　2007年刚刚过半，全国各大中城市不约而同地遭遇新一轮房价集体上涨。温州楼市经历两年多的平稳走势后，从去年底又被莫名的力量推上了“直升电梯”。房价在普通购房者目光所及之处越抬越高，一直持币待购或心存希望的人不仅又一次困惑了。带着市民关心的问题，记者采访了相关的业内人士，试图为火气十足的温州楼市把把脉。

　　据国家统计局浙江调查总队调查资料显示，今年二季度我市房屋销售价格比去年同期上涨5.9%。今年以来，宏观政策的逐步缓和改变了市场预期，我市二手房市场的回暖趋势明显，房东惜售现象普遍，购房者追涨的氛围也有所蔓延。

　　楼市“围城”现象凸现 本土开发商外地频繁拿地

　　随着市区房价、地价普遍攀升，在市区楼市立足的成本越来越高，不少本土开发商转战外地市场，或开始萌生退意；而同时，随着绿城集团在市区成功拿地后，一些像大连万达、中驰置业、上海温州商会等一直活跃在外地一二线城市的开发商，近来却悄悄地瞄上了温州市区楼市。

　　里面的人想出去，外面的人想进来。钱钟书笔下的《围城》，似已在市区楼市上演。

　　房东高价惜售买家出手谨慎 市区楼市上演多空博弈

　　一边是房东高估房价惜售，一边是购房者逢高谨慎出手；一边是有开发商急匆匆地要趁着好行情加快开盘进度，一边是有开发商慢条斯理放慢上市以待更高价位。在股市中常出现的乐观者、谨慎者、悲观者之间力量，决定走势的多空博弈现象，最近也在市区楼市出现了，尽管不完全一样，但楼市中的这种现象确实影响着眼下的行情。

　　新盘：年初放量，年中无量

　　房东频繁跳价折射出的是房东对自己房源的惜售。在这样的市场环境下，高品质、准新盘的房源价格伴随着房东的惜售心理出现普遍上扬。

　　除了跳价外，上半年购房者碰到最多的情况就是“净拿”。个税、营业税、契税，无论规定是买家出的还是卖家出的，一律压到了购房者的头上。很显然，税费出台的时候，很多业内人士曾预言的税费转嫁已经成为现实，当然这也不是温州独有的现象，全国各地税费转嫁行为均十分普遍。

　　展望：“买房的人真苦”，这是一位购房者的心声，显然，楼市的价格正在不断超出人们的预期，很多购房者都发出感叹：“这样涨，太离谱了吧。”而面对这样的价格，很多购房者只能选择观望，或者转而去购买价格相对稳定但房龄较老的房源，七月份开始市场呈现的成交趋淡似乎已经证明了这一点。“冲高回落”恐怕也正是很多购房者所期待出现的现象，而如果大家都选择观望，那么市场是否会走向有价无市的状况？让我们静待市场的变化。

　　纵观上半年的新盘市场，用“年初放量，年中无量”来概括最为恰当了。在我市商品房网上销售系统上，上半年1月份到2月份期间开盘的新盘公告达到了40余条，其中绝大部分都集中在2月份。而此后，3月份到5月份仅有零星的几个小楼盘开盘，整个新盘开盘量处于萎缩状态，而到了6月份除了几个车库的预售公告外，几乎就没有住宅楼盘开盘了，整个新盘市场处于无量的状态。

　　◎关键词一：学院板块

　　以中央公馆、东南嘉一广场等为代表的学院路板块新盘集中在去年底和今年初开盘，他们也是上半年新盘市场的最大热点和主力房源。核心的地段和高品质让市场为之振奋，但与高品质相伴而行的高昂开盘价，不但刷新了区域的房价纪录，同样也让购房者大跌眼镜。以高收入群体为目标群体的定位只是解决了高端部分的需求。因此在这几个楼盘开盘的同时也凸显出中低端品质新盘的匮乏。

　　◎关键词二：摇号买房

　　位于市区西向的凯鸿大厦的开盘可以称得上是今年上半年温州楼市的头条新闻。4月19日，近千名购房者在公证人员的监督下，通过电脑摇号购房，以杜绝“人情房”、“后门房”。房开这种无奈的举动也暴露出了新盘市场极其失衡的供求关系。>>>详情进入

　　而这可能并非前无古人后无来者，一些正在筹划开盘的房开负责人也坦言：鉴于太多的“篮子”和“人情”，也将会学习凯鸿大厦，实行摇号购房。

　　◎关键词三：开盘延期

　　年初市场上传闻，某某楼盘会在四月份开盘或某某楼盘会在五月份开盘，但最终，在市场上都未见其有任何动静，年中的新盘真空行情的形成与这些新盘延期开盘“关系密切”。

　　展望：由于时效未到，去年出台的“90/70”政策效果在上半年并没有显现，因此，眼下的新盘真空行情肯定要延续一段时间。而政策出台之后拍卖出来的多个小户型地块项目，以及其它楼盘预计会在10月份或年底出现放量。而一些新型设计被引入到众多的小户型项目中，也将一改小户型低品质、低档次的现状。这也是值得很多中低购房群体期待的。

2007年下半年预计开盘的楼盘　地块名称：划龙桥西路A段地块

　　地块位置：温州市划龙桥西路南侧

　　建筑面积：＜41527m2

　　简介：住宅用地

　　地块名称：原梧埏镇第一中学地块地块

　　位置：瓯海梧埏街道月落垟村

　　建筑面积：＜13966m2

　　简介：住宅用地

　　地块名称：葡萄居住区5-5号地块

　　地块位置：温州市区葡萄居住区汇昌河南侧

　　建筑面积：＜57500m2

　　简介：住宅用地

　　地块名称：锦绣路嘉鸿商务广场B地块

　　地块位置：市区锦绣路南国大厦东侧

　　建筑面积：＜1500m2

　　简介：商业用地

　　地块名称：龙霞小区B-33-1、3号地块

　　地块位置：瓯海区梧田街道龙霞住宅区西侧

　　建筑面积：＜126000m2

　　简介：商业和住宅用地

　　地块名称：飞霞南路原方正集团地块

　　地块位置：飞霞南路与锦绣路交叉口西南侧

　　建筑面积：＜140937m2

　　简介：商业-办公-住宅

　　地块名称：黄龙三期7号出让地块

　　地块位置：黄龙住宅区过境公路南侧

　　建筑面积：33500m2

　　简介：住宅用地

　　地块名称：江滨路鹿城段18、19号A

　　地块位置：地块位于江滨路灰桥浦西侧

　　建筑面积：≤24346m2

　　简介：商业和住宅用地

　　由人和房产提供

　　观点：楼市的“王老吉”在哪里？

　　“上火就喝王老吉”，这则广告在电视上经常看到。人上火了，可以喝罐王老吉，那么楼市呢？

　　在过去的这半年，用“房价疯涨、楼市上火”来形容市场并不过分。当然，关于“上火”的原因也有很多说法，不独是专家在把脉开方，老百姓也议论纷纷，有说供不应求的，也有说是炒家投机炒作、开发商捂盘惜售引起的，更有甚者认为是温州人太有钱了。

　　在这里，我们姑且不去讨论是什么原因引起楼市“上火”的，因为这些都是老调重弹了，眼下房价上涨的风波，全国从南到北，无一城市幸免，即便是重庆这样原来以房价稳定号称“最有居住幸福感”的城市，其房价也在“试验区”“挂牌”后演变成房价上涨“重灾区”。在这里，也无需再列举其他数字说明，因为楼价的涨幅已经让很多人麻木了。现在，很多人更关心的恐怕是：上火了，怎么办？

　　目前，一场涉及十大城市土地出让金和土地开发整理资金的专项审计调查工作已拉开帷幕，而北京、上海、深圳等地也相继推出地方调控措施，几天前，深圳有关物业税的讨论又风声水起，尽管这未必就真会实施，但相信管理部门不会就此止步，物业税不可行，也会出台其它的措施，因此2007年下半年的楼市，政策的执行力度会加强，而新的调控也已箭在弦上。不管是审计、调查还是出台物业税，对广大购房者来说，他们总是希望，这些措施或多或少能为“上火”中的楼市降降火气。这对很多人来说恐怕比讨论楼市上火原因或者泡沫来得更实际些。