核心提示：根据"十一五"规划,今后北京新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房及两限房，专家分析此举可能促使北京房价加速上涨。 法制晚报7月19日报道从5月1日起，三环外且不在轨道交通周边500-1000米范围内的普通商品房项目，如果尚未取得规划意见书或仅取得土地一级开发项目规划意见书，应在小区配建一定比例的保障性住房及两限房。

 

    此外，集中建设的保障性住房及两限房项目可建设一定比例的普通商品房。

    昨天，市规委公示了市"十一五"保障性住房及两限房用地布局规划（2006年－2010年）。根据规划，"十一五"期间，本市将建设3000万平方米的保障性住房和两限房。

    配建：大面积两限房"搭伙"商品房

    规划指出，十一五期间将采用"集中"和"配建"相结合的方式进行保障性住房和两限房的建设。建议制定相关政策要求新建的商品住宅项目必须按一定比例配套建设保障性住房及两限房，作为入市条件。

规划提到，至2010年全市居住用地供应规模约为90平方公里，除去轨道周边及其他已供应保障性住房及两限房用地，按15%比例配建，可建约1200万平方米保障性住房及"两限"商品住房。

    此外，规划指出，对于轨道交通周边安排的保障性住房及两限房，从交通需求引导考虑，可以适当减少停车位。

    目标：保障房两限房确定建筑规模

    2008-2010年保障性住房及两限房规划总建设规模约1800万平方米。经济适用住房480万平方米，廉租住房120万平方米，两限房1200万平方米。市国土局及各区县初步确定32个保障性住房及两限房项目用地。

    截至2007年2月底，全市约19万户家庭的住房问题得到解决，累计约2.6万户家庭享受了廉租房解困政策。财政累计投入资金约2.9亿元。

    布局：集中与配套建设比例确定

    规划通过集中建设和配套建设相结合的方式，完成本市保障性住房及"两限"住房建设3000万平方米的规划目标。其中集中建设安排2000万平方米；配套建设1000万平方米。

    在用地布局上，通过在中心城轨道沿线周边划定控制区和区县自行安排两种方式确定保障性住房及两限房集中建设用地。重点在中心城中心地区以外区域，主要集中在城市东部、南部的边缘集团，重中之重是定福庄、南苑、丰台、石景山等部分区域。

 

    另据了解，在控制区域内的保障性住房及"两限"商品住房可考虑按照一定比例配建普通商品住房。预计可新增建设保障性住房及两限房约100万平方米。

 

    权威分析

    商品房价格可能涨得更快

    北师大经济学教授董藩认为，新规的公布可以看出政府在保障中低收入群体基本住房需求上的积极态度。由于两限房的大规模入市，会拉低总体房价，但对于非限价房的商品房价格而言，仍会猛涨。

董藩解释说，北京房地产市场从供需关系看一直是刚性需求远远大于供给。所谓刚性需求，就是有购房意愿且买得起房子的人。比如3个人抢1套房，其中1个人转向去买两限房，但另2个没资格买、或没买到两限房的人仍有需求。从宏观看，京城商品房市场的供需压力并没有明显降低。

    中大恒基不动产营销总经理赵晨明则告诉记者，去年我市保障性住房的市场占比大概在8%-9%间，今后将增加到15%，这意味着保障性住房比例增加的同时，商品房供应占比相应降低。

    因此，从总体房价看，可能会因为保障性住房加大供给拉低了平均销售价格，但仅从商品房的价格走向来看仍会一路走高。

    开发商会要求提升房价

    具有丰富项目开发经验的中原地产研究部经理徐超向记者分析说，就开发商的利润降低而言，体量大的项目受影响更严重，而建筑规模在10万平方米以下的项目基本不受影响。

    这是因为大项目的利润空间下降得更多。徐超举例说，比如南三环附近的一个建筑规模为60万平方米的项目，如果要配套15％的限价房就是9万平方米。而该处房价大概为1.2万/平方米，限价房则在6000元/平方米左右。以此计算，开发商利润减少超过5亿元。

    这么大的数额，开发商是无法消化的。他们或者会向政府要求提高限价房的房价，或者通过减少配套等方式降低成本，并且还会提高商品房的房价。以徐超的经验，一个原售价为1.2万/平方米的项目至少会提价到1.5万/平方米。

    特别关注

    规划明确"各式房"面积标准

    廉租房一居室40平方米，两居室60平方米。平均套型标准为50平方米；

    经济适用住房要严格控制为中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。平均套型标准为70平方米；

    两限房套型建筑面积90%控制在90平方米以下。平均套型标准为80平方米。

    小区建设方案下月公示

    从8月1日起，已经开始预售的新建小区建设方案开发商不能随意变更，一旦发生改变，必须征求已经在小区购房的业主同意。

    昨天，市建委发布了新建小区住宅与配套同步实施办法细则。据悉，项目建设方案的相应内容还应在购房合同中予以明确。

    细则中规定，从8月1日起，本市新建商品住宅小区在办理施工招投标手续前需将建设方案报所在区县建委备案，区县建委需在8个工作日内完成审核，并报送市建委，建设方案将在北京建设网（www.bjjs.gov.cn）公示。

    市建委要求，房地产开发企业应严格按照网上公示的建设方案实施项目建设，在领取商品房预售许可证后，应在售楼场所明显位置摘要公示该项目建设方案。